研判抄底时机！楼市止跌回稳的四个阶段

九月底，国家提出：促进房地产市场止跌回稳。

两三个月来，确实有很多城市的交易量出现了止跌企稳的情况。

我预计 2025 年，部分城市将会进入见底复苏阶段。

那么，从房地产短周期运行的规律来看，在房地产市场筑底复苏的初期有哪些特征呢？

老杨总结过去 20 年的房地产短周期运行规律发现，在底部位置、复苏的初期（也即止跌回稳）可以细分成四个阶段：

第一阶段：出台重大的房地产利好政策

比如降息、房贷政策放宽、减税、取消限购等。

总之，这些政策让那些之前想买房子的人突然觉得现在买房很合适，成本大幅降低，或者是获得了购房资格。

过去十几年，比较典型的例子有四个：

1、2008年10月22日国家出台救市大招；

2、2014年9月底出台房贷优惠新政；

3、2020年2-4月应对疫情出台稳经济政策；

4、2024年9月下旬宏观政策和房地产政策重大变化。

此阶段，刚需人群，率先入市。

他们本身具备购买能力，购房需求具有刚性。

一旦看到政策利好，能实实在在为自己买房降低成本，便不再犹豫，果断出手。

这一阶段一般表现为成交量上升，但价格继续下跌。

分享一张图，一线城市二手房成交面积走势图，各位可以细看一下，成交量止跌反弹初期的时间节点，以及其后的走势。

一般几个月之后，市场会进入到第二个阶段……

第二阶段：首置需求下场后，换房需求也开始释放

换房群体，希望卖掉一套房子，再买一套来改善居住环境，属于改善性需求。他们入市的心态并不是很急切。

他们必须先把手头的房子卖掉，才有能力购置新房。通常在复苏第一阶段刚需入市时，他们手中中小套型、中低总价的房子会被买走。

房子卖完后，他们便有了压力，急于购买新房，因为担心错过购房时机。

在这个阶段，房屋成交量继续反弹，或者保持一定的交易规模，而价格跌幅缩小，甚至部分房源价格跌不动了。

第三阶段：买卖双方重新博弈，市场呈现僵持状态

主要是经过前两个阶段后，市场里面，很多性价比高的房源已被消化掉。

此时新挂牌的房子的卖家，心态较之前好转，不想再降价。他们会参考过去几个月小区内已售房子的价格变化。

一般经过前两个阶段后，一个小区的房价会止跌，甚至小幅上涨。新挂牌的房子，价格会比之前贵一些，然而买家却不认可。

很多买家原本盯着某个或几个小区的房子，由于之前没能及时出手，低价房源已被他人买走，所以他们认为目前售价贵了 5% - 10% ，对价格不认可，导致买卖双方僵持不下。

另外，前几个月重大利好新政的效果，经过持续发酵后有所衰减，这也影响了买家的心理预判。

此阶段市场特征是成交量缩量，相较于前两个阶段的成交量有所回落，价格则相对平稳。

不过在楼市筑底复苏初期，这种僵持的时间一般不会太久，最终会被打破。

第四阶段：买卖双方的博弈僵持被打破

打破的因素较为复杂，比如又出台新的利好政策，货币再次宽松（放水、降息、降准），有财政刺激政策出台，或者经济形势好转等。

这些因素会改变买家的预期，他们觉得房价还要上涨，不能再观望了，于是开始接受卖家的房源定价并出手购房。

众多买家看涨预期形成后，就会重新促进房屋交易。

交易量重新增长，随着预期向好，市场便进入复苏或者回暖初期，其特征是量价齐升。

关注楼市，尤其是有买房或卖房打算的朋友们，可以重点留意楼市筑底复苏初期这四个阶段的特征，以便让自己的交易操作更加精准、合理。

老杨会经常性的分析成交量与价格变化，以助力大家研判和行动
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