16年来新低！2025年惠州新房市场会反弹吗？

刚刚，惠州中原发布《2024惠州房地产市场总结》，房姐认为这是一篇较为全面认识惠州楼市的报告。

房姐提炼下几个要点：

一：政策层面，这个不用再多解读，大家都清楚政策宽松性，全国性政策一旦出台，惠州马上就执行了。

如今首套房贷利率3.0%，首套首付可以做到1.5成。公积金房贷利率五年以上房贷也是2.85%。

在惠州层面有两个利好政策，惠州全面放开买房落户，有住宅性质房产均可以直接落户。另外，深圳公积金也可以在惠州买房，不限制户籍，这对临深片区楼市也是一个重要利好。

二：土地方面：肯定低迷，民企拿地屈指可数，国企成为主力军。供应量和成交量均下跌7成多，具体可以看看下面报告。

三：新房方面：2024年市场供求规模创近十六年新低，反正你看到都是低，无论成交量、库存量、明年供应量都低，你可以看看下面细说。好在第四季楼市翘尾，也是政策对市场起到刺激作用，2025年3月还是可期待性。

四：二手房方面：活跃，同比都是上涨，也可以说市场以二手房为主导方向发展。一方面，二手房为现房，可以带押过户等政策利好。有些业主降价急售，有利于买方。另外一方面，新房供应不高，甚少新楼盘入市，地段好的项目价格坚挺，反而刺激客户考虑二手房。

新房与二手房市场，两者拉锯战，刺激某些新房项目推出更大的优惠让利，更低门槛让客户上车。比如送首付、送物业管理费、送装修、送软装等，直接做到拎包入住。

2024年底，还是个别新房卖得挺好。

新房、二手房、租房

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01

宏观形势

2024中国经济呈浅V型走势

回顾2024年宏观经济走势，在低基数效应下，一季度经济增速同比达到5.3%，二、三季度逐步下滑，9月底以来，随一揽子增量刺激政策出台及渐次落地，加之前期存量政策持续显效，10月、11月多项经济指标明显好转，2024年经济增长大概率呈现前高、中低、后扬的浅V型走势。

【金融环境】年内5年期LPR大幅下调

截止到12月20日，央行公布LPR报价：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。作为房贷利率锚的5年期以上LPR利率在2024年已经三次调整，累计下调幅度已达60BP。

政策着力释放需求、化解风险两大方向

总体来看，2024年行业政策侧重于释放需求与化解风险两大方向，上半年政策力度限于“托而不举”；下半年“托举并用”，517新政开启政策力度加大、频次加快的大潮，926政策再一次加深政策力度，年末政治局会议及经济工作会议为2025年指明方向。

惠州楼市四季度政策力度大 促进市场短暂回暖

02

土地市场

土地市场延续低迷态势

据中原数据统计，2024年经营性用地挂牌35宗，挂牌面积43.18万㎡，同比下降70.08%。

成交方面，经营性用地成交29宗，成交面积29.11㎡，同比下降77.35%，成交总额15.13亿元，同比下降87.81%；其中涉宅用地成交9宗，成交面积13.99万㎡，占比48%；商业用地成交19宗，成交面积12.60万㎡，占比43%；商服用地成交1宗，成交面积2.53万㎡，占比9%。

03

新房市场

【全市供求】供需同步放缓 供求比持续下降

2024年惠州新房住宅新增供应面积231万㎡ ，同比下降51%；新房住宅成交面积为428万㎡，同比下降28%，全市2024年市场供求规模创近十六年新低。

自2022年以来，全市供求比持续走低，2024年全市供求比仅为0.54。

【月度成交】月度波动趋稳

从月度成交走势看，除2月成交规模极低外，其余月份月度成交量均介于30-50万㎡左右，月度表现波动不明显；

【区域供求】供应分化 各区县供求均明显下降

供应方面，大亚湾供应面积独占全市近四成，惠城区占比则略高于两成，惠阳区、惠东县、龙门县供应占全市比重均不足10%。成交方面，各区县同比均出现下降，其中龙门县、惠东县及仲恺区跌幅较大。

新房库存总量缓慢下降 去化周期仍处高位

中原数据显示，近一年库存总量逐月下降，自7月份以来持续下降，但总体水平仍处于高位。

潜在供应集中于城区

2025年，惠阳区的计划供应套数最高，预计为2878套，面积为33.89万㎡，供应量主要集中在淡水片区，达23.40万㎡；大亚湾预计潜在供货量达27.29万㎡。

惠城区预计潜在供货面积为21.00万㎡，仲恺区预计潜在供货面积为27.50万㎡，由此可见，市场新增供货量均集中于城区。

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二手房市场

二手房市场交易活跃

据中原数据统计，2024年惠州二手房住宅过户量为45036套，过户面积505.69万㎡，同比分别增长26.50%和21.37%。

从全年来看，在“以价换量”的基调下，二手房市场持续活跃，9月末一系列楼市支持政策落地，叠加年末购房需求集中释放，成交量创新高。

区域成交量增长显著 刚改型产品占比上升

区域成交方面，除博罗县外，其他区域成交量同比增长明显，仲恺区、大亚湾成交量同比增长均超40%以上。
2024年各区县二手住宅过户量

从成交结构来看，惠城区的中高面积段为主力置业面积段，占比44%，同比上涨1个百分点，高面积段产品占比39%，同比上涨2个百分点。

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