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等等吧,别着急卖房!

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21年到24年年底,4年时间的房价下跌,让很多人多少跌出了心理阴影。

开始陷入一种自我怀疑,这房子,到底还能不能涨回去?

现在要不要赶紧卖了,深怕卖晚了,还要跌,房子最终变负债。

但又有点不甘心,万一涨回来了呢,又怕日后自己后悔得肝肠寸断。

还有一些键盘侠,每天看到说房价要涨的博主,就在那里一阵喷,觉得鼓吹有罪。

今天不论对错,分享一些我个人认为的一些观点,文章本就是筛选同频的人,而不是说服所有人。


房子说破天,它也是属于一个分配财富的工具。

很多人喜欢说自己是刚需,但过去那么多年,大部分人买房确实是赚到了钱。

就连现在很多人买房,喜欢问这里的房子怎么样,言外之意,都是正在问:以后能涨吗?

我相信很多人去买包包,去买汽车,很少人会问,这个汽车、这个包包未来能涨吗?

大家之所以想问能不能涨,本质就是认可房子的金融属性,房子的再分配属性。

过去房子承担的最大一个功能,不是居住,而是分配。

你们可以思考一个问题:

08年一套5000元/平米的房子,到了现在涨到了50000元/平米,住了15年,为什么竟然还涨了10倍?

到底靠何而涨?

有人说是靠通胀涨的,是的,但为什么猪肉、牛肉、青菜没有等比例去涨价呢?

说到底,通胀来临,市场上钱的总量变多了,就得考虑怎么分的问题,而房子就是那个分配的工具。

你因为当年有了房子,你就分到了这一次大放水的红利,如果你拥有的还是一线城市的房子,那你分配的总量就更多。

这就是为什么,每一次放水,大家都说房子会涨价的原因。

所以不可否认的是,房子本身是财富分配的工具,也是接水的水盆。

大家想知道未来房价还能不能涨,其实关键是要梳理清楚:

1、会不会又一次大放S?

2、这一次,接水的水盆还会不会是房子?

我觉得搞清楚这2个问题,大家至少不会太迷茫,接下来我一点点和大家聊聊我的看法。

会不会大放S,这个问题,其实老板说的更清楚,12月说的是持续性降准降息,要适度宽松的货币政策,这些都被市场认为是放水的信号。

但整个24年大家体感也是老板放水,可是市场也没反应啊,因此大家对放水这招,似乎是没多大信心。

但上一周各项数据指标出来了,截止到2024年12月广义货币(M2)总量达到了313.53万亿元,同比增长7.3%。


在2023年12月的时候,广义货币(M2)总量是292.27万亿元,两者相减可以算出来,24年的M2增加了21万亿。

而2022年12月的时候,广义货币M2总量是266.43亿元,也就是说23年的M2增加了26万亿。

也就是说,23年的水量其实比24年的水量要猛。

24年的上半年,水龙头其实是非常克制的,直到24年的9月份才开始上猛药,可是考虑落地的延迟性,水量在24年并不算多。

我看了一下同样是提出适度宽松的09到10年那时候的放水量:

2008年年底,M2是47.52万亿,2009年底,M2的货币总量是58.5万亿,对比上一年增长了23.1%。

截止2010年底,M2的货币总量是67.4万亿,对比上一年增长了15.2%。

截止2011年底,M2总量是85.16万亿,对比上一年增长了26.4%。

截止2012年底,M2总量是97.41万亿,对比上一年增长14.4%。

但24年相比23年,M2对比上一年只增长了7.2%左右,哪怕总量多增速下滑,但适度宽松的水平,我认为也应该达到10%左右的同比增长才对。

12月我们提出要适度宽松,我假设,纯属我个人的猜想,如果25年能在24年M2总量上能增长个10%,那也有个344万亿。

也就是说25年的水量可能是31万亿,比23年和24年还要多。

如果我认为水量够多,效果可能才会更明显。

何况老板自己也多次提及到25年会是持续宽松的一年。

不管是35个城市的城中村改造拆迁扩大到300城,还是全方位扩大内需,包括要稳楼市稳股市,以及给地方化解债务风险,这些都需要大力的砸钱。

不单说25年,我认为一直到27年,都会延续08年那一轮救市,连续几年进行往市场导水管的动作。

所以第一个问题,基本是确定的。

水是会放的,关键看水量,以及是一次性放,还是分开放,这个还得看对面的川普如何出招了,我们也只能见招拆招。

我发现很多人总是把关注的重点放错了地方,很多人关心老板会怎么放,具体又会有什么招数,说真的,大部分人都只能是预测。

可是预测对了和错了又如何,都不影响结果啊,因为最终还是要放水,还是要拉通Z,你无非是知道能不能做到,以及做到后你要怎么办的问题。

如果未来几年我们参考08年以后那几年,放水之下,水流向哪里,你有没有机会参与这一次“适度宽松”下的放水,你有没有接水的水盆,我认为这才是关键的。

此时此刻,有三类人都会有影响。

第一种是只有存款,没有负债也没有房产的人,你要思考放水来了,你的现金购买力被稀释,你之后要怎么办。

第二种是有负债,但是现在现金流开始吃紧的,这个时候到底要不要优化掉手上负债的问题。

第三类是有负债,有房子,可能还不止一套,这个时候也要思考,需不需要优化你手上多套的房子,毕竟大水来了,也不是漫灌的,你还要知道水这一次会怎么流的问题。

如果你刚好就是以上三类人,我建议你先来听听我的闭门直播,这段时间大家心思在过节上了,反而不在房产上,但是过年后回来,市场肯定也会发生变化。

大家不是很想知道要不要在这个节骨眼上卖房吗?到底现在是买的时机,还是卖的时机。

不同城市的买卖时机节点是完全不同的。

所以这段时间,我们还是要保持一定的敏感度,提前去做好筹划,3月份有重要的会,估计也会有新的布局,大家可以先加到我的微信,后续一有什么动静,我也可以第一时间和大家同步。


第二个问题,房子还能不能涨回去?

这是下跌那么久以来,大家最想问的问题,就和我上面说的,想知道这个问题,无非要知道房子还是不是接水的工具。

就现在来看,我们普通老百姓财富配置的选择还是太单一了,除了房,还有就是股,要么就是一些其他的保险、基金、黄金。

这几类都算是接水的工具,如果这一轮真的发洪水,我觉得漫灌之下,都会涨。

但如果这一次不是漫灌,那不同的资产之间,就一定会出现差异。

现在房子的问题是什么?

是经过20多年的高速发展之后,现在几乎是家家有房,我们早就从无房到有房了。

不管大家愿不愿意承认,都无法抹杀过去20多年因为房地产的高速发展,带动了城镇化的发展。

也带动了基建配套的发展,大家也都享受到了房地产带来的红利。

医疗、教育、铁路、公路、公园,这些和土地cz有关系,和房地产发展有关系。

但也不得不承认,因为发展过猛,现在房子总量反而过剩了,导致了房地产发展的速度,明显慢下来了。

之前08年搞4万亿基建,是因为那时候还有很多地方没有公路、没有地铁,我们有投入的空间。

15年货币化棚改,因为那时候大家也都有买房、换房的需求,拆了房子立马愿意去买房。

但25年,在住房饱和的情况下,再大力发展房地产,效果就不一定了。

之前有一张图,大部分三四线城市的库存周期都超过24个月,最高的像我的老家韶关,超过了150个月,也就是房子卖10年都卖不完,这还怎么再发展房地产呢?

所以我们从24年5月,对解决当下楼市问题的解法就是去库存。

随后提出了收储、城中村改造拆迁、严控增量,减少土拍,到后面是采用房票+货币化的方式,对当前的库存量去做减法。

现在的效果是明显有好转,大家可以看看下面这张图。


在大力去库存的招数之下,有城市的库存量下降非常明显,所以如果你真的想关注你所在城市的房子能不能涨。

你的重点,就是在于老板想办法去库存的前提下,你所在的城市,去不去得动。

我前面说了,房子本质是分配的工具,但房子按照什么来参与分配呢?

本质就是资源。

赚钱这件事,本身就是分层的。

第一层是站着赚钱的,靠出卖自己的体力劳动。

第二层是坐着赚钱的,靠出卖自己的脑力劳动。

但这两种赚钱的方法,本质上都是靠出卖自己的劳动时间,而时间又是可计算的,对所有人都公平的,差距在于大家做什么工种而已。

第三层是靠贩卖资源赚钱的。

房子也属于这一层,为什么不同城市的房子价格会不一样,而同一个城市不同区的房子也会不一样。

甚至同个区不同板块,甚至同个板块不同街道的房子,价格都会不一样。

本质在于占据的资源不一样。

学区房为什么会比非学区房贵,学区就是那个资源。

一二线城市比三四线城市贵,因为人家人多、产业强、收入高、资源好。

深圳南山区房子为什么比坪山的贵,因为人家有产业聚集,人家有高收入群体。

为什么看江的房子会比不看江的要贵,因为江景是稀缺资源,有比没有就是更强。

房子,就是这么一层一层出现了极大的分化。

所以大家要搞清楚,你所在的城市、你所拥有的房子,有占据核心资源吗?

接下来老板放水,你的房子依靠什么稀缺的资源能参与分配呢?

房子大家、、都是水泥钢筋做的,真正值钱的是土地,是土地之上的各种配套资源。

这才是大家真正要搞清楚的,未来不是所有房子都能接水,什么房子能接到水,关键看你的房子有没有好的资源。

还是那句话,房子是你再分配的工具,你想要房子替你赚钱,那你就要搞清楚赚钱的第三层,是靠稀缺资源赚钱。

再下来,就是一些细节的判断方法了,我前面说了,老板出招去库存,那库存去的好的城市,回暖机会就越大,速度也越快。

对于你来说,你现在当务之急就是判断,你所在城市当下库存周期是个什么水平,有没有继续往下降,如果有,好,拿住别急。

如果没有,短期不会回暖,还不如想办法在最快回暖的城市,先占个先机,接下来放s,离水越近,就越容易接到水。

现在你不知道库存的数据,也不知道哪些城市有就会回暖,可以扫码下方二维码加到我微信,我们结合了当下的库存量、成交量、包括老板给到的一些政策,找到了25年最有机会回暖的城市名单。

想要这份名单的,可以扫码加我微信来了领取,在闭门直播后会发给大家。

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房价,出现异动!

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