刚需户型做四代宅，能不能买？

众所周知，西安的四代住宅如今已经呈现出“野蛮生长”的态势，并逐步在市场占据主导地位。

一方面，从最初浐灞国际港两大板块到高新、曲江新区，再到如今的多区域均有，四代宅所出现的区域范围越来越广。另一方面，西安四代住宅产品也从最初建面140㎡左右起步开始越变越小，130㎡及以下的四代住宅数量增加，更有不少项目拿出百平米的四代住宅产品。

面对刚需类产品也开始出现四代宅的情况，高得房率和空中庭院成为很多刚需购房者想要为之买单的原因。但刚需的四代住宅究竟适不适合你？西安的刚需四代宅究竟能不能买？今天就一起来看看！

7区域出现小户型四代宅

在我们（公众号：四海为家）的稿件：中，有提到2024年6.3万多套房源供应、468盘次推售过程中四代住宅占比整体来看在42.86%。

而回到具体的楼盘来看，上一年度全年供应的168盘中，共有72盘是四代住宅，针对各区域四代住宅的楼盘数量占比，我们也简单用条形图进行了输出。

能看到高新、浐灞国际港·港务板块、经开、航天基地的推售楼盘中，四代住宅占比量较大。同时长安、莲湖、新城等区域今年也将有首个四代住宅出现，感兴趣的朋友们可以保持关注。

除了所有四代宅供应的区域之外，将数据缩小到刚需类产品，拥有130㎡及以下规划的主流四代住宅，我们（公众号：四海为家）也进行了梳理。

就区域来看，130㎡及以下四代住宅主要分布在7个区域，其中浐灞国际港的刚需四代住宅相对较多，不过多以120㎡左右为主。

在这些主流四代住宅中，能看到目前最小已经做到了89㎡，而保利云谷和著、江语云庭、能建·长誉府、德通昆仑序、秦风雅颂这几盘也有100㎡左右的四代住宅规划，就得房率来讲，保利云谷和著、德通昆仑序100㎡左右的户型得房率已经超过90%，给刚需类购房者提供置业选择。

刚需四代以这两类设计为主

数量之外，当各区域逐渐都进入四代住宅时代后，对于刚需四代住宅，除了关注高赠送空间之外，户型设计布局是否合理，是为了得房率而送面积等问题，引起了我们的关注。

于是，回到四代住宅的室内规划布局来看，能发现目前刚需四代的户型设计，以这两类为主。

以客厅摆放形式划分

现阶段西安的刚需四代住宅户型，主要是在露台上“做文章”，为了呈现出四代宅室内外无界的更优体验，有不少户型的设计会将露台与客厅作结合，例如打造全景舱、端厅等户型。

目前以西安来看，全景舱户型基本在建面约143㎡左右甚至更大，刚需类户型考虑到本身的空间实用性，全景舱这类设计较少。

而值得注意的是，端厅类四代宅还是有所涉及，例如能建·长誉府建面约130㎡的户型，转角大露台的端厅让观景视野更佳，也成为该项目中销售热度较高的户型之一。

丨能建·长誉府约130㎡户型图

以露台+空间组合划分

除了客厅带露台的设计外，露台+空间的组合形式不同，带来的体验感也会相差不少level，因此在设计过程中哪怕是同一户型同一楼栋的不同奇偶层，也会呈现出不同效果。

例如天地源·永安观棠建面110㎡的奇数层户型，将露台与客厅的开敞阳台连通，形成云岛花园，打造更多元的生活已经，而偶数层则是直接将空中花园放在主卧外，形成主卧+露台的私属格局。

丨永安观棠约110㎡户型图

再例如热销的保利云谷和著，建面约100㎡的户型虽然都是露台+卧室的组合，但主卧次卧的使用情况不同，也意味着舒适度和实用性的变化。

丨保利云谷和著建面约100户型图

此外，目前西安四代住宅小户型的代表永晖文檀府中，建面约89㎡的户型也是露台+卧室的组合形式。

丨永晖文檀府建面约89㎡户型图

当然，随着目前四代住宅双露台的出现，除了露台+阳台以及露台+卧室的组合外，也有部分项目将露台连同厨房等空间。

整体来看，刚需四代住宅在露台的规划方面更多还是以卧室+露台和阳台+露台的形式，一定程度上这两类设计一是可以增加室内获得感，二是增加了使用频率，对于刚需来讲这些都是切实的空间获得，提升了生活尺度。

但不得不提的一点在于，露台的进深尺度越来越大，这样是否会影响户内采光？尤其是卧室本身的采光面就不太大的情况，再有露台外延，采光如何保证？这些问题，也建议有购置刚需四代宅的朋友们可以实地了解，最好能在实体楼样板间感受一下，或咨询置业顾问。

刚需四代到底能不能买？

在了解到各区域刚需四代宅以及这些产品的设计类型之后，相信更多人会问：说了这么多，刚需四代宅到底能不能买？或者说如果要买，需要注意什么？

这里，建议大家根据这4点评估并对比自身需求。

赠送空间实用性

实际得房率在购房过程中是最直观最具有吸引力的标签，但需要注意这个户型的赠送率实用不实用。

例如全屋仅有一个露台还是连接了书房、次卧这类日常使用时长较少的区域，那这个实际赠送空间的使用率就不大，不如相同建筑面积下同样露台面积连接主卧或客厅。

同时，围绕室内进行巧妙赠送，让实际得到的赠送面积增加更灵活的使用率，比单单从露台上来计算得房率来的更实在。例如大华锦绣年华建面约129㎡的空间，北侧露台可以改造成家政间，实现更多空间功能。

丨大华锦绣年华建面约129㎡户型图

空间尺度和采光

在上一期的文章中我们提到，四代住宅露台尺寸越做越大，很大程度上会遮挡阳光，虽然目前来看刚需类四代宅暂时不太有露台尺寸进深5米这样的情况，但由于本身户型所限，如何在增加露台的同时考虑到客厅开间面积、主卧面积以及其他空间的尺度和采光均衡性，是值得思考的。

目前能看到西安刚需四代宅露台+卧室的组合较多，这样一来本就不是很阔绰的卧室空间再有露台的延伸，如何保证室内采光性？是否能够做到通透，需要注意。

露台在主卧的使用率

作为室内一个相对重要的空间，主卧的使用功能性是需要关注的，尤其是主卧+露台的使用功能是否对你实用？在购房过程中需要提前思考。

例如，正值拼搏奋斗的小夫妻，白天上班夜晚回家，累了一天的你是更愿意洗漱完毕坐在露台对月小酌，还是愿意窝在沙发或床上追剧打游戏？这就牵扯到主卧露台的使用率，如果使用率不高，即使再大的赠送也是无用赠送。

再例如，时间相对的自由职业者，日常在社交平台拍拍美照美图，此时主卧露台相当于一个小型工作室，又能用作美图展示，使用率直线增高，将赠送空间就用到了实处。

其他设计加分项

除了露台之外，空间实得率之上，如果户内有更多加分项设计，也可以保持关注，例如百变空间的设计让室内增加了更多功能性，多套房设计也让家庭成员生活舒适度更高等等，对比自己未来生活需求，再结合这些加分项，再做考虑。

当然在这些评估项之外，刚需社区因容积率高是否会导致楼间距过近，影响生活私密性，这是在看楼盘最初要咨询置业顾问的。此外一些小地块打造的刚需四代宅，视野好不好隐私好不好，也要提前做考虑。

最后要注意的事，虽然刚需类四代宅从产品形态来看是新的，但如果露台实用性对你来讲不算很高，再加上社区的隐私性不强，这样性价比不高的四代住宅没必要非为了噱头去买。可以用四代住宅和周边的在售项目对比，看看实际的结构布局、使用空间以及价格等方面的性价比，再做考虑。

这里也给房企一个建议，没必要非为了四代宅打造四代宅。如果地块规划等并不适合，应该更进一步考虑从产品品质、社区配套和园林规划等进行优化升级，同时考虑通过巧妙的设计增加实际的户内使用率，没必要以四代宅为噱头。

在现阶段的市场大背景下，更多购房者处于观望态势，高性价比实用性更强的四代住宅，会被更先关注到。但都知道西安目前四代宅的升级频率极快，这就意味着购房者也对四代住宅的设计规划以及露台布局等多方面越来越“挑剔”。

此时对于刚需类产品来讲，除了关注露台，还应该关注小户型的通病问题，如户型浪费、空间结构局促等，是否能通过更好的设计来规避或升级，让刚需类住宅的时尚感、品质感和居住感受再度升级，也让西安四代宅拥有更优质和更新的产品定义，是需要更进一步思考的问题。