最高法：重申！夫妻间房产赠与，符合4个条件可适用任意撤销权

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第三十二条【夫妻间房产赠与适用任意撤销权】

婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。

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——最高人民法院民一庭负责人答记者问

【注：婚姻法解释三的答记者问】

问：夫妻之间赠与房产也需要像普通人一样办理过户手续吗？没过户可以撤销赠与吗？

答：夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方，但没有办理房产过户手续，后双方感情破裂起诉离婚，赠与房产的一方反悔主张撤销赠与，另一方主张继续履行赠与合同，请求法院判令赠与房产一方办理过户手续。对此问题应当如何处理呢？

经反复研究论证后，我们认为，我国婚姻法规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权尚未转移，而依照合同法关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。

合同法对赠与问题进行了比较详尽的规定，如：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”；“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”；“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付”。婚姻家庭领域的协议常常涉及到财产权属的条款，对于此类协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥合同法的适用。在实际生活中，赠与往往发生在具有亲密关系或者血缘关系的人之间，合同法对赠与问题的规定并没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产，在没有办理过户手续之前，依照合同法的规定，是完全可以撤销的，这与婚姻法的规定并不矛盾。我国采取的是不动产法定登记制度，无论基于何种原因发生的权属变动均需经登记才产生效力。

第六百五十八条

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

【条文主旨】

本条是关于夫妻之间赠与房产能否适用《民法典》合同编的相关条款的规定。

【条文理解】

一、本条的法律依据

一是《民法典》第209条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。夫妻之间赠与房亦属于依法律行为发生的不动产物权变动，应依照登记生效原则，确认房产转让的效力。以婚姻财产为由将赠与房产转让的效力置于相关物权法律的调整范围之外，依据并不充分。

二是《民法典》第685条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定”。该条并未将夫妻之间的赠与排除在外，为夫妻在赠与房产过户前对未经公证的赠与合同的任意撤销权提供了依据。

三是《民法典》第464条第2款规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照本编规定”。该条改变了《合同法》第2条第2款关于“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定”的原则，明确在没有相关身份关系的特别规定的情况下，可以根据协议性质参照适用《民法典》合同编规定，哪些协议根据其性质不能参照适用，法律没有明确规定。

一般认为，与人身关系密切不可分的、涉及人格尊严和人身权益的，应当属于根据其性质不能参照适用的情况。夫妻之间的赠与虽然基于身份关系，但主要涉及的财产内容，解释为可以参照《民法典》合同编规定，应当更为符合该条规定的立法目的。

二、本条与夫妻约定财产制的关系

夫妻之间基于特殊的身份关系和感情因素，更应该遵守诚信原则。但该款是在夫妻约定财产制度这一前提下对夫妻内部关系所做的规定，与本条适用的情形有着本质的不同。无偿给予是一方出于令对方财富增值的目的，而夫妻约定财产制度是夫妻或者即将成为夫妻的人就夫妻之间的财产关系采取何种夫妻财产制度所订立的契约；夫妻财产制契约主要面向将来发生效力的，是对配偶双方在缔约后新增财产的归属和管理方面所作的规划。夫妻间无偿给予虽也有可能涉及未来财产，但通常针对的是既有财产；夫妻财产制契约是属于继续性合同，其规则适用具有一般性和可重复性，对双方婚姻关系存续期间持续获得的财产持续产生约束力，具有长期、概括调整的特定性，而夫妻之间无偿给予合同属于一次性合同。因此，不宜以《民法典》的上述规定作为本条的法律依据。

三、本条的概念解读

1、本条中的“当事人”，是指婚姻房产纠纷当事人中的夫妻。第三人将房产赠与夫或妻，或者夫妻将房产赠与第三人的，该第三人不是条文中的“当事人”。因此，本条所指的“当事人”是狭义的当事人。之所以用“当事人”而不是“夫妻”的概念，是因为涉及赠与房产的离婚纠纷进入诉讼后，其已经成为民事案件的当事人。因此，在审判中对“当事人”不应作扩大解释。

2、条文中的“一方”，是指夫妻之间赠与房产关系中的赠与人，“另一方”是指夫妻之间赠与房产关系中的受赠人

3、条文中的“赠与房产变更登记”是指夫妻双方为实现赠与房产所有权转移，到作为赠与标的物的房产所在地的登记机构办理变更登记，登记后发生物权变动即所有权转移的效力，赠与房屋的产权即由赠与人变更为受赠人。当《房屋所有权证》遗失、毁损，或者其所记载的内容与不动产登记簿记载不一致时，应以不动产登记簿记载的内容为准，认定赠与房产产权转移有效。

4、对“可以按照《民法典》第658条的规定处理”的理解。凡已经办理房产过户登记的，或者虽未办理过户登记，但已办理房产公证手续的，人民法院对于夫妻一方关于继续履行赠与合同的请求予以支持。在不具备前述两种情形时，人民法院对当事人关于继续履行夫妻房产赠与合同的请求，一般不予支持。如果遇到赠与房屋权利转让瑕疵等特殊情况，应结合具体案件作具体分析，作出妥善处理。

四、本条适用的条件

【适用条件】

适用本条应符合以下四个条件：

1．夫妻双方已经签订了房产赠与合同。赠与合同是双方当事人的合意，也是设立赠与权利义务关系的依据，行使任意撤销权必须以赠与合同有效为前提。如果没有签订合同，或者合同尚未有效成立，就不存在行使任意撤销权的基础。

2．赠与的标的物是房产。如果赠与的是动产，根据《民法典》物权编的相关规定，除法律另有规定的以外，动产的物权变动原则上以交付为生效要件。因此，只要交付了标的物，就不能行使任意撤销权。根据《民法典》第225条规定，船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。从体系解释的角度看，上述特殊动产的物权变动也是以交付为生效要件，登记仅是对抗要件。因此，对该类特殊动产，在已经交付的情况下，不应以未办理转移登记为由，支持赠与人的任意撤销权。

3．房产尚未进行转移登记或“加名”的变更登记，赠与人仍是赠与房产的所有权人。不动产物权登记是物权变动的生效要件，发生物权转移的效力。即使一方实际占有另一方的不动产，如果未办理所有权转移登记或者“加名”的变更登记，应当认定为赠与财产的权利尚未转移，除非经过公证，否则，赠与人依然可以行使任意撤销权。《民法典》第659条规定，赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。由于夫妻共同生活，夫妻一方的财产往往只是名分的不同，实际上大多由夫妻双方共同管理和使用。因此，即使另一方一直合法占有使用该房产，也不能认定房产所有权已经转移，赠与人仍可以撤销赠与。办理房产过户登记后，房产所有权才合法转移给受赠人，同时赠与人的任意撤销权也归于消灭。根据对本条的上述理解，夫妻一方就赠与另一方房产的约定行使任意撤销权，如果赠与房产已经办理房产过户登记，或者虽未办理过户登记但已办理公证手续的，对受赠人的诉讼请求，人民法院应予支持。登记后赠与房产的已变更为受赠人，不再受本条解释调整。

4．赠与人行使的是夫妻房产赠与合同的任意撤销权而非法定撤销权。一是两者的法律依据和适用条件不同。行使任意撤销权的在是《民法典》第658条，条件是赠与房产的产权未发生转移，不适用经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同。法定撤销权是基于法定事由，由赠与人行使的撤销赠与的权利。《民法典》第663条第1款对法定撤销权作了规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”因此，只要具备前述三项事由，不论赠与合同是否经过公证证明，赠与的财产是否已交付，也不论赠与是否属于社会公益和道德义务性质，享有撤销权的人均可以撤销赠与。二是撤销权人撤销赠与的法律后果不同。行使任意撤销权的后果是，生效的赠与合同从此失去效力，合同双方的权利义务解除，赠与物的所有权不变，受赠人的履行请求权也随之消灭。由于行使法定撤销权前，赠与物的权利往往已经发生转移，此时赠与人可以要求受赠人返还赠与的财产。

【审判实践中应注意的问题】

一、关于夫妻赠与房产已部分履行，对未履行部分是否可以撤销赠与的问题

实践中遇到一种情况，即夫妻一方将其所有的两处以上房产赠与另一方，部分房产办理过户登记手续后，赠与人行使任意撤销权，提出对尚未履行的部分不再履行，另一方请求继续履行。对于这类纠纷，应认定已经履行的部分有效；对尚未履行的部分，应按照《民法典》第658条的规定处理，如果赠与房产未办理过户登记或者公证手续，赠与人可以行使撤销权，对尚未履行的部分不再履行。

二、关于赠与合同中放弃任意撤销权的条款的效力。

为防止赠与人反悔，夫妻在赠与房产合同中特别约定赠与人放弃任意撤销权，此种约定是否有效？是否能够阻止任意撤销权的行使？实践中存在不同认识。一种意见认为，任意撤销权是对整个有效赠与合同的否定，其中包括放弃任意撤销权情况，该条款当然也无效；另一种意见认为，行使任意撤销权的前提是赠与合同合法有效，前述约定体现了夫妻双方的意思自治，签约前赠与人对此条款进行了慎重的考虑，其作为权利人，自愿放弃自己的房屋产权，符合当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利的规定，故应认定该约定有效，对赠与人具有约束力。我们认为，后一种观点符合法律规定精神，赠与人自愿放弃自己的民事权利应受到法律保护，行使任意撤销权应受到一定限制，故应认定夫妻房产赠与合同中放弃任意撤销权的约定有效。受赠人据此请求继续履行赠与合同的，即使赠与房产未经公证，人民法院也应予支持。

三、关于因不交付或者迟延交付夫妻赠与房产造成损失的，赠与人应否承担赔偿责任的问题

实践中曾发生过一种情况，即夫妻房产赠与合同生效后，赠与人不交付或者迟延交付赠与房产，给受赠人造成一定损失，受赠人请求办理房屋产权转让登记并赔偿损失。对此，应分别以不同情况对待。如果符合行使任意撤销权的条件，赠与人撤销赠与的，人民法院应予支持；如果房产赠与合同已经过公证，那么，人民法院应判令赠与人继续履行合同；对于前两种情形下受赠人关于赔偿损失的请求，人民法院均不予支持。理由是：赠与合同是单方无偿合同，赠与人只尽义务而不享有权利，受赠人只享有权利而不尽义务，因此双方的利益是不对等的。如果判令赠与人赔偿因不交付或者迟延交付赠与标的物给受赠人造成的损失，无疑会扩大这种利益的不平衡。

四、关于对夫妻间赠与房产公证异议的救济途径问题

如果赠与房产已经过公证，根据《民法典》第658条的规定，经过公证的赠与合同不能任意撤销，赠与人因此丧失任意撤销权。诉讼中，如果赠与人以公证有明显错误作为抗辩事由，主张行使任意撤销权。人民法院经审查认为赠与人的理由充分的，可以不采信公证书所证明的内容，支持赠与人行使任意撤销权。

五、关于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人是否具有夫妻间房产受赠人资格的问题

民事行为能力，是指以自己的行为来行使民事权利、承担民事义务的资格。如果夫妻一方婚后因疾病或受伤成为无民事行为能力人（如痴呆人、植物人）或者限制行为能力人，作为有行为能力人的夫妻一方向对方赠与房产，对方是否有权接受赠与房产？根据《民法典》第22条规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。可见，限制民事行为能力人具有受赠人的资格。因为赠与合同是单方行为，只要赠与人具有完全的民事行为能力，就不影响赠与合同的效力。对于无民事行为能力人，根据《民法典》第28条规定，无民事行为能力的成年人，配偶为第一顺序监护人，此时，存在赠与人与受赠人的法定代理人为同一人的情况，从维护无民事行为能力人合法权益角度考虑，可以认定作为无民事行为能力人的法定代理人，已经代理该无民事行为能力人接受了赠与，赠与合同成立。

六、关于法定撤销权的问题

本条规范的是赠与房产变更登记之前的情况，如果赠与房产已经变更登记，则原则上，赠与人不能再撤销赠与。但是，实践中，也可以根据具体案件情况适用法定撤销权，以平衡双方的合法权益，比如，受赠人有严重侵害赠与人或者赠与人近亲属合法权益的，对赠与人有扶养义务而不履行的，可以适用《民法典》第663条规定，支持赠与人撤销赠与的诉讼请求。如果双方在赠与合同中约定了受赠人应当履行一定的义务，受赠人不履行赠与合同约定的义务的，赠与人也可以援引法定撤销权予以撤销，但要注意，基于双方为夫妻的特定身份关系，所附义务如果限制人身自由或者有违公序良俗的，则不应当支持其相应的请求。

——节选自最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用

问：夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，但没有办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理?

答：目前审判实践中有两种意见，一种认为应当按照最高人民法院《关于适用 <中华人民共和国民法典> 婚姻家庭编的解释（一）》（本文以下简称《婚姻家庭编司法解释一》） 第三十二条的规定处理；另一种认为应当按照《民法典》第一千零六十五条的规定处理，夫妻之间的约定对双方有拘束力，不必非要去办理房产加名登记，否则会架空《民法典》第一千零六十五条的规定。

对于夫妻一方将个人房产全部赠与另一方的问题，《婚姻家庭编司法解释一》第三十二条已经给出答案：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”

但将个人房产约定为共同共有或按份共有的情形，赠与人在产权变更登记之前能否撤销的问题，目前仍然存在争议。《民法典》第一千零六十五条第二款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。”有的观点认为，既然夫妻之间的约定对双方有法律上的约束力，夫妻之间关于赠与房产的约定不涉及第三人，只要意思表示真实，没有欺诈、胁迫的情形，就应该认定为有效，履行房屋变更登记手续不是必要条件，赠与一方请求撤销赠与的，人民法院不应予以支持。在审判实践中，夫妻将一方所有的房产约定为共同共有或按份共有时，按照《民法典》第一千零六十五条的规定，有的法院就认为这种约定对夫妻双方有约束力，判令继续履行有关的赠与协议；如果夫妻约定将一方所有的房产全部赠与另一方，因未办理房屋变更登记手续，依照《民法典》物权编的规定，房屋所有权尚未转移，而依照《民法典》关于赠与一章的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。

其实这个问题的关键点在于：对夫妻之间的房产赠与行为，究竟是按《民法典》合同编的赠与处理，还是按照《民法典》第一千零六十五条的约定处理？无论夫妻双方约定将一方所有的房产赠与对方的比例是多少，都属于夫妻之间的有效约定，实质上都是一种赠与行为。问题是这种有效的赠与约定是否可以撤销?

夫妻之间赠与的标的包括动产和不动产，《民法典》赠与合同一章对赠与问题进行了比较详尽的规定，如“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”“赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续”“经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定”。婚姻家庭领域的协议常常涉及财产权属的条款，此类协议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥《民法典》合同编的适用。在实际生活中，赠与往往发生在具有亲密关系或者血缘关系的人之间，《民法典》合同编对赠与问题的规定也没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产或约定夫妻共有，在没有办理变更登记之前，依照《民法典》第六百五十八条的规定，是完全可以撤销的，这与《民法典》第一千零六十五条的规定并不矛盾。

因此，夫妻一方将个人房产约定为共同共有或按份共有，赠与人在产权变更登记之前可以行使任意撤销权。