上海
于上海宝山杨行板块的19号线TOD新盘"金茂棠前"，主打82-169㎡的三居到四居户型，预计在二三季度入市。这块地理位置优越的地块是由金茂和宝冶联手开发的，未来将成为一处商业、办公、住宅混合用途的综合体，为住户提供完善的生活配套设施和便利的交通条件。
【金茂棠前】
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案名官宣
金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】宝山纯新盘，19号线宝山站站城融合体案名官宣为【金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】
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项目规划
金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】该项目规划打造16栋16 - 17层的小高层住宅，预计将供应超过1100套高品质住宅，其中中小套型住宅占比不低于50%。
金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】在装修标准方面，项目以2500元/平方米的精装修标准。
金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】在社区规划上，项目巧妙布置了景观廊架和下沉庭院，部分楼栋底层采用架空设计，既增加了空间的通透性，又为社区增添了更多的活动空间。
金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】此外，项目基本实现人车分流，地面上虽设有少量停车位，但主要以地下停车为主，这样做保障了社区内部的宁静与安全，让日常出行更加便捷、有序。
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*示意图
效果图过程稿
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*效果图
户型图公开
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交通优势明显
未来的TOD综合体
该地块是此前备受瞩目的19号线宝山站（在建）TOD综合体地块，具有重要的区域发展意义。
在刚结束的上海两会上，在2025年重大工程投资建设中，明确提出要加快建设包括19号线在内的七条轨交建设，19号线的能级不言而喻。
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*示意图
其中，金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】靠近地铁站的两块土地规划为商办用地，而友谊康苑东面则为住宅用地。具体来看，该住宅用地的容积率为2.3，限高80米，计容面积约12万平方米，是一个规模较大的项目。
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*示意图
交通方面：除了19号线以外，地块距轨道交通3号线铁力路站1.1公里，周边有5条公交线路。快速路有逸上海绕城高速、同济高架路、川公路、铁力路、友谊路。
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教育方面：上海大学附属宝山外国语学校、上海城建职业学院、宝山华曜实验学校
医疗方面：上海中冶医院
商业方面：上海宝杨宝龙广场
休闲娱乐：宝钢体育中心
影响得房率的因素
1.公摊面积
公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。
2.楼盘形态
一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。
3.物业类型
板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。
4.公共活动区域大小
高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。
5.房型结构
一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。
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得房率并非越高越好
得房率并非越高越好，金茂棠前售楼处电话：400-806-1558【预约☎】得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。
如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。
同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。
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什么样的房子得房率高
1.公摊面积小的房子
楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。
2.总楼层低的房子
一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。
3.板楼
板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。
4.户外使用面积大的房子
开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率
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