新趋势！房市低迷引发 悉尼、墨尔本房源挂牌量激增，澳洲大批首次购房者将房子出租

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　　澳洲大批首次购房者将房子出租

　　最新数据显示，澳洲约有10,000名首次购房者（FHB）在2024年申请贷款时并无意入住新房，而是选择将其出租，这一趋势正在迅速增长，成为许多人进入房地产市场的必要途径。

　　数据显示，澳大利亚的“租赁投资”现象（rentvesting）同比增长了21.4%，即首次购房者在购房后将房屋出租。

　　这一趋势的增长速度是购买自住型房屋的首次购房贷款增长速度的两倍，后者增长了9.1%。

　　“租赁投资”贷款的增幅也是非首次购房者贷款增长的七倍，后者增长了3%。

　　Money在其《首次购房者按揭洞察报告》中披露了这一趋势，报告显示，共有9,809笔贷款遵循了这一趋势。

　　新南威尔士州的“租赁投资”贷款占该州首次购房贷款的9.3%，是全国增幅最快的省份，增长了31.4%。

　　Money房产专家Mansour Soltani表示，他预计这一策略将在昂贵的首府城市中越来越普遍。

　　“人们被房价压得无法负担，过去30年来，我们一直被告知会有大幅调整，但始终没有发生。”

　　Soltani表示，年轻买家总是寻找新的住房，而许多人会选择在自己喜欢的郊区租房，同时将新购置的房产出租。

　　“我认为首次购房者在进行‘租赁投资’时需要考虑的一个因素是，购房时需要看不同的因素。”他说。“你需要关注人口增长、租金收益以及你认为未来五年内的回报。”

　　这一趋势在维州最不常见。由于市场主要由自住型购房者主导，维多利亚州的首次购房贷款中，仅有不到1/20用于投资。

　　全澳范围内，首次购房者贷款用于投资的比例为6.8%，而93.2%的首次购房贷款用于自住。

　　Soltani预计，布里斯班和墨尔本等城市最终会像新南威尔士州一样，逐步加入“租赁投资”的行列。

　　总体来说，维州在首次购房贷款的增速上处于领先地位，增幅为14.3%。 其次是新州、南澳州和昆州，而西澳的增长幅度为4.2%，为所有记录州中最低。

　　维州占据了大多数首次购房贷款的份额，达到36%。

　　昆州在9月季度首次购房贷款的增长最为强劲，增长了4.2%。报告认为，这可能与该州首次购房者补助金的增加有关。

　　全澳首次购房者的平均贷款额度增至525,643澳元，而非首次购房者的平均贷款额度为598,000澳元。

　　在2024年9月季度，贷款额度增长了1.6%，年增长率为6.4%。

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　　房市低迷引发 悉尼、墨尔本房源挂牌量激增

　　根据CoreLogic数据显示，为在竞争激烈的市场中抢占先机，同时面对去年春季未售出的房源积压，悉尼和墨尔本部分地区的住宅挂牌量同比激增50%以上。

　　截至1月19日的四周内，大悉尼地区共有16,579套房源挂牌出售，比去年同期增加6.7%，比过去五年平均水平高出8.2%。墨尔本市场的挂牌量达到22,886套，同比增长1.1%，高出五年平均水平7.3%。

　　CoreLogic研究主管艾丽莎·欧文（Eliza Owen）表示：“通常这个时候的需求较低，但这次的现象已经超出季节性波动的范畴。买家兴趣减弱，但卖家却更多，可能表明按揭压力上升。卖家或许会因急于成交而不得不降低要价，这预示着房价可能进一步下跌。”

　　根据该数据机构的其他统计，澳大利亚东海岸为主的房地产市场上个月下跌加速。墨尔本房价环比下降0.7%，几乎是11月跌幅的两倍；悉尼房价环比下降0.6%，创一年内最大跌幅。

　　这种趋势促使许多业主提前挂牌出售。

　　在墨尔本，Yarra地区的总房源量过去四周内激增55%，挂牌量较五年平均水平高出33%，而该地区房价在过去一年下跌了5.7%。Nillumbik-Kinglake、Darebin-South及墨尔本市中心的挂牌量分别增长46%、36%和34%，库存水平比五年平均水平高出19%至36%。

　　墨尔本买家中介Cate Bakos指出：“许多本地卖家选择出售，这导致卖家之间的竞争加剧。在库存量高企、买家需求疲软的情况下，房价不可能上涨。”

　　在悉尼，Richmond-Windsor地区的挂牌量同比激增52%，整体库存较五年平均水平高出27%。悉尼东区南部挂牌量增长50%，Cronulla-Miranda-Caringbah地区增长49%。此外，Manly、Sutherland-Menai-Heathcote及Hurstville的房源挂牌量分别上涨35%、32%和30%。

　　欧文补充道：“在利率持续高企以及就业市场部分松动的背景下，房主的按揭偿付能力可能受到影响，从而引发更多急售行为。”

　　布里斯班和珀斯这些原本库存紧张的市场，挂牌量也开始上升。过去四周，布里斯班挂牌量同比增长2.9%，珀斯增长6.4%。布里斯班内西区、Sherwood-Indooroopilly和Forest Lake-Oxley的挂牌量分别飙升49%、42%和36%。

　　布里斯班买家中介佐兰·索拉诺（Zoran Solano）表示，如果挂牌量在需求疲软的情况下继续上升，某些地区可能会转变为买方市场。“我们过去一周看到挂牌量显著增加，即使需求较低。对于买家来说，这是一个积极信号，表明市场的力量稍微向买家倾斜。”

　　在珀斯，Cockburn、Kwinana和Stirling地区的挂牌量在过去四周内同比上涨39%、32%和21%。

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　　澳洲技术劳工短缺建房开工锐减 建造120万新房目标恐难达

　　不断加剧的技术劳工短缺和住房开工率的暴跌威胁着澳洲到2029 年建造120 万套新房的雄心勃勃目标。

　　澳洲统计局（ABS）周三公布的住房建设数据反映十多年来新建住宅建设最糟糕的一年。

　　此前公布的2023/24财政年度的新建房屋开工数字暴跌8.8% ，减至158,690 套——住房负担能力和供应的趋势令人担忧。

　　住房工业协会（Housing Industry Association） 表示，迫切需要额外83,000 名工人来满足住宅建设需求，并指出在吸引、培训和留住熟练工人方面存在挑战。

　　该协会会长马丁（Jocelyn Martin） 将缺乏技术工匠归咎于政府政策长期存在的不足。

　　她说：“对提供免费技术工艺学院（TAFE）培训名额的关注分散了人们对澳洲住房供应面临的真正问题的注意力。几十年来，历届政府都意识到关键行业持续存在的技能短缺，而目前的政策方法几乎没有采取任何措施来改变局面。”

　　住房工业协会建议的解决技术工人短缺的策略包括学徒工资补贴、简化技术移民的签证制度以及促进行建筑业成为可行、有益职业的全国性宣传活动。

　　马丁说，留住人才仍然是一个关键挑战，学徒工在头两年的退学率很高。

　　《国家住房协定》是联邦、州和领地政府之间的一项协定，旨在到2029年建造120万套新房，以解决澳洲的住房危机。

　　但已经有人担心联邦政府落后于目标。

　　执牌建筑商协会（Master Builders Australia）会长华恩Denita Wawn 也赞同住房工业协会的担忧，她强调了在技术工匠培训中留住学徒和让他们完成培训的重要性。

　　虽然支持政府提出的免费技术工院学院（TAFE）的建筑业技术专业培训计划，但她对以牺牲私人和非营利性建筑技术专业培训机构为代价进行立法表示谨慎。

　　她主张在培训建筑技术工人方面实行双轨制，由政府资助的免费技术工院学院（TAFE）课程和私营职业教育培训机构共同来完成。

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　　租金暴跌 悉尼墨尔本部分租户省下多达800澳元

　　最新数据显示，去年第四季度，悉尼和墨尔本两个澳洲最大城市的部分地区，房租要价下跌了近7%，为租客省下了多达800澳元的房租，这些地区已成为租客市场。

　　根据房地产数据分析公司CoreLogic的最新数据，去年第四季度，墨尔本的房租要价下跌了0.5%，是所有州府城市中跌幅最大的。悉尼下跌了0.2%。

　　但在悉尼和墨尔本的一些内城区，房租的下跌幅度达到了近7%。

　　在悉尼内西区、内西南区和内南区的部分地区，独立屋租金都出现了大幅下跌，跌幅最大的是Eastlakes、Banksia和Rockdale，在去年第四季度分别下跌了6.9%、6.6%和5.7%，总租金数额同期减少了600澳元至852澳元。

　　公寓租金下降最大的地区包括Enfield、Hurlstone Park、Croydon Park和Ultimo，跌幅在3.1%至4.7%之间，相当于在三个月中减少了336澳元。

　　在墨尔本，Windsor、Prahran、Kew East和South Yarra等区的独立屋租金下跌了 4.1% 至 4.8%，去年第四季度总租金减少了540澳元。

　　而Kensington、Docklands、墨尔本市中心和Southbank是墨尔本公寓租金要价下降最大的区，跌幅为3.6%至3.9%，在三个月中为租户节省了多达540澳元。

　　专家表示，净海外移民的减少以及家庭规模的扩大大幅降低了对租赁物业的需求，尽管供应量较少，但空置率仍有所上升。

　　CoreLogic的研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，随着移民水平放缓，需求进一步下降，悉尼和墨尔本的租房市场下滑速度可能会在2025年加快。

　　他认为，由于租赁物业供不应求，全国范围内的租金要价不会大幅下降，但在悉尼和墨尔本的一些区，由于空置率上升和租金下降，目前市场正转向租房者。

　　数据显示，去年12月份，悉尼的出租房空置率攀升至2.4%，墨尔本升至1.7%。同期，全澳范围的空置率为1.9%。

　　但在2023年9月海外移民潮高峰期，这两个城市的空置率分别为1.8%和1.1%。

　　劳利斯预计，到2026/2027财年，随着移民人数将恢复到疫情前的水平，租房需求将进一步减少，并给租金带来下行压力。

　　房地产网站Domain的数据显示，在截至去年9月的一年中，该网站上每条租房信息的浏览量在悉尼同比下降了28%，在墨尔本下降了33%。

　　CoreLogic的数据显示，虽然悉尼和墨尔本的总体租金要价出现下跌，但除达尔文外，其它州府城市的租金都在上涨。

　　霍巴特上涨了1.5%，珀斯上涨了1.3%，阿德莱德上涨了1.2%，布里斯班上涨了0.3%，堪培拉上涨了0.6%。达尔文下的了0.2%。

　　就全澳范围而言，去年第四季度租金要价上涨 了0.4%，这是自2018年以来第四季度房租变化最小的一次。

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