北京楼市2025十大预测（产品篇）

写这篇文章前，Rose先声明，在2025年，请不要相信任何预测，变化是随时随机的，变化是新常态。所以，将这一条排在首位。

1. 不要相信任何预测

第一条就是不要相信任何预测，这不是Rose打自己的脸嘛。其实不是，去年北京楼市内卷，迭代速度进化到3个月一周期。

变化是有时间表的变化，预测就有关门时间。所以，对2025年楼市的产品力预测，我们设定的时间也是3个月内。

2.阳台偷面积的尺度，大概率将会在3个月后突破

各区目前是这样，通州跟门头沟差不多，阳台送一半，约是1.5米；顺义最豪横，阳台还能挑空；石景山管得很严格，海淀目前是一点都不让偷。

丰台变化最大，差不多前后脚的项目，pyfy占的便宜最大，1.8米，北侧赠送还多；万泉寺是0.7；JF也缩了。也就是说，

JM之后，丰台偷阳台的尺度标准统一。

这件事在南城闹得沸沸扬扬。下一批次供地，猜测开发商小伙伴肯定会先谈明白拿地条件。

3.怎么看北京2025年市场走势，小阳春会不会如约而至？

肯定会有小阳春，3月份开始的小阳春，对各家开发商非常重要。开发商小伙伴已经有共识了：

全年看上半年，上半年看小阳春，小阳春看3月份。‍‍‍

小阳春要准备流血牺牲。

4.看板块，海淀和亦庄从产业逻辑上依然强势‍

海淀和亦庄虽然强势 ，但面临分化，且是巨大分化，毕竟供应量巨大，前所未有的巨大。

对海淀即将上市的某些项目，Rose还是有担心。海淀买家厉害，大势中势微观都厉害，必须要敬畏。不要有任何傲慢，不然吃亏是自己。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

通州155范围内只要有供地，必火。原因是，在政府权力加持面前，产业、人口净流入和规划全都是弟弟。Rose就不点明哪家受益楼盘了。

环线逻辑就是越往里走者，越强。

关于产业逻辑，重点看哪些区域落户国家级的卡脖子工程，因为能拿到巨额的国家专项资金补助。已经不是海淀、亦庄闭眼入的时代了。‍‍‍

还有要参考北京市每年的100个百亿工程落地大名单分析。

5.传统的富人区，有钱人往后撤，除非产品亮瞎眼‍

原来说买房跟着有钱人走，现在有钱人在撤，撤向哪里，这也是个新机会。

6.拼得房率正在成为新房保值理由‍

比如说，原来100平米三居，花500万。现在500万也能买房本面积100平的三居，但是后者得房率20%，比原来多出一个房间。

这就出现一个尴尬，原来的房产实际已经贬值，得房率高的新房已经赢了周边二手房。

不换房就是输，换房至少抗跌20%。

得房率越来越成为政府给到的买房券，有人吃亏，有人占便宜。

7.不正经户型，正在被淘汰‍

去年拼得房率，主要看形式，今年开始看内容。

最明显的一个评价变化是，户型正经不正经：

主卧正经不正经、次卧正经不正经，厨房正经不正经，正在成为置业顾问介绍产口的热词。

对于中小户型来说，赠送核心是拼进深，保证主要功能房间的舒适度，比如主卧的舒适度，要有正经主卧，正经次卧，正经厨房。

卫生间杜绝菱形淋浴房，还要有正经三分离，要有正儿八经收纳和储藏，不是扣脚指头扣出来的，是户型早期规划出来的。

北向次卧将会减少，东向次卧将会更多出现。

什么叫好房子？不仅是低容积率，得房率高，还要适老适幼高舒适度，是赢在产品底盘上。

所谓好房子底盘，社区要有吃喝玩乐三件套（吃饭、打牌、唱歌），要有运动三件套（跑步、健身、游泳）等等，都要上品质。

8.在市场下行周期里，这一波的行情是凭借实力换仓

这一点正在成为共识，主要是抓政策的机会窗口和产品力窗口。

9.只做填空题

在下行市场里，买房人做单选题，还是多选题，还是填空题？

所谓单选题和多选题，就是开发商常说的必买理由。在城市动能日趋减弱的市场背景下，买房人开始不做选择题，不仅看现房实景，更是要看板块城市界面的实景，就是四件事，学铁商医，能接受就买。

目前迭代到最优买房理论，只做填空题，只做填空题。

所谓填空题，就是买各种配套成熟的板块，只要价格算得过来账，就坚决出手。

最典型的案例就是永安里地块，几乎所有人做梦都不会想到，永安里还能供出住宅用地，真是天上掉馅饼，砸晕买房人。

10.开发商拿地，越来越倾向五菜一汤地块‍

所谓五菜一汤，五菜主要指地块周边城市界面现有的业态包括：

1.洗衣服；2.便利店；3.面馆；4.早餐店；5快递点。

还有升级版的满汉全席，满汉全席是指城市界 面要有五道硬菜：

一是要有烤肉店、火锅店；二是奶茶店和咖啡店；三是有台球室、棋牌室和KTV；四是有shopping mall；五是有医院，挨得不远不近。

这10大产品力预测，不是Rose说的，是某位江湖大哥锦囊里的。他本人正在清空所有资产，只留下好房子，也在出手好房子。

聪明的小伙伴，你该怎么办？销冠100

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