最高人民法院：识别查封财产权属的规则

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最高人民法院司法解释

第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结,并及时通知共有人。

共有,人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产;对其他共有人享有份额内的财产的査封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的,人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

第十五条对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结;该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。

对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

第三人无偿借用被执行人的财产的,不受前款规定的限制。

第十六条被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经釆取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第二十五条查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。

查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时,其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。

——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的 规定）（2004年11月4日，法释（2004J15号）

最高人民法院法官著述

（一）识别查封财产权属的形式化规则

1.动产以占有作为其享有的公示方法

所谓占有是就物的外观的直接支配的状态而言，不管时间上的长短和主观上的意思如何。根据物权法理论，占有作为一种事实状态，具有权力推定的效力。占有人于占有物上行使的权利，推定为占有人适法享有，推定并不是最终的确权。至于占有人是否真正对占有物享有权利，在第三人举证破除法律所作推定之前则在所不问。为保证社会经济秩序的稳定，大多规定占有作为表现权利的基础的形式，从而具有权利的推定效力。所以执行法院只需按照是否由被执行人占有的外观标准来认定;被执行人占有该动产的，即认为该动产属被执行人所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条规定:“对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扌口押、冻结;该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。”

认定动产是否由债务人占有，应根据具体情况来判断。一般来说，建筑物的所有人可以说同时也占有建筑物内的动产;建筑物的一部分如出租给他人，存放于该部分房屋内的财产应属于承租人所有;未成年人也可以为自己占有，如其法定代理人外观上为未成年人管理其动产时，可视同为未成年人占有；同样，法人或其他组织以其法定代表人、代表人或管理人的占有视为同法人、其他组织的占有。

2.对于不动产、有权属登记的特定动产及有登记的其他财产权，以登记作为公示方法，而不问被执行人是否占有该财产 法律赋予登记以公信力,登记机关根据申请人的申请或依职权在其登记簿上所作的关于物权设立、变更、消灭的各种登记,具有使社会公众相信其正确、全面的效力。社会公众也就可以通过登记知悉不动产、特定动产的权属情况及变动情况。执行法院根据登记而获知不动产、特定动产及其他财产权的权属情况，如果权属记载为被执行人，执行法院则可查封之,而不需要考虑被执行人是否占有。

在我国，对不动产权属登记享有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关、林业管理机关等。它们分别对基于土地、房屋、矿产资料、水资源、森林资源而发生的物权权属行使登记管理权。对于特定动产如机动车辆、船舶等则由车辆部门、船舶管理机关进行登记管理。

综上,在查封财产时，只需根据动产为被执行人占有的外观，就可查封，不去了解动产是否为被执行人本身所有;对于不动产和有权属登记的动产及其他财产,按照法定管理部门的登记确定权属，登记在被执行人名下的,视为被执行人的财产予以执行。如果案外人主张动产或不动产为其所有，执行法院也不停止执行,案外人只能向法院提起异议之诉。因为在现实生活中,作为一种常态，所有者的动产一般由其占有，所有者的不动产、特定动产和其他财产权登记在他人名下的情况也有，但属为数不多的特殊情况。根据这个规则认定,基本上与真实的财产权属状况相吻合。

（二）识别查封财产权属的实体性规则

鉴于我国当前债务人恶意逃债的现象确实存在，发现被执行人财产比较困难的现实情况，我国在釆取执行形式化规则的同时,还应当允许执行机关在特殊条件下不依据物权公示的方法，而是根据财产的实际归属的实体性规则来实施查封行为。这样可以减少恶意逃债的发生，有利于扩大执行财产的范围，最大限度地实现债权人的债权。当然，依据实体性规则来确定被执行人的财产,其识别标准和程序与依据形式化规则不同。

1.第三人书面确认查封财产属于被执行人的情形 被执行人为了逃避执行,故意将财产转移至他处,将不动产或特定动产及其他财产权登记在第三人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第1款的规定，人民法院可以查封被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，这是依据物权的公示原则推定的。基于此，对于第三人占有的动产或登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，亦可依据此原则推定该动产或不动产、特定动产及其他财产权属于第三人所有。这虽为债权的实现设置了障碍，但如果第三人基于良知与正义或者慑于法律的规定，主动或被动地为债权人清除了障碍，以书面形式确认该财产属于被执行人，执行法院则可认定该财产的权属，进而对之实施查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第3款即规定:“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法蓄院可以查封、扣押、冻结。”第三人否认财产属被执行人，而执行法院、申请执行〒人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序,撤销该登记并£登记在被执行人名义下之后，才可以采取查封措施，执行法院不能径行地确定g权属。

2.被执行人将其财产出卖给第三人的情形 在执行程序中，有的被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该动产,但被执行人根据双方约定仍保留所有权。单纯从所有权的角度讲，此时该财产仍为被执行人所有，仍属于责任财产的范围，人民法院自然可以执行。但是这不可避免地会影响第三人的利益，因为此时第三人已经支付价款并实际占有该财产，其签订合同的目的在于取得该财产的所有权。由于法院的强制执行，其目的将难以实现，而且其已经支付的价款能否返还也是一个很大的问题。因此就有一个如何平衡申请执行人和第三人利益的问题，为此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。”该条规定实际上是给了第三人一个选择权，他可以选择继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交付人民法院，从而取得该财产的所有权，人民法院解除对该财产的查封。如果第三人不作此选择，将不能阻止人民法院的执行。第三人与被执行人之间有争议的，双方可以另诉解决。

执彳亍中对于第三人购买被执行人的财产，应当如何认定其权属呢？在实务中经常遇到这样的问题，被执行人将其财产卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但是没有办理过户登记手续,依然登记在被执行人名下。就这种情况下如何认定该财产的归属，这是一个争议很大的问题。一种意见认为，根据物权变动理论，原则上未办理过户登记手续的，第三人不能取得所有权，因为从权属上讲，此时该财产仍属被执行人所有,人民法院可以查封。另一种意见认为，由于我国尚无完备的物权登记制度，目前有关部门的登记仅是行政管理的手段，因Jt匕不宜将之作为认定所有权转移的标准。第三人已经支付全部价款并实际占有的，即使尚未办理登记手续，也应当认定其已取得该财产的所有权,人民法院不应当查封。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封.、扣押、冻结财产的规定》第17条根据目前的实际情况，从保护正常交易秩序和善意第三人的利益出发，在坚持以登记为准的原则下，引入了过错原则。我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度。虽然对目前有关管理部门登记的性质尚有很大争议,究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，但是可以认为这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准，因此应该坚持不动产物权的设定、转移、变更以登记为准的原则。在这个原则下，辅以适用第三人过错原则。这是因为登记实践中确实存在登记困难的实际问题。严格按照过户登记作为所有权转移的标准有时是不公平的，会损害第三人的合法权益。因此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封.扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，而是由于登记部门的原因或其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，以公平保护第三人的合法权益。

如果被执行人正常转让其所有的需要办理过户登记手续的财产，那么如何认定其财产权属呢？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让财产实施查封、扣押、冻结措施。查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”被执行人将其财产出让给第三人后，双方即按照有关规定向有关管理机关申请办理过户登记，管理机关应当依照有关规定对双方的过户申请进行审核，并根据审核情况决定是否准予过户。由于目前基本上实现三级核准制，因此完成整个审核程序需要一定的时间。如果管理机关在审核过程中接到人民法院协助查封通知书，要求其协助查封上述被执行人出让给第三人的财产，此时登记管理机关是继续进行軍核程序还是协助人民法院查封该财产，要视情况而定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条的规定，如果此时管理机关已经完—成三级核准登记程序，应认定该财产属第三人所有，人民法院即不得查封该财产;如果尚未完成三级核准登记，即使已经完成两级核准,管理机关应当停止办£理核准登记手续，第三人也就不能再盼望所有权登记在其名下。

3.关于被执行人购买第三人财产的情形 (1)被执行人购买第三人动产的情形 根据公示原则，动产所有权转移的时间以交付为准，如果第三人已将买卖标的物交付给被执行人，则被执行人已取得该标的物的所有权，人民法院自然可以查封，即使被执行人尚未付清价款，亦不妨碍该标的物权属的认定及人民法院的查封。如果第三人尚未将标的物交付被执行人，则仍属第三人所有，人民法院不能对之查封。

被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定第三人保留所有权,根据当事人意思自治原则,单纯从所有权角度讲,此时该财产确属第三人所有。人民法院欲对该财产采取查封措施，应当具备以下两种情形之一方可:一是申请执行人已向第三人支付剩余价款,此支付实为申请执行人为实现自己的权益，而代被执行人垫付的;二是第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经釆取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”

(2)被执行人购买第三人不动产、特定动产的情形 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”上述情形，从所有权角度讲，该财产仍为第三人所有，但是被执行人对该标的物已合法占有，并有权请求第三人进行所有权移转登记。在这种情况下，只要不损害第三人的合法权益，申请执行人可以代被执行人支付剩余价款或者从该财产变价款中优先支付剩余价款，人民法院即可对该财产予以执行。

4.查封时对未登记的建筑物和土地使用权权属的认定 对不动产及特定动产的权属以登记作为认定标准，这里的登记既包括权属登记，也包括房屋权属初始登记、商品房预售合同登记和商品房预告登记。凡有上述登记的，按照登记确定权属进行查封或预查封。对于未办理任何登记的不动产，执行法院能否以其他依据而认定为被执行人所有进而查封？台湾学者认为“只要该证据文件，从形式审查已足以证明系债务人所有，仍可查封。”实值赞同，理由如下：不动产物权虽以登记为生效要件，但此仅适用于依法律行为的移转，不适用于依法律规定取得不动产所有权，且登记仅为不动产物权变动的表现形式，用以保护善意信赖登记的第三人而已，对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第2款规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”

5.共有财产权属的认定 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条的规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结,并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产,并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

——江必新主编：《民事执行新制度理解与适用》，人民法院出版社 2010年版，第359~364页。