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创21个月成交纪录!北京楼市现“筑底企稳”信号

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历经市场的多轮调整,购房者心态愈发成熟,精准捕捉购房时机,适时出手促成交易。

彭红侠/发自北京

北京房地产市场迎来了一场暖冬。

北京市住建委数据显示,2024年12月,北京二手房网签量突破2.1万套,环比增长15%,同比增长66%。这是北京二手房成交连续21个月的最高值,也是连续44个月以来的第二高峰。

这场年末翘尾的成交高峰,从2024年“9·30”新政开始,连续3个月高位运行。根据北京市住建委数据,10月~11月北京市二手房分别网签17367套、18763套,同比增长约63%、49.6%。整个四季度,北京累计网签二手房57686套,相比2023年、2024年同期,涨幅60.03%、33.5%。

多位北京市场研究人员、经纪人接受中国房地产报记者采访时表示,2024年年末成交量上涨,一方面在于政策端持续释放稳定信号,从国家宏观层面到北京市地方政策,都聚焦于“稳定楼市”这一核心目标。一系列利好措施落地,为购房者提供了更为宽松的准入环境,极大增强了市场信心。

另一方面,经济大环境逐步回暖复苏,居民对未来收入预期趋于乐观,蛰伏已久的购房需求开始有序释放。历经市场的多轮调整,购房者心态愈发成熟,精准捕捉购房时机,适时出手促成交易。

政策与经济、需求等要素相互交融,2024年的北京房地产市场清晰拓印出了这一年楼市的起伏与波动,以及跳动数字背后购房者、从业者的心态变化。

二手房卖“爆”了

“前段时间我们看房,实实在在感受到了什么叫‘手慢无’。”北京医疗行业从业者李牧对记者说,他们从2024年10月开始看房准备入手,看上的房子基本全卖掉了,根本没有犹豫和磨价的机会。

意向房子卖出的速度快于他们的决策周期,他和妻子商量后提升了买房预算,但还是没有抢过和他们在同一赛道的购房者。“我和中介机构人士开玩笑说,要不你们哪个房子卖不出去带我去看看,结果还是很快卖出去了。”

李牧和妻子还奔波在看房的路上,张然也为买房困扰不已。

“周末去看了一套老破小三居,挂牌价660万元,我问中介600万元行不行,他说不可能,有买家出630万元卖家都没见面。”张然和中介多次沟通后才知道,现在很多卖家心态转变,如果卖不上合适价格,宁可下架不卖了也不接受大幅降价,都想等“小阳春”价格起来再卖。

“之前都说成交价往8折砍,可我出9折都没什么人理。”张然说中介机构人士也给她推了一些总价低的房子,但基本都是二三十年的老破小无电梯顶层,报价低但是不敢买,担心“砸在手里”。

在这场“速度”与“价格”的赛程中,张然想加快速度,争取在“小阳春”前抢一套心仪的二手房。“再犹豫,价格高了,好房子也要被抢没了。”

北京市朝阳区亚运村慧忠里一位头部机构经纪人表示,近期快速成交的案例时有发生,这背后很大程度上是源于购房者在高性价比房源犹豫过程中,被别人抢先成交后,从购房心态到实质的转变。看到这种情况,购房者找房心态更积极,对于高性价比房源的出手也更加果断。

2024年末的二手房交易市场,像李牧、张然一样加快速度抢跑入市的购房者不在少数。北京市住建委数据显示,2024年12月北京二手住宅网签量突破2.1万套,创21个月新高。成交量高位运行下,二手房市场悄然从买方市场向卖方市场倾斜。

北京市朝阳区一大型社区业主周成,原本在市场较为低迷时挂牌出售了一套100平方米三居室,起初他的心理预期价位较高,但由于当时市场观望情绪浓厚,看房者虽多,真正有意向出价的却寥寥无几。

“直到10月中后期,市场开始明显活跃起来,开始有不少买家主动联系我。”周成表示,在不断沟通下,最终这套房子12月中旬正式售出,价格也接近他的心理预期。

市场信心回升,买卖双方的博弈逐渐进入平衡状态。根据安居客研究院数据,截至2024年底,北京平均挂牌时长降至80.5天,环比下降2.4%,为一线城市中最短。链家二手房挂牌量12.69万套,为近几年来挂牌量新低。

“成交周期的缩短是房价‘止跌回稳’的前置性指标,随着成交周期不断缩短,二手房价格整体性趋于稳定的概率大大增强。”58安居客研究院院长张波表示。

上述经纪人也透露,北京部分二手房价格出现了回调,但并未对成交构成较大影响。购房者在综合考虑未来市场、自身需要等因素后,普遍能够接受小业主合理的价格调整。

不过,当前房价回调呈现出显著的分化特征,这种分化不仅体现在不同板块之间,还存在于老旧房屋与次新房之间。从购房者与卖家之间的价格博弈角度来看,同样存在分化现象。

中原机构首席分析师张大伟透露,当前北京30%左右的二手房已经出现了明显的价格上升,但大部分房源价格还在探底过程中。“之前价格跌得较多的房源最近反弹明显,在政策的影响下,二手房价格明显止跌。”

北京二手房价能否由个别或部分上涨趋势转变为全面普涨,或者由结构性上涨转变为整体上涨?张大伟称,仍须进一步观察市场供求关系的变化,以及政策调控的影响。

高端改善托举大市

与二手房不断走高的市场行情不同,2024年北京新房市场相对平淡,拖累了整体成交水平。

根据北京市住建委监测数据,截至12月31日,2024年新房、二手房共计成交21.29万套,较2023年微升0.3%。其中二手房成交17.57万套,同比增加13%;而新房共计成交3.72万套,同比下降26.82%,仅占全年成交量的1/7。

2024年北京新房市场在短暂的“小阳春”后,开始进入平淡期。新房开盘普遍低于销售指导价,“85折”破发潮涌现,顺销盘充斥特惠房、工抵房,市场观望情绪浓厚。而在“5·17”“9·30”两次政策发出后,市场信心和预期带来明显改善。

2024年“十一黄金周”,记者走访楼市时发现,在限购优化和多重政策利好下,不少购房人走入售楼处,售楼处人流攒动,签约区、样板房甚至需要排队。

中指研究院统计数据显示,2024年10月1日~7日北京新房成交面积为2.81万平方米,位于四个一线城市之首;7天累计认购近2000套,是2023年“国庆”长假600余套的3倍以上。

这样火爆的楼市盛景,不只存在于个别房企和项目。

国庆“黄金周”期间,保利北京热卖15.6亿元,9盘联映下假期首日便实现销售1.87亿元;华润北京8大主力项目热卖25亿元;中海系发出的热销海报显示,中海新城揽金16亿元,中海北京业绩增幅200%。

“更大意义在于提升了信心。”北京大兴一项目营销负责人对记者称,政策发布后显而易见的变化是客户焦虑有所缓解,销售约客户也更有底气,从前端到后端,信心的增加使两端得以贯通衔接,开始走向正向发展。

值得一提的是,2024年新房市场,豪宅依然稳占头部,成交金额排行榜前三甲的中海京华玖序、香山樾、北京宸园,均是10万元+/平方米豪宅。

与往年不同的是,2024年北京新房市场并未出现百亿元楼盘,也没有销售超千套的大盘,销售额最高的项目也止步75.58亿元,成为过去6年时间里金额最低的销冠。

不过,2025年北京楼市10万元+/平方米豪宅将批量上新,包括海淀功德寺“两兄弟”、海淀朱房“双雄”、河北鑫界金鱼池、中海酒仙桥、中海万泉寺等已拍地项目。此外,海淀宝山,朝阳永安里、太阳宫,丰台西郊冷库、分钟寺、花乡,东城的永定门等地块将相继上架,预计2025年北京10万元+/平方米豪宅供应量将超过200万平方米。

这一数字是什么概念?即便是豪宅热火不断的2021年~2023年,10万元+/平方米豪宅年均成交量约50.47万平方米。四倍于往年豪宅成交高峰期的供应量,意味着2025年京城10万元+/平方米豪宅的近身搏杀会成为市场常态。

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