一个非营利项目，是如何成功“造血超百亿”的？

来源 | TOP创新区研究院

责编 | 韩玮烨

// 睿评 //

“背靠好资产、玩转多元玩法”所带来的“多元收入”，使高线公园在财务上游刃有余。

很多人都听说过，

纽约有个高线公园。

作为纽约曼哈顿中城西侧的“空中走廊”，它以距离地面9.1米、跨越22个街区、全长约2.4公里的独特姿态，成为了全球城市更新教科书级案例。

据统计，高线公园每年吸引约800万名游客，满意度超过90%，比自由女神像、MoMA等著名景点都要受欢迎，纽约City Walk必打卡之“网红地标”。

而且自从它开园后，周边的肉类加工区(Meatpacking)和切尔西(Chelsea)焕然一新，地产开发商争相布局于此，物业价值已飙升10%-30%。据相关数据估算，自2007年至2027年，高线公园将为纽约市创造14亿美元的税收，并撬动周边数十亿美元的新项目投资。

这条空中绿带不仅给老城区注入新活力，还带动了画廊、餐厅、零售等产业的全面繁荣。

毫无疑问，它是巨大的区域经济发展催化剂。

经济效应之外，还有大把的生态效应：

公园里超过11万株植物，涵盖500多种物种，美化了城市景观，增强了生物多样性，还通过创新的雨水管理系统为城市生态韧性打下了坚实的基础。

今天我们想跟大家唠唠高线公园的运营经验，

看看一个非营利项目，是如何改变纽约，

又是如何成功“造血”实现可持续运营的？

重中之重愿景与领导力

从一条废弃铁路华丽转身为全球知名的城市公园，

高线公园的成功绝非偶然。

首先，愿景与领导力至关重要。

1999年，站在世纪之交的时间点，所有人都满怀希望，但高线公园的未来看起来一片黯淡：

这条建于上世纪30年代，用于运输货物穿越曼哈顿工业西区的高架铁路，已经变成一片杂草丛生的锈迹斑斑的废墟，藏污纳垢，与纽约大都市的现代氛围严重不符。

不少人主张直接拆掉这个城市的“毒瘤”，

但作家乔舒亚·大卫（Joshua David）和艺术家罗伯特·哈蒙德（Robert Hammond）却看到了不同的未来——

请注意，他们都是文科生，

他们没有城市规划、建筑或公共政策的背景，

他们的爹妈也是普通人。

但他们是土生土长的纽约切尔西当地人。

其实，很多事情能做下来，

不是因为有钱有资源，

而是因为爱与信任。

Joshua与Robert热爱自己的社区，他们相信，这片工业遗迹有着巨大的潜力，这条看似废墟的高架可以变成一座连接历史与未来的空中绿洲，承载城市记忆，成为社区活力的新起点。

说干就干，他们成立了“高线之友”，

一个致力于保护这条铁路并推动其重新开发为公共公园的非营利组织。

一开局，面临的阻力不小：

舆论反对、政治冷遇以及，最重要的资金短缺——

要知道，要让高线公园转型，需要的资金至少要1.5亿美元！

两个普通人来干这事儿，听上去就是天方夜谭。

但他们没有放弃。

既然没有钱，那就做能做的第一步：

争取社区的支持。

他们通过草根行动组织公开会议、分发传单，并与邻里的居民、企业和地方领导人建立联系，在各种场合向人们展示，高线不仅仅是一段破旧的结构，它更是一段独特的纽约历史，我们可以让它重新焕发出生命力，为后代所享用。

但资本不为所动，还推动政府签发了拆除铁路的指令。

Joshua与Robert开始了反击，他们用筹到的钱雇佣了专业的律师来起诉纽约市政府。这个动作为他们争取了时间，还有机会向更多纽约人展示保护高线的意义——与其拆除高线，不如重新开发，不仅成本更低，还能带来更大的经济和文化效益。

事实证明，坚持做对的事情，好运就会发生。

因为时间来到了2002年，布隆伯格开始担任纽约市长，新市长的理念是：

通过大规模的城市更新项目来振兴纽约经济和提升城市国际形象，而高线正是符合这一目标的典范。

Joshua与Robert找到专业的综合团队，设计了一整套方案附带一份经济影响评估报告，用数据+愿景说明，改造高线将显著提升周边物业价值并带动就业，深深地打动了布隆伯格，赢得了政府的支持。

在市政府的支持下，“高线之友”吸引了大量私人捐款，包括慈善家和文化影响者的贡献，比如最著名的支持者之一是时尚设计师黛安·冯芙丝汀宝（Diane von Fürstenberg）及其丈夫巴里·迪勒（Barry Diller），他们为项目捐赠了3500万美元。

雪球就这样开始滚起来了。

一个创新的合作模式

那具体怎么操作呢？

成功可不能仅靠愿景，还依赖一个关键武器——

“公私合作模式”，这个模式在当时还是一个开创性的模式。

具体来说，纽约市政府的角色是收购铁路结构、投入初始建设资金，

政府是高线的业主方(owner)。

而运营管理的主导权，则交给了“高线之友”——也就是乔舒亚·大卫（Joshua David）和罗伯特·哈蒙德（Robert Hammond）成立的这个非营利组织。

“高线之友”全面负责公园的日常运作，包括维护、活动策划，以及保持设计和服务的高水准。

这种所有权与经营权分开的安排，不仅平衡了项目的社会公益属性与财政可持续性，还确保了公园的发展符合市政优先事项；既让高线公园受益于政府的支持，又保留了社区组织的自主性与创造力，能吸引各方的参与与贡献。

有人一针见血地指出，高线公园真正与众不同的地方在于，

运营方能够整合各种利益相关方的资源。

为什么能整合资源呢？

一个重要的原因是：

两位发起人都是文科生，完全没有专业背景，而且他们懂得自己的短板，也非常清楚“专业的事情得让专业的人来干”——

从律师到精算师，从城市规划到园艺设计再到生态管理等等，每个环节都由顶尖专业人才把控。

在设计方面，高线公园不仅是一条步道，更是一种时间与空间交织的体验。比如，专业园艺师Rick Darke与Piet Oudolf的植物设计不仅赋予公园浓厚的历史情感，还结合现代美学，为高线带来独特的沉浸式体验。

在艺术与文化层面，高线则是一座永不落幕的城市舞台。

旋转展出的装置艺术、现场表演和创意项目，让它成为一个不断变化的文化实验场。你可以随时偶遇一场演出，或被一件艺术作品深深吸引，这里不仅是一片绿地，更是一座面向全体市民的公共画廊和文化枢纽。

高线的品牌运营同样堪称典范。

它的LOGO由Pentagram设计事务所的合伙人Paula Scher倾情打造，独具工业铁轨风格，赋予了公园鲜明的身份认同。这一设计贯穿所有宣传渠道和衍生产品，强化了高线的品牌记忆点。

在数字化运营方面，高线在Instagram、Twitter等平台上的账号内容精美，讲述幕后故事，与粉丝互动活跃，吸引了数百万关注。

更厉害的是，它几乎不依赖传统营销，而是靠口碑、媒体报道和社交网络自发传播，硬是把自己打造成了纽约与中央公园、自由女神像齐名的顶级景点。

社区参与是高线的另一个核心价值。

从免费活动到志愿者计划，从公众导览到亲子互动，高线公园始终秉持“包容为本”的理念，为每一个人提供开放的文化体验。

统计显示，日均访客中有6%是附近的居民，它真正是本地人生活的一部分。

那你问，

两位发起人(创始人)的角色是什么？

他们专注于自己优势领域——

描述愿景，一遍又一遍地向人们描述这个美好的愿景、

团结更多的有生力量、

以及找钱，确保项目能可持续地运营下去！

一个顶级的财务模式

我们前面说到，高线公园的运营方是一个非盈利机构。

要知道，很多非盈利机构其实是不能自我造血的，

但高线公园不一样，

它有一个堪称典范的、兼具韧性和可持续性的财务模式——

而且我发现，几乎很少人意识到了这个模式。

请允许我们TOP研究院把它称之为：

“多元收入+投资增值”模式。

1，我们先来看“多元收入”：

首先是捐赠(Contributions)

作为纽约核心区的“顶流资产”，高线公园拥有得天独厚的吸引力，吸引了全球流量。有流量就有钱——你一块我一块，高线大家都来爱——每个普通的游客随便捐点，高线就能有活下去的基础。

在小额捐赠之上，是大额慈善家的捐赠，比如：个人慈善家（如上文提到的黛安·冯芙丝汀宝和巴里·迪勒）、企业赞助商以及基金会的重大捐赠，这些捐赠为高线的运营提供了长期稳定的资金，构成了稳固的财务基础。

而因为背靠高线公园这个优质资产，就能衍生出很多多元玩法：

像是在公园内举 办募款晚宴、慈善拍卖、音乐会、艺术展览等活动，就能通过门票和赞助获得一大笔收入——这个被叫做特别活动净收入（Special Events Net）；

再比如，高线公园与商铺合作，例如园内的咖啡店或其他餐饮方合作；或者与企业品牌联名的营销或宣传，比如公司赞助的艺术装置或公园内的命名权收益等等 ——这些被叫做合同和其他收入（Contract and Other Revenue）；

再比如，因为其高颜值，高线公园与摄影团队、影视制作公司合作，将公园作为拍摄地，或者被某个人或企业租用公园内某一区域举办私人婚礼、公司派对、秀场等——这些就是租赁收入（Rental Income）。

这些“背靠好资产、玩转多元玩法”所带来的“多元收入”，使高线公园在财务上游刃有余。

第二部分则是“投资增值”。

与很多人认知有差别的是：这个非盈利机构实则“相当有钱”。

如果我们看它的资产负债表，就可以看到：

2023年，高线的总资产为1.2亿美元，其投资基金达到惊人的8200万美元，占比近70%。

因为有这么庞大的本金，2023年的投资收益就有970万美元！

我们根据其财报，做了一个收益饼图，可以看到：

其投资收益占据1/3的体量，排名仅仅在捐赠之后。

那你要问了，为什么一个非盈利机构，这么有钱？

答案是：

日积月累的积累 + 严谨的财务规划。

要知道，高线之友也不是一开始就有8200万美元这么多“本金”的，它是经过20多年的精心运营和持续募资才得以实现。而且这个资金池有非常稳健严谨的财务规划。

换句话说，运营机构严格限制本金的支出比例（比如4%或者5%），而且在好的年份，公园每年仅提取部分收益用于运营。

我们拿2023年来举例：

2023年的收益是3000万美元，同期的支出是2341.4万美元，这中间的差额就可以进入到本金池，确保基金本金持续滚动增长，从而形成“滚雪球”效应。

其实，这种“以钱生钱”的逻辑，

与比尔及梅琳达·盖茨基金会或哈佛大学捐赠基金如出一辙。

很多顶级的基金会都是两只脚走路，一方面靠捐赠、另外一方面通过长期投资收益，实现财务上的高度可预测性，即便外部经济环境波动，它也能稳如泰山——也就是我们说的自主造血的永续机构。

复制你的高线公园

回顾高线公园这个纽约城市转型的标志性项目，不少人心潮澎湃，想将这样的成功复制到自己的城市，但复制是充满挑战的：

首先，高线的基础条件几乎是“天选”。

它依赖于一条结构坚固、地处曼哈顿核心的废弃高架铁路，请注意，是曼哈顿的核心地带——这种“绝版资源”几乎难以在其他城市复刻。即便有类似的废弃设施，往往因本身的地理位置偏僻而无法产生足够的吸引力，没有一个合适的location，就难以打造出一个能集聚人流与关注的项目。

其次，财务问题是无法绕过的硬门槛。

前面说到，高线的转型耗资超过1.5亿美元，这笔巨款来自公共资金、私人捐赠与企业赞助的协作模式。

但对很多城市来说，要花这个体量的资金做一个公园，很可能是“奢谈”，这背后依靠的是强大慈善网络+稳定财政支持。

即便熬过初期建设，长期运营的财务压力依然不容小觑。高线每年的维护费用高达2000万至2500万美元——这对许多城市来说都是难以持续的负担。

如果缺乏像高线这样强大的“多元收入+投资增值”收入模式，许多项目可能因资金短缺而陷入失修，最终沦为“昙花一现”。

更深层次的挑战在于愿景与执行力。

高线的创始人约书亚·大卫和罗伯特·哈蒙德不仅有非凡的领导力，还凝聚了政治意愿与社区支持。这样的合力在许多城市并不容易实现……

所以，高 线公园的经验既是启发，也是警示。

它提醒我们，成功的城市复兴不仅需要天时地利，还需要深厚的财务基础、清晰的规划，以及对社区和城市的深度承诺。

虽然不是每座城市都能复制高线的奇迹，

但如果坚持实事求是，从现实条件出发，

每座城市都因地制宜创造属于自己的公共空间传奇。

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