澳洲房屋建设成本创新高，新房审批远低目标! 住房负担能力开始改善 又有两大城市房价即将下跌

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澳洲房屋建设成本创新高，新房审批远低目标

截至2024年底，澳洲房屋建设成本创下新高，同时新房审批量远低于政府设定的目标，住房危机仍未缓解。

澳大利亚统计局（ABS）数据显示，2024年全国获批住宅总数为170,719套，仅比2023年增长3.8%（约6400套），为2012年以来第二低水平，远低于政府在《国家住房协议》中设定的每年24万套目标。尽管下半年审批量有所回升，但仍低于2022年的192,000套和2021年的225,718套。

ABS数据显示，2024年12月全国新建住宅均价首次突破50万澳元。主要原因包括建筑材料成本上升以及《国家建筑法规》（NCC）提出的更严格的节能要求，仅维州的七星能效标准就可能使建房成本增加3万澳元。

住房行业协会（HIA）高级经济学家汤姆·德维特表示，尽管人口增长和租房短缺推动了市场复苏，但政府政策尚未产生实质性影响。他认为，若不在房产税及国内外投资方面推出更积极的政策，未来几年建设量仍难以大幅增长。

牛津经济研究院预测，2025年澳洲房屋建设增长有限，并可能无法完成未来4.5年120万套的目标。尽管12月公寓审批量有所回升，但整体公寓市场仍面临挑战，维州独立住宅审批量下降也拖累全国数据。

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澳洲住房负担能力开始改善 又有两大城市房价即将下跌

经济学家表示，未来几个月住房负担能力可能会有所改善，布里斯班和珀斯的房市可能会加入悉尼、墨尔本和堪培拉的下跌行列，而今年的降息预计只会带来小幅提振。

近三年的高利率和生活成本飙升的压力促使更多房东出售房产，导致悉尼、墨尔本以及珀斯和布里斯班的房源大幅增加。

对于依赖资源的珀斯和布里斯班来说，住房负担能力的改善可能会提振工党政府在即将到来的联邦选举中赢得西澳和昆州足够选票以继续执政的希望。

AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）表示：“由于负担能力差导致价格增长迅速放缓，布里斯班的房价在联邦选举时可能会更低。我们知道，在某个时候，较低的利率可能会提供一些支持并扭转下行势头。问题是这是否会足够快地发生以阻止房价下跌。我的感觉是可能不会，布里斯班的房价可能会继续走低。”

房地产数据公司CoreLogic的分析显示，截至1月的三个月内，布里斯班的平均房价仅上涨了1.2%，较去年5月4.2%的峰值季度增长大幅下降。

珀斯的房价仅上涨了1%，为两年来最慢的季度涨幅，使该市从过去两年表现最好的房地产市场变成了落后于阿德莱德和布里斯班的城市。

阿德莱德的房市在过去三个月上涨了1.8%，表现最为强劲。

达尔文上涨了1.7%，但悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的房价下跌了0.5%至2%。

澳大利亚房市的长期供需动态基本保持不变。尽管海外移民放缓，但全国范围内至少20万套住房的短缺预计将在中长期内对房价保持上行压力。

但CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，短期内，自利率开始上升以来，借款能力已下降了25%，削减了人们购房的支付能力，即使今年有两次或更多降息，也不足以引发房价的再次强劲上涨。

劳利斯表示：“我们仍然面临负担能力限制、人口增长正常化和整体经济疲软的持续逆风。较低的抵押贷款利率和随之而来的借款能力提升，以及新建住房的供应不足，可能会引发价格增长的反弹，但它们不太可能足以在明年引发显著增长。”

但劳利斯表示，布里斯班和珀斯这两个资源型经济城市的房价下跌不会太严重。

他说：“这两个市场的势头明显减弱，如果这种趋势持续下去，这些市场似乎正在趋于平缓，并可能在未来几个月出现轻微下滑。但由于它们的人口增长率仍然非常强劲，很难看到这两个市场出现大幅下跌。尽管珀斯的挂牌量比一年前增加了6.2%，布里斯班增加了1.4%，但它们仍低于前五年的平均水平。”

一些经济学家确实预计房价会有更强劲的提振。SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，2月降息和每年50万或更多人口增长的结合可能会引发首府城市房价再次出现两位数增长。他说：“如果我们在2月看到降息，所有首府城市的房市都将出现不同程度的复苏，但主要是悉尼和墨尔本将进入复苏模式。

在这种情况下，首府城市的平均房价将上涨6%至10%，其中珀斯将上涨15%至20%。这种复苏可能最早在2月通过更高的拍卖清盘率显现，房价将在6月季度开始上涨。”

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澳洲房产机构呼吁削减印花税，鼓励老年人卖房缓解住房危机

澳大利亚领先的房地产机构建议政界人士在选举前考虑削减印花税，以激励老年人出售房产并释放住房资源。

澳大利亚房地产协会（REIA）在今年联邦选举前向各政党和独立候选人提出了七项建议，以应对澳洲的住房危机。

这些建议包括逐步取消印花税、修订贷款标准和税收框架等。

REIA主席莱安妮·皮尔金顿（Leanne Pilkington）表示，他们的建议是在住房负担能力达到自1996年以来的最低点时提出的。

她说：“澳大利亚的住房危机需要紧急且有效的行动。随着抵押贷款还款占家庭收入的很大一部分，租房压力也在上升，REIA的战略旨在正面解决这些问题。”

皮尔金顿表示，对于65岁以上希望缩小住房规模的澳大利亚人来说，如果他们出售现有房屋，很可能无法收回他们支付的印花税。

她说：“我与很多人交谈过，他们说交易成本是真正阻止他们的原因，尤其是最后一次搬家。我认为，对于缩小住房规模的老年人来说，我们应该考虑免除他们下一次购房的印花税。”

REIA还希望澳大利亚审慎监管局（APRA）修订其贷款标准，以帮助更多首次购房者进入房地产市场，并呼吁对州和领地的房产税框架影响进行调查。

皮尔金顿表示，维多利亚州的土地税和其他措施导致房产投资者逃离市场。

最新的生产力委员会《政府服务报告》显示，2023-2024年接受联邦租金援助的低收入家庭中，近42%的家庭将收入的30%以上用于支付租金，这使他们处于住房压力之中。Everybody’s Home发言人麦伊·阿齐兹（Maiy Azize）表示，超过40%的租金援助接受者仍处于租房压力之中，这突显了租金的高成本和JobSeeker支付的低水平。

阿齐兹说：“联邦政府必须提高JobSeeker等Centrelink支付的金额，并解决联邦租金援助的问题。这将为最困难的租房者提供急需的喘息机会。住房危机仍在打击许多澳大利亚人。现在是联邦政府提供有意义的解决方案的时候了。”

报告还显示，维州的社会住房比例是澳大利亚最低的，仅为2.9%，低于全澳平均水平的3.9%。

维州社区住房行业协会（CHIA Vic）首席执行官莎拉·图希（Sarah Toohey）表示，这一数字在未来十年内可能会进一步下降。

图希说：“为了缓解维多利亚州的住房危机，我们需要在十年内将该州的公共和社区住房比例从2.9%提高到至少4.8%。”她呼吁联邦政府将“澳大利亚住房未来基金”从100亿澳元增加到500亿澳元，并呼吁维多利亚州政府将其社会住房增长基金再增加60亿澳元。

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悉尼CBD周边最便宜城区揭晓，最低$69.1万买公寓

《悉尼晨锋报》2月2日报道，想在悉尼CBD 5公里范围内找到最实惠的住房？只有 一个选择，那就是往西去。

内环最便宜的3个城区都位于内西区，虽然这个“便宜”只是相对而言的，但这里的 房价明显低于东区或北区。

CoreLogic的数据显示，预算有限的购房者可以看看Erskineville，该地房屋中位 价在过去3个月下跌了3.9%，至1861500澳元。

Newtown的房价下跌了4.3%，至1880100澳元，而Enmore的房价持平，为1896400澳元。

CoreLogic的Eliza Owen表示：“CBD 5公里范围内‘最便宜’的房产不一定真的便 宜，但它们的确位于可负担性最高的地区。其中大部分位于内西区，Erskineville 排名第1。”

“虽然房价仍接近190万澳元，但对比东区和北区的房价，它确实更实惠。”

排名前5的还包括位于内南区的Darlington，房屋中位价为1930000澳元。以及内西 区的Camperdown，房屋中位价为2019000澳元。

至于公寓，华人区Ultimo的价格最便宜，公寓中位价为703241澳元。其次是 Chippendale（825374澳元）、Newtown（853821澳元）、Stanmore（874257澳元） 和Camperdown（949533澳元）。

在5至10公里范围内，内西区的Sydenham最便宜，该地房屋中位价在过去3个月下跌 了3.1%，至1616000澳元。

南区的Arncliffe下跌了2.8%，至1684000澳元。

内西区 的Tempe上涨了0.2%，至1685000澳元。

至于公寓，Eastlakes的价格最便宜，为691655澳元，Canterbury为728851澳元， Hillsdale为752463澳元。

在10至15公里范围内，Wiley Park的房屋中位价最便宜，为1226500澳元。其次是 Lakemba（1338111澳元）、 Greenacre（1441151澳元）、Roselands（1496069澳 元）和华人区Beverly Hills（1618098澳元）。

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