2025年北京写字楼租金料将继续下跌

本报记者 卢志坤 北京报道

受市场需求依旧疲弱影响，2024年北京写字楼租金价格持续下探，空置率有所上升。

房地产咨询和服务机构仲量联行指出，2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填，而租户方则在全市范围内加速流动，以寻找最优的质价比。

在这个过程中，北京甲级办公楼市场流动性有所好转，成交量较2023年明显回升，但增量需求严重不足仍然是抑制市场复苏的主要问题。

该机构预计，双方持续博弈下，2025年北京写字楼租金价格料将继续下滑，全年降幅或接近15%。

2024年北京甲级写字楼租金下降16.1%

据仲量联行统计，在经历了过去五年相对平缓的下行调整之后，北京办公楼市场在2024年租金价格震荡，全年甲级办公楼租金同比下降16.1%。

面对不断上升的空置压力，业主方正在采取更为激进的低价策略以快速探寻新的平衡点，这一现象在2024年下半年伴随多个区域极限价格的频繁出现而日渐突出。

仲量联行提及的“极限价格”，主要指的是远低于市场平均租金的价格。据该机构监测，2024年北京写字楼聚集的几个重要板块（子市场），比如CBD、奥林匹克地区、金融街、望京和丽泽几个区域的新租极限价格甚至低于其平均租金30%以上。

仲量联行表示，为迅速锁定新客户，这些区域的部分业主提供了极为激进的租金优惠，甚至在首轮报价时就抛出低于往常价格40%的商务条件，使这些区域成为2024年价格竞争最为激烈的区域。

据了解，北京办公楼市场2024年年末需求仍以搬迁和续租为主，加大租金让步幅度换取出租率成为大部分业主的共识。

仲量联行指出，租金的深度回调对激发市场活跃度产生了显著效果。2024年北京甲级办公楼租赁成交量较2023年提升了22%。大面积租户的搬迁升级意愿也在持续的低价刺激下被激发，2024年1万平方米以上面积段的成交数量和平均成交面积分别同比增长44%和35%，较2022年则分别增长了30%和17%。

该机构认为，在持续的下行周期中，市场成功地以足够具有吸引力的低价刺激出市场中观望许久的大面积需求。万平方米以上租赁成交中，新租需求占比约50%，这些新租需求主要选择望京和丽泽此类性价比较高的区域，显著降租的刺激作用显现。

仲量联行华北区研究部负责人米阳告诉《中国经营报》记者，并不是说市场需求不存在了，只是客户观望情绪更明显。相比之前扩张阶段，当前客户对大规模租赁需求更加谨慎。

以2024年第四季度为例，受增量需求释放缓慢以及存量需求外流影响，北京办公楼市场成交量回落，存量租户的搬迁和续租持续主导市场。

比如，金融街区域通过显著的租金调整措施释放了潜在需求，空置面积有效去化。金融业和科技互联网行业为四季度甲级办公楼市场的主要需求驱动力。证券公司整合办公场所，带动金融行业的租赁成交量居于首位。以游戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求保持温和回升。

不过，部分新项目入市推升区域竞争压力，叠加企业缩租、退租行为持续，截至2024年年底，北京甲级办公楼空置率环比上升0.7个百分点至12.6%。

“2024年，不断刷新的极限价格正逐渐成为北京甲级办公楼市场的新常态，进而加速了整体市场周期的轮转。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，“2025年，预计全市租金仍将同比下降14.8%，市场将持续以租金下降全面刺激需求。”

大宗交易以小体量项目为主

根据仲量联行的报告，2024年大宗交易资产类别呈现多样化，但办公楼仍为最主要成交类别。

2024年全年，北京商业地产大宗成交累计金额为427亿元，较2023年有小幅提升。

其中，小体量项目交易为成交主力。同时，法拍项目数量出现增多趋势。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜透露，2024年北京5亿元以下的交易占全年交易数量的三分之一。

从买家类型来看，2024年的投资型买家延续回归趋势，投资型买家按成交金额占比上升至80%。

得益于公募REITs（不动产投资信托基金）的常态化发行，零售物业持续受到投资人的广泛关注。

比如，2024年四季度，翰同资本完成对其位于三元桥的城市更新项目“三元·NEO”的成功出售，买家为金鹰（亚洲）集团。另外，首创环保发布公告称，拟以现金收购首创城发集团所持有的首创·新大都园区部分楼宇产权，交易价格约为7亿元。

“尽管2024年商业地产市场普遍面临挑战，我们仍看到内资投资人尤其是险资机构，在零售物业及长租公寓赛道频频出手。”徐茜茜表示，随着工商业用地利好政策落地，资产估值将迎来直接的利好影响，也将在未来持续推动投资市场的活跃度。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）