上海
刚开年，深圳楼市有两个热炒的新闻，一个是高层开会称推动房地产投资尽快恢复增长。
另外一个就是媒体热炒的深圳楼市的深V反弹。我们知识星球里也有人在问。
我们依次来说明。
第一个，有关深圳开会，推动房地产投资恢复增长这件事，很多自媒体把其解读为高层态度发生了变化。把止跌回稳变为了止跌回升。
这个就是混淆视听了。
因为止跌回稳，说的是房地产终端市场，也就是我们居民在市场上购买一手房二手房这种。
但房地产投资指的并不是这个市场。而是指的房地产开发投资。这些都是在统计局网站上公布的。
其具体含义为：全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。
这个指标，我们在投资股市的房地产板块时，经常会参考，所以比较熟悉。
但即使你不知道这个指标，也能明白深圳所说的推动房地产投资恢复增长，绝不可能指的是炒房客或散户的房产投资。因为这根本没法统计，一个人在市场上买房，统计数据上是没办法知道他到底是自住还是投资的。而会议上所说的恢复增长，那就一定是可统计，可衡量，可以计算同比增速的。
所以，很多自媒体热炒这个，说高层态度发生了变化，本质是偷换概念。
然后我们再说第二个，深圳楼市的深V反弹，这个是来自一些媒体的报道。
这里说的深圳成交量创4年新高，指的是2024年全年成交量和过去相比。但我们作为搏杀在楼市股市第一线的投资者都知道，数据，一定要看最新的。
就比如在股市，业绩一定是看最新季度的同比增速，而不是看全年的。
甚至，我们还会更加挖掘数据的时效性，有快报就不去等待正式报，有预报就不去等待快报，如果有单月销售额，甚至合同之类，那就是更领先的信息。
天下武功，唯快不破！
那么，对于楼市，我们的跟踪方法也是月维度，甚至是周维度。在成交数据上，支付定金在网签过户之前，网签过户又在发放贷款之前。所以最领先的指标就是以支付定金的时间点来计算的成交量。
支付定金的成交量，只有贝壳有数据公开，那么深圳楼市的贝壳月成交量走势是怎样的。我们来看一看。
9月底提出止跌回稳，接下来的成交量依次是：
10月 2703套（全年峰值）
11月 2127套
12月 1714套
1月 829套
所以，尽管10~12月拉升了2024的全年成交，并创下4年新高，但趋势却是一路向下，而并非逐渐走高，1月的成交量已经回落到了止跌回稳口号之前（也有春节因素）。
所以，后市怎么走，还需观察小阳春的数据。在这里，对于楼市小阳春，我们是有一些前瞻指标的，这个我在去年小阳春之前写过文章，并提前预测了去年小阳春的低迷（点击：）。
这个前瞻指标就是活期和定期存款增速，原理是：
如果小阳春之前，大家有买房打算，就会开始汇集活期存款，当作买房首付，所以活期存款增速会远远超过定期存款增速。但如果大家买房意愿低迷，没有为买房而准备的大额支出，就更愿意把资金存为定期。此时定期存款增速就会更高。我们看下图：
比较上图的2023和2016，很明显可以看到，2023年底的活期存款增速仅1.66%，而定期存款增速却高达19.54%；而2016年，这两个数字是刚好反过来的。所以我们在去年初，提前预测了去年小阳春的低迷。
大家可用同样的方法统计下2024年底的定期和活期存款增速（对于知识星球的同学，我在本周末会在星球发布这个数据），来预测下今年的小阳春。
综上，对于楼市接下来的走势，我们还需小阳春的数据来进一步确认。
那么，对于经济基本面，我是不是不看好呢？
不是！
相反，我对经济基本面还是有信心的，我在年后开工第一天，表达了对中国经济的信心（点击：），主要表达了两个方面。
1 2025年全年，人民币兑一篮子货币（欧元日元英镑）的汇率会维持基本稳定，大家要跌一起跌，要涨一起涨。
2 DeepSeek会导致部分资金开始押注中国科技股。
尽管我发文当天股市是下跌，但在接下来两天，确实有资金开始押注科技股，开始导致港股（特别是科技类的恒生科技指数）和A股的上涨。
当然，这种上涨并非基于业绩基本面，而是仅来自于预期的押注，涨得也不是业绩而是估值。
接下来，我们可以关注下周即将发布的1月份的社融和贷款数据。当然，这份实时数据我没办法在公众号文章里解读（不然文章就没了）。数据我会在知识星球做解读。
对于公众号的读者，大家可以关注下数据的发布时间，如果是下周的周中发布，那么数据就还不错，如果是周五股市收盘后公布，那么就要引起注意了。
后记：
综上所述，对于楼市，不用理会各种自媒体的炒作，我们独立跟踪小阳春的数据，做独立判断就好。
对于知识星球的同学，我周末会发布各大城市的指示居民杠杆变化的贷款增速数据，以及指示小阳春行情前瞻指标的活期和定期存款增速数据。
对于公众号的读者，可以自行在地方统计局和央行网站，获取这两份数据并计算得出结果。逻辑都写在本文中了。
总体看去年其实并没有翘尾，接下去楼市并不是太乐观，但最终我们还是以数据为准。
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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