2024年报 | 从九大趋势带你 深度解析重庆房地产市场

行业变化

□ 行业模式变化：由“商品房主导”旧模式过渡到四大模式协同发展

□ 政策变化：主基调从“去库存”转向到“止跌回稳”，成为本轮楼市回稳新起点

□ 规模变化：城市整体规模平稳，仍居全国前列

□ 库存变化：短期库存总量高企，但核心板块库存见底

□ 开发盈利变化：盈利水平转好，土地款条件利于撬动资金杠杆

□ 需求变化：需求推动产品升级，实现豪宅顶奢化、刚需超配化

□ 产品变化：四代宅产品从优质到同质，客户态度从热捧到挑剔

□ 营销变化：项目超配，营销重社群

□ 存量盘活变化：地方国企存量盘活有任务指标、有资金支持

01

城市发展与政策

□ 宏观经济：2024年1-11月经济稳中有进，促消费政策引导消费市场平稳增长

□ 城市经济：经济总体运行平稳，趋稳向好态势得到增强，固投增速回落，消费市场延续增长

□ 行业指标：市场整体规模下降，企业放缓开发节奏，重庆整体施工竣工面积规模持续收缩

□ 发展规划：2024年全市交通重点项目完成投资1470.4亿元，内外通达度持续增强

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□ 利好政策：2024年宽松政策频出，政府端通过降息、降首付比例、放宽限售、放宽公积金使用等举措利好购房群体，对市场有短效刺激作用，四代宅新规促进城市住宅向高品质发展

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02

土地市场

□重庆土地市场：规模进一步收缩，中心城区、渝东北降量明显

整体表现：2024年重庆商住类土地整体成交量为1901万方，同比下降17%，持续缩减新增投资规模；

分区域成交量：从分区域成交表现来看，整体投资量收窄主要受中心城区、渝东北土地成交缩量影响，分别成交204万方、349万方；主城新区、渝东南两大区域土地成交量则持平去年，分别成交1067万方、282万方；

分区域土地与商品房剪刀差：中心城区“去库存”明显，负值达到633万方，其余三个大区库存进一步增加。

□重庆土地市场：主城新区规模断崖式领先，中心城区低量保质，最高溢价12.67%

量：2024年重庆涉宅地成交体量1326万方，其中主城新区规模最大，成交707万方，以涪陵、永川、铜梁、南川、江津、大足为成交主力；渝东北成交271万方，以丰都、垫江为主力成交；渝东南成交212万方，秀山成交规模最大，为133万方；中心城区成交量最低，为135万方，九龙坡、渝北为主力成交区域；

价：重庆涉宅地平均地价2033元/㎡，其中中心城区以成交楼面价6601元/㎡居首位，近郊品质板块金开大道、鸳鸯等以及核心区大石坝等地块拉高均价，主城新区、渝东南以1703元/㎡、1363元/㎡位居第二、三，渝东北地价以1073元/㎡位处低位；

溢价：中心城区、主城新区两区域整体有小幅溢价，中心城区金开大道地块溢价11.56%，大石坝地块溢价12.67%；主城新区溢价地块主要分布于涪陵、南川。

□重庆企业投资：央国企偏好中心城区，本土中小型民企着力布局区县，渝东北渝东南尤甚

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□ 中心城区土地：新增投资规模持续下探，但企业对具备高端产品打造基底的地块青睐度高

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□不动产多元发展-存量盘活：2024年重庆存量房收购已签约两个批次超6800套，三批次征集将落地，两个已投运项目入市反响佳

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□不动产多元发展-长租房：重庆租赁市场吸引企业首个长租公寓落地，天地源唐潮公寓首月出租率破95%

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□不动产多元发展-代建代管：央地合作型代建，盘活存量土地，做优增量资源

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03

房地产市场

重庆市场

□ 商品房市场：2024年重庆商品房市场四季度翘尾成交，同比去年成交规模收缩17%

□ 商品房成交量价 ：各区域成交规模随城市基本面的发展增加，仅不到三成区域成交价有所上涨

□ 商品房成交TOP10 ：高价商业拉动部分项目进入金额榜，五成项目依靠低价走量进入规模榜

□ 商品住宅市场容量：住宅市场量价齐跌，容量下降21%，均价重回2020年

近五年重庆整体成交规模呈“M”型变化，2022年腰斩后成交量持续逐年走低；2024年住宅成交1192万方，同比下降21%，其中区县在售项目多，成交占比近6成；

2024年成交均价9336元/㎡，同比下降4%。今年整体均价变动幅度较大，大部分随区县成交占比而变化，2月各城市返乡客支撑区县成交占比高达77%，拉低均价仅7551元/㎡，11月中心城区成交占比首次达到53%，均价上涨至10053元/㎡。

□ 商品住宅成交量价：主城新区普遍高成交，秀山与万州单区县在区域中一枝独秀

主城新区成交规模在所有区县中占据半壁江山，其中江津多项目共同支撑成交量达到59万方，璧山、綦江等4各项目成交量均超过35万方，涪陵、长寿等区县受制于在售项目少，成交量低位；渝东南城市中，秀山近几年在售项目增多，客户需求得到释放，成交34万方排名区域首位；渝东北万州成交50万方，凭借城市快速发展和基础建设的提升，吸附力较强，加之海成典型房企项目积极表现，驱动区域整体市场表现突出。

□ 区域变化：近3成区域量价齐涨，大部分区县市场基数小，成交量上涨幅度高， “内生型”区县量价更稳固

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□ 区域集中度：市场集中度进一步提升，2024年各区域TO5项目市场率约49%，较去年同期上升4个点，渝东北典型区县受目前主力在售项目数量较少影响，寡头竞争态势更加明显

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□ 住宅TOP10 ：住宅上榜项目在售改善产品为主，六成均价多超过区域10%以上

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□典型项目——万州海成江山赋：推出万州首个第四代建筑产品，打造区域稀有低密生态住区

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中心城区市场

□ 商品房容量：供应量走低，成交量价齐跌，但降幅收窄，重庆成交规模排名第八

2024年商品房供应332万方，同比下降33%，市场处于横盘期，房企收缩供应量；商品房成交711万方，同比下降12%，其中住宅成交501万方；商品房均价小幅下降至12916元/㎡，较去年相比降幅约5%；

商品房成交面积TOP10城市均呈现供销量齐降态势，多城市房价下跌，上海、西安成交均价同比上涨7%，重庆成交规模超1000万方，排名第八。

□ 住宅市场 ：新房住宅市场供销量低位运行，江北区成交量价上涨，受核心区域主力项目成交影响，80㎡以下刚需产品、144㎡以上改善产品价格上涨

□ 板块表现：TOP10板块集中度提升7个百分点，市场需求回归城市核心板块

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□ 住宅存量：整体住宅广义存量去化周期预计9年内出清，主要聚焦悦来、礼嘉等热门板块

□ 住宅业态结构：核心高端精装大平层项目带动整体成交均价上涨3%

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□ 结构变化：面积80-100㎡产品市占48%为主导，刚需100万以下产品表现为强加

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□ 产品结构：高层、洋房主力户型聚焦建面90-100㎡、总价段100-140万，别墅以面积130-150㎡入门级产品为主导

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04

存量市场

□ 一二手关联：新房供应量下跌37%，二手房取消限售，新增挂牌量同比涨55%

2024年中心城区新房供应2.7万套，同比下降37%，二手房新增挂牌量14.6万套，同比上涨55%，此消彼长，导致新房成交低位；

供应市场各产品占比情况，新房产品面积100㎡以内产品供应占比收缩，100㎡以上刚改、改善产品供应占比上涨；二手房建面80㎡以内产品新增挂牌占比下跌4%，144㎡以上产品上涨6%，改善市场需求上涨；

二手房取消限售，新增挂牌量激增，整体二手房挂牌价同比上涨10%，其中144㎡以上产品涨幅达13%。

□一二手关联：新房、二手房成交占比三、七开，新房四季度成交止跌回稳，二手房降价销售

□二手房挂牌：二手房累积挂牌量创新高，9月限售取消后准新房源大涨，客户抛售

□二手房带看：2024年9月新政及限售取消后大涨，新房带看新政后连涨3月，政策持续作用

□二手房成交走势：走出“U”型曲线，业主降价幅度加大，次新房成交主涨

□二手房成交结构：10年内次新房成交占比过半，中大户型的房源更受市场青睐

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□二手房需求变化：越是刚需降幅越大，选房周期延长，转化率走低

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□商业：2024年供销价持续走低，新开商业呈现趋小化，体验化，核心板块项目集中备案

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□办公：持销存量，专业产业园区主导市场成交，拉动均价下滑6%，TOP5项目市占率53%，寡头趋势明显

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□商业运营趋势：商业表现持续走低，业态重体验，商业呈现趋小化，年轻化、体验化

□新开商业运营特征：运营激活存量资产，注重“场景内容运维” 三位一体

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□存量盘活路径：2024年重庆存量盘活973.2亿元，保租房成为国企存量盘活的重要路径，城市更新促投资、创收益

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□存量盘活特征-长租：高坪效提升资产价值

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□存量盘活特征-城更：37个已投用城市更新项目多引入民企盘活，修旧如旧+硬件提升让老建筑焕发新生机

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□存量盘活特征-城更：历史保护与市场运营结合，突出在地文化和属地化特色业态

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05

未来预期

□供需关系：止跌企稳，全年规模预期略微复苏

□企业存货：三成企业缺货明显，且缺核心区“好货”

□存量：2025年存量房收购投运或不达预期，保租房目标仍有11.1万套差距

□城市更新：40个拟建成城更项目，聚焦文创园/产业园更新盘活和城市功能完善

□商业入市：升级扩容及区域补缺型项目是2025年商业入市趋势

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