补偿5.8万/平？白鹅潭拆迁“扩容”，后劲可猛了

聚龙湾坑口片区，做地加速！

有粉丝爆料称，联合围社区已纳入坑口片区做地范围，正在上门进行改造意愿调查。

参考之前聚龙湾的征地补偿标准，算上奖励，大概拿到5.8-6万/平左右。

如此密集的动作，也意味着白鹅潭旧改正在加速兑现。

| 聚龙湾&坑口片区航拍

| 广州楼市发布 摄

壹

先来说说坑口片区联合围社区的最新动作。

粉丝提供的照片显示，从1月16日开始，荔湾区土地征收部门将对联合围辖内的建筑进行改造意愿调查。

主要包括了东至基督教芳村堂、七喜创意园、大冲口油库、西至芳村大道东路、南至芳村大道东170号、北至信义路的范围。

其中就包括了怡花阁、联合围幼儿园等建筑。

| 图源：社群

楼市君大概也画了一下示意，供大家参考：

（PS，如果你家在范围内，可以等待工作人员上门或前往芳村大道东31号3栋2楼（织金彩瓷厂）登记。）

| 广州楼市发布 制

而这，也是坑口片区备案通过之后的第二次改造意愿调查了。

在今年1月7日，坑口片区芳丽苑小区的业主，也收到了同样的通知。

粉丝表示，补偿标准可以参考已经完成征拆补偿工作的柴油机电厂，大概会在5.8-6万/平左右。

楼市君也报道过，同个板块的聚龙湾片区国有土地上房屋征拆补偿，也差不多这个水平（），大家可以参考一下。

|广州楼市发布 制图

这些动作意味着，接下来坑口片区的做地也会进一步加速。

有知情人士透露，坑口旧改的节点已经安排上，大概在年底就要拆到坑口公园一带。

我们也可以看到，在坑口村被列入荔湾区做地名单之后，动作确实非常频繁，比之前合作改造模式时期，快了不止一倍。

比如在去年11月份，坑口旧改做地项目正式备案获批，随后就是拆迁补偿标准曝光，安置地块也在11月底正式动工。

|广州楼市发布 制图

按照规划，坑口片区更新改造项目范围约152公顷，总投资约316亿元。

项目将结合聚龙湾珠江太古里、大冲口涌及公园绿地、西塱地铁站搭建片区空间架构，以“江河织城、共享雨林”为设计理念，塑造“蓝绿融城”的高品质发展片区。

从航拍图上也可以看到，坑口旧改其实也是白鹅潭沿江带的重要组成部分。

｜坑口片区示意图

| 广州楼市发布 摄

因此，楼市君认为坑口做地加速推进的原因，大概还跟白鹅潭连片开发，特别是聚龙湾启动区的加速建设有关。

光是2024年下半年，聚龙湾启动区就进行了三轮征地。

|图源：荔湾区人民政府网

12月征收的036地块，和11月征收的启动 区078地块，都属于聚龙湾太古项目的一部分。

前几天，楼市君就拍过聚龙湾片区，可以看到整个工地已经是一片繁忙。

其中，商业独栋目测已经建到了3-4层左右。

| 聚龙湾项目航拍

| 广州楼市发布 摄于2025.1.8

做地主体珠实，还联合太古在聚龙湾排电站举行了一场在地文化生活节。

借助已经活化的历史建筑，珠实给出了自带老广松弛感，又有新派休闲方式的商业体验。

借此，我们大概也能想象一下整个片区旧改推进后的场景。

| 电排站完成活化修缮

| 广州楼市发布 摄

贰

事实上，除了坑口村联合围社区之外，整个白鹅潭已经有了大提速。

据广州荔湾发布消息，荔湾区旧改村共20条村，10条已获批。其中旧模式8条（其中西郊、河沙、茶滘、东漖、鹤洞5条村正实施建设），“依法征收，净地出让”新模式2条。

而山村和坑口作为新模式试点的两条村，是重点推进对象。

尤其是山村，从2024年年初率先落地全市第一批“房票安置”、正式备案通过，到3月份举行启动仪式并确定实施主体；

再到9月份连发两则招标公告，山村推进非常快。

｜图源：招标网站

去年9月楼市君曾去实踩过，当时部分商户正在陆续签约搬离，半年多征拆签约率就达到了96.5%。

在刚刚过去的12月，山村项目举办了补偿款发放及安置房交付仪式。

｜图源：广州荔湾发布

结合地图来看，山村片区、坑口片区、万象城和聚龙湾片区逐渐形成连片开发。

未来，将拆出一个“新荔湾”。

｜广州楼市发布 制图

随着旧改项目陆续转化入市，未来几年荔湾或成广州置业爆点。

一方面，这些项目将推进区域连片开发，带动荔湾产业、配套双重升级；

另一方面，新增核心地段的一手房供应，进一步带动整个区域的市场热度往上攀升。

｜广州楼市发布 制图

叁

2024年年末，荔湾新房去化周期从16个月降至10.8个月，全市最低。

加上荔湾的库存量，是全市唯一一个同比下降13%的区域，开始呈现供不应求的态势。

｜广州中原研究院2024年报

在如此背景下，即便算上1月底的陆居路地块，2025年荔湾曝出新宅地仅5宗，远少于天河、白云。

这些全新盘，集中于白鹅潭、老西关，值得房企重点关注。

比如广钢车辆段地（一期）、芳村客运站地、羊城食品厂西侧地等，都是素质不错的种子选手。

｜广州楼市发布制

要知道，去年荔湾的新房是全市卖得最快的，多盘即将清盘。

比如保利雅郡已经光速清盘、越秀·珑悦西关首开再度上演日光，花地湾小户型基本断货。

接下来保利珠江印象也会续上这把火，主推69/85/108/113平三四房，部分四房单位还能望一线江景，预计将在春节后开放展示区。

未来，这批旧改项目转化入市也是重点补货对象，楼市热度有望进一步上扬。

一起期待荔湾的华丽变身~