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房企融资规模何时止跌?

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本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

在支持政策持续宽松、融资工具日益丰富的背景下,2024年房企非银融资规模仍未止跌。

日前,多家市场机构发布2024年度房企融资数据。多方数据显示,2024年,房企非银融资规模同比仍呈下降态势,且降幅较上年有所扩大。同时,2024年房企融资成本也出现明显下降,多渠道融资利率均降至3%以下。

《中国经营报》记者注意到,自2021年以来,房企非银融资规模同比已连续4年下降。无法通过借新还旧方式偿债,近年来房企债务压力较大,2025年房企债务到期规模将再度增加,市场挑战仍存。

连续4年下滑

房地产“止跌回稳”基调下,2024年房地产融资政策持续宽松,但整体支持方向偏向白名单项目及存量土地盘活等,行业非银融资规模仍未止跌。

中指研究院数据显示,2024年,房地产行业共实现债券融资5653.1亿元,同比下降18.4%,降幅较上年有所扩大。其中,信用债融资规模同比下降18.5%,海外债同比下降69.5%,ABS同比下降13.6%。

克而瑞数据也显示,从其监测的65家典型房企的融资情况来看,2024年房企融资总量为4629亿元,同比下降31%,降幅已接近2022年度,较2023年度的14%有明显扩大。其中,2024年第三季度融资规模最高,为1473亿元,但同比仍下降6%,其余季度同比降幅则均超30%。

实际上,2021年下半年以来,房地产行业融资规模已出现明显回落,至今同比已连续4年下降。克而瑞数据显示,近4年房企融资规模降幅分别为16%、36%、14%及31%。

从融资结构来看,2024年房企海外债融资规模在低基数上继续下降,信用债仍为房企融资主力,ABS发行规模占比有所提升。

中指研究院数据显示,2024年,房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元,同比下降18.5%,占总融资规模的61.0%,与上年基本持平。从发行主体看,2024年房企信用债的发行主体以央企、地方国企为主,央国企发行占比已超90%,较上年上升2.5个百分点;民企和混合所有制企业发行占比下降。不过,混合所有制和民营房企信用债发行期限有所延长,3年以上债券发行总额占比明显提升。

此外,2024年房企ABS融资规模为2137.6亿元,同比下降13.6%,占总融资规模的37.8%,较上年上升2.1个百分点。同时,2024年房企ABS融资平均发行期限为9.85年,期限明显延长。

2024年年末有所回温

2024年,房企融资成本持续下降,各渠道融资利率基本已降至3%以下。

中指研究院数据显示,2024年,房地产行业债券平均利率为2.95%,同比下降0.72个百分点。

“受2024年连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响,行业债券平均融资成本明显下降。”中指研究院企业研究总监刘水表示,2024年,房企各类融资利率均呈下降态势,其中信用债平均利率为2.86%,同比下降0.71个百分点;海外债平均利率为5.22%,同比下降1.17个百分点;ABS平均利率为3.01%,同比下降0.59个百分点。

克而瑞数据也显示,2024年,房企境外债券融资成本为4.18%,较2023年的8.04%下降近半;境内债券融资成本2.92%,较2023年下降了0.54个百分点。

“2024年房企境内债券融资成本不断下降,一方面是由于货币环境相对宽松,LPR持续下调;另一方面,发债主体大多数为国企央企及优质民企,这类企业融资优势较为明显。”克而瑞方面表示,2024年房企境外发债较少,同时受境内债券融资影响,整体新增债券类融资成本为2.94%,较2023年下降0.63个百分点。

从单月情况来看,2024年9月以来,房企债券融资总额单月同比连续回正。“这主要与上年低基数因素有关。”刘水表示,2024年9月以来,房企融资略有回暖,但其可持续性有待观察。

从融资结构来看,2024年房企信用债与ABS融资规模均于下半年回升。其中,2024年前9个月房企信用债发行总体呈下滑趋势,9月份发行规模降至不足200亿元。2024年10月以来,房企信用债发行规模连续回升,10月、12月单月同比在上年低基数影响下转正。

同时,2024年上半年,房企ABS月均发行规模仅150亿元左右。2024年下半年,房企ABS发行步入正轨,月均发行规模在200亿元以上。

“2024年融资政策持续宽松,但债券融资规模仍在下降通道,市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑,也使得企业对新增融资采取谨慎态度,融资规模仍在缩减中。”刘水认为,2025年房地产市场恢复仍面临诸多挑战,企业还应提前筹划现金流,积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策,多渠道拓展融资现金流入。

(编辑:卢志坤 审核:童海华 校对:颜京宁)

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