最高院：这些情形即使未经竣工验收，也推定工程合格还有优先权！

作者：周军律师.

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《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。

简单说就是，发包人擅自使用未经竣工验收的工程，视为工程质量合格。工程质量合格的，施工人就有权主张工程款。

那么，哪些情形都属于发包人“擅自使用”的情形呢？

我们来看最高院类案情形：

1.建设工程未经竣工验收，发包方将房屋出售并交付使用，对发包方提出的工程质量鉴定申请不予准许。（2020）最高法民申2646号

2.施工合同无效，工程未经竣工验收，但发包人实际接收了房屋并投入使用，应视为施工方完成了合同义务，发包方应当支付工程款。（2019）最高法民申5072号

3.施工方将工程相应的房屋钥匙交发包方、并办理了相关的移交手续；发包方接收房屋后又将部分房屋交房屋买受人，应当推定工程合格。发包方应支付工程款。对工程合理寿命内的地基基础和主体结构问题，发包方应通过保修责任主张。（2020）最高法民终305号

4.工程未经竣工验收合格，发包方将房屋交付业主、且业主装修并入住，应认定发包方擅自使用，推定工程合格。因此工程价款已具备结算条件。（2020）最高法民申2575号

5.工程未经竣工验收即投入使用。发包方主张其在质保期内自行或委托第三方进行维修，产生的维修费应当在应付工程款中扣减。但发包方并未举证证明其在质保期内通知承包方但承包方拒绝维修的证据，对发包方主张不予支持。（2019）最高法民申5009号

最高院意见，以上情形都属于发包人“擅自使用”的情形。

那么，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用推定工程合格，承包人可以主张优先受偿权么？

最高院在《肖功友、刘耀德建设工程施工合同纠纷再审案》中明确：
发包方擅自使用情形下应认定承包方承建的工程质量合格，承包人可以主张工程价款并主张优先受偿权。

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