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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢
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项目位于龙华区鸿荣源壹方天地A区东北面,紧邻4号线龙华站,占据成熟超体商圈之上,繁华生活一触及达。壹成中心花园占地约1/2平方公里,是鸿荣源沉淀十年打造的超百万恢弘综合体,集住宅、商业、商务等多元业态于一体。十区规划建筑面积约29万㎡,绿化率40%,总户数1056户。
项目基本信息
开发商:鸿荣源地产
地址:深圳市龙华区景龙建设路与景龙太平路交汇处
占地:130万㎡(十区:2.53万㎡)
建面:320万㎡(十区:29万㎡)
产权:70年(15-95年)
总户数:1656可售1056
面积:85-93㎡3房2卫
车位比:1600个1:0.97
梯户比:3梯6户
价格:6.1.-7.4万
交楼标准:精装
物业公司:鸿荣源物业
物业管理费:5.3元/㎡
容积率:5.9
绿化:40%
交楼时间:2024年12月
建筑类型:住宅
层高:3米
使用率:80%
楼层高:47-49层
栋数:4栋
水电:民水民电
学校:龙华创新实验
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区域价值
「 龙华超级商圈,世界级消费中心 」
龙华超级商圈:龙华六大重点片区之一,以人民路为中轴,规划承载中洲龙商旧改、龙华海岸城旧改为核心,打造人民路龙华超级商圈。世界级消费中心:未来龙华超级商圈将成为规模超200万㎡、产值超500亿的市级核心商圈和世界级未来消费体验中心。
【千万级城市更新】——40+品牌房企入驻
(片区约4个百万体量、7个50万以上体量旧改;如中洲、德业基、卓越、华润等一线房企
2022年5月底,深圳首个超级商圈震撼启动——龙华超级商圈,萃取龙华中心区约3.25平方公里黄金地段,意在打造规模超200万㎡的市级核心商圈和世界级未来消费体验中心。近日,深圳市商务局官网发布《深圳市商业网点规划(2023-2035)(征求意见稿)》,龙华超级商圈被划定为7个“全国引领级商圈”之一。
交通配套
距离4号线龙华站直线距离约500m
未来壹成四周有望环绕25/27/22号线
25、27号线线路规划草案已公布
地铁方面:距离最近的4号线龙华站,800米左右,步行约12分钟,也是离地铁相对较近的一个区。附近目前没有在建的地铁,规划中的有27号线的油福站和25号线的景龙站,兑现周期比较长。
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商业配套
深圳最大体量城市集群型商业壹方天地——五大主题商业精彩兑现云集超1000家品牌商家,其中网红轻奢餐饮超50家、品牌美食超90家、娱乐潮玩超20家、国际一线美妆超20家、潮流服饰超300家
壹方天地亮点1:建面约60万㎡壹方天地——五大主题商业精彩兑现
开车10分钟可达天虹购物中心、红山6979、Costco(在建)、AT MALL上塘荟等大型购物中心
教育配套
龙华创新实验学校及其附属幼儿园:九年一贯制公办学校,初中24个,小学36个共计60个教学班,附属幼儿园18个教学班,三所公立幼儿园【均已开学】(鸿创、鸿悦、鸿尚)
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一所9班幼儿园(规划中)24班初中(规划中),龙华第二实验学校【已开学】:是一所书院式、园林式的现代化创新型公立九年一贯制实验学校(小学48班,初中24班)
医疗配套
三甲医疗配套环伺,健康养老有“医”靠
新华医院(在建中)
深圳市首座超大型医疗综合体总建筑面积50.9万平方米,规划床位2500张是一家集医疗、科研、教学为一体的三级甲等综合医院。
深圳第二儿童医院(在建中)
总建设用地面积约40072.95 m2,规划床位1500张集儿科医疗、教学、科研、健康体检于一体定位为区域性中心医院,服务范围辐射深圳全市。
文体配套
【樾人文】泱泱文脉艺术馆藏
深圳美术馆新馆:建面约6.56万㎡,建成将是深圳最大美术馆(预计2023年建成)
深圳图书馆北馆:建面约7.2万㎡,规模超越深圳图书馆(预计2023年建成)
深圳文化馆新馆:建面约8.33万m²,覆盖各类群体、艺术门类的地标建筑(预计2025年建成)
展览馆:室内展厅建面约1500㎡,市外园林建面约3000m²,中轴又一文化、艺术交流中心(已开馆)
演艺馆:建面约1.2万m²,比肩深圳欢乐海岸水秀剧场规模(已开馆)
简上体育综合体:建面约6.4万m²,龙华全民健身中心,综合性体育场馆(已开馆)
生态配套
城市公园环绕,城央稀缺生态绿氧生活
坐拥红木山水库、红木山郊野公园(规划中),生态绿氧环绕。政府斥资16亿打造生态绿谷之城,全长9公里的绿谷景观轴,中轴景观地标。附近还有德逸公园,龙塘公园,绿廊公园,北站中心公园,西头社区公园,油松滨水公园,龙胜公园,阳台山森林公园,龙华公公园,黄金山公园,清华文化公园等
户型鉴赏
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2025地产最新消息:
在历经3年左右的调整后,2024年第四季度以来我国房地产市场开始出现一些积极变化。如何看待当前房地产市场的发展现状?2025年房地产市场发展前景如何?
房地产市场的发展规律变了
从2021年7月持续至今的调整,是我国房地产市场进入新的发展阶段的重要过渡,未来行业的发展要求和发展规律,将完全不同于过去20年。
过去,房地产曾发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的,既改善了人民生活,也加速了国内城镇化进程,促进了经济发展,因为当时人均住房面积较少。而随着我国经济进入新的发展阶段,房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。
笔者认为,从2020年开始的最近一轮房地产调控,与国家经济转型的大背景是一致的,即深化创新驱动发展,不断增强新动能、新优势,提升国家整体经济实力和国际竞争力。截至2024年三季度末,房地产贷款余额52.9万亿元(其中个人住房贷款37.56万亿元,房地产开发贷款13.79万亿元),占所有信贷余额(253.61万亿元)的20.9%,而2023年末占比为22.1%。而2019年末,房地产贷款余额占比高达29.0%。我国不再将大量资源流向房地产市场,而使资源更多投入先进制造业和现代服务业。房地产行业自身也需要在转型中实现高质量发展。
从目前来看,房地产行业有效需求不足,市场出清仍不彻底。2021年,我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米,而2024年预估只有10亿平方米左右,3年下降幅度可能达到44%。即使房地产行业本身进行了调整,缩小了规模,但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。
缓解这个问题,需要多管齐下:
第一,在市场调整期,必然有大量土地闲置,地方政府要依法依规予以收回,还要严格限制供地,严肃土地供应纪律,根据去化周期确定土地供应节奏和规模,维持土地市场稳定。应继续引导和加快推进房企退出与转型,提升住房质量,为老百姓盖好房子。
第二,进一步扩大需求。例如对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度,包括税收、贷款利率等多个方面;更要想方设法提升居民收入,改善预期,降低房价收入比;继续推进地方政府收储力度,支持市场回稳。
第三,加大结构性去化力度。商办用房的去化压力更大,建议更改商品用房的供应方式,限制超额供应,地方政府宜结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等,前瞻性地对商办空间进行合理规划。适当简化和降低商业用房交易环节税费,加速去化。也可以考虑对一些符合标准的商业与办公用房改建为租赁住房。
未来一两年房地产市场将回稳
2024年以来,为解决房地产市场发展问题,政府出台了一系列积极政策,涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。从政策来看,力度是在不断增强的,且是全方位的。目前,四大一线城市相继放松房地产调控政策,包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等,北京、上海政策力度相对谨慎,而广州全面放开限购,整体政策力度最大。
2024年9月份的中共中央政治局会议提出,要“推动房地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”,对市场预期的改善起到了非常积极的作用。2024年9月底以来房地产政策进一步放松后,月度销售改善明显,10月、11月的月度销售同比都是加速恢复的。
另外,财政部明确指出,地方政府专项债可用于收购存量商品房,还可用于土地储备,这是一个创新,有利于商品房库存去化,也能有效缓解房企现金流的紧张状况。笔者相信在未来一两年内,主要城市基本上都可以实现止跌回稳,三四线城市需要的时间要长一点。
展望未来,要促进房地产市场进一步发展,一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出,例如限购限售等,上海、深圳、北京的限制性政策仍然有放松空间。
而随着市场常态化,有些只是应对当前市场的应急政策例如“白名单”“收储”等,预计以后也会逐渐退出。而有些常规性政策,例如利率调整等,以后可能会长期运用在房地产市场调控中。
从过去几年发展看,2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄,2026年大概率能实现回稳,这与政策力度、居民预期、经济环境等多重因素有关,不排除市场出现一定波动。从我国房地产发展的长期趋势来看,按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算,我国一年6亿~8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平,在此区间波动都属正常。
房地产市场的未来变化
目前,很多房企顺应市场规律,已开始适应发展新模式。以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头,房企必须审慎经营。
同时,2024年以来,国家越来越强调要建“好房子”。截至2023年底,我国城镇人均住房面积已经超过40平方米,住房问题已经基本得到解决,市场会以改善性需求为主,避免“规模为王、重量不重质”。
经过3年半的调整,A股房地产开发企业的平均资产负债率也有所下降,未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下,笔者认为房地产企业要顺应市场规律,建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。
在新阶段,房地产市场可能会有五个方面的变化趋势:
一是新房规模收缩,人房转化比稳定在0.2-0.3平方米。成熟房地产市场对新房的需求有规律特征,即随着房地产市场发展成熟,每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2-0.3平方米。我国一线城市已经出现这一趋势。
二是二手房交易成为主导。近些年我国二手房市场发展迅速。我们重点监测的20个核心城市中,2019年二手房的成交占比为40%,2024年8月份该比例上升至62%,二手房成交量已经超过新房成交量,并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已经步入二手房交易为主的存量市场阶段。
三是资产价格重构,优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新的发展阶段,资产价格重构也是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系,其中一线城市保值性最好,新房的保值性要高于二手房。从国家统计局公布的70城住宅价格指数来看,一线城市资产价格的调整时间相对较短,调整的幅度也最小,其次分别是二线和三线城市。
四是城市更新成为新的发展趋势。城市更新是城镇化进程中的关键环节,主要是通过一系列综合性的维护与改造,对城市内功能衰退、环境较差、设施老旧以及空间布局不合理的区域,进行有计划、有步骤的升级与重塑。
五是保障住房体系将进一步完善,成为住房体系重要支撑。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题,该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给,有利于加快构建房地产发展新模式,完善“保障+市场”的住房供应体系,满足工薪收入群体刚性住房需求,也是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措
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