2025年南京楼市的四个“根本性”变化！“等等党”请注意

大家好，我是苏北哥！今天是2025年2月13日，正月十六，北哥在这里给大家拜个晚年~

俗话说过了十五才算是真正的“过了年”！北哥赶着“正月十六”才和大家见面，开启新一年的南京楼市考察文字之旅，也陪伴大家一起走上2025年的买房新征程！

01.

2025年到底该不该买房？一味等下去，可能形势有变！

了解北哥的老粉都知道，北哥的公众号2月份一般是不更新的，但是众多“新粉”不太了解，这段时间纷纷在后台留言，询问文章更新事宜，文章开头就此说明一下！

2月份不更新文章的原因，有这么两个！第一，当然是过年！一年一度的新春佳节，普天同庆，家家户户忙着走亲访友、出门旅游，此时再大的事情也只能容后再议，买房话题当然也不例外；第二，每年2月份其实是全年楼市发展中非常重要的一个阶段，起到呈上启下的衔接作用，因为春节和“金三银四”之间就隔了一个2月份，所以很多ZC，行情会在这个时间段“暗流涌动”，北哥需要利用这一个月的时间充分观察市场，凝练成最新观点，给到大家。

然而，今年的2月份大大的不同！北哥决定不再等到月底，从2月中旬就开始更新文章，因为今年的市场情况可能和往年存在着根本性差别，各位不可按照常规惯性思维判断市场，北哥作为30万粉丝的楼市博主，有义务提前告知。

在详述近期市场变化之前，首先北哥得问大家一个问题：你们认为2025年该不该买房？当然了，这个问题年年问，但今年的答案可能完全出乎你的预料！

看到这个常规性提问，很多人会不假思索的说“不买”，或者说“等等看再说”！为何回答如此坚决呢？无非在一个“等”字上，等一等房价还会跌；等一等房贷利率还会降；等一等买房ZC还会更优惠……这就是典型的惯性思维，理由也很充分啊，因为从2021年下半年算起，直到2024年底，国内楼市已经下行三年半，继续下行是大部分人的直觉判断，殊不知市场正在潜移默化的发生结构性变化。

第一个结构性变化：不同城市楼市行情的“两极行情”将出现，2025年大概率出现城市越级“置换潮”

什么叫两极行情呢？就是不同等级城市间的楼市行情差距会越拉越大，也就是三四五线城市房价可能会越来越低，而新一线、强二线，四大一线城市房价可能会逐步趋稳，甚至上扬！

有人会说之前也是这样啊？有什么区别？区别当然是有的！之前各等级城市间的楼市行情差异，那是市场行为自发形成的，2025年在这基础之上还加入了ZC引导因素。

近期财政部公示了全国首批城市更新行动的15座城市名单，包括：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安！而这些城市大多是近三月以来，房价行情出现突出上扬的城市，也就是说这些城市的“动迁”、“城中村改造”等更新动作将受到ZY财政的大力支持。

在这种“画圈”ZC的支持之下，上述城市的购房需求会进一步得到刺激，无疑将助力这些城市房价趋稳、上扬，而其他城市房价可能继续下行，由此拉大了两极分化。

其实过年前夕，南京已经率先行动，开展了2025年新一轮城市更新行动，全市将分圈层，分为12个行政区，对城市划定更新片区34个，包含秦淮秦虹片区、河西南湖片区，江北南钢片区、燕子矶片区，城南梅钢片区、雨花经济开发区片区、南京南站北片区等。

1月份以来，南京的雨花台的板桥新城、软件谷西片区、软件谷东片；浦口的朱家山河片区；江北新区长芦街道；江宁的麒麟、东山、秣陵、空港、禄口等片区相继发布了征地公告。

在这样的ZC刺激之下，从2025年开始南京楼市将发生根本的结构性改变，与周边城市拉开差距。一场从三四五线城市向一线、新一线城市的房产置换潮，可能由此拉开大幕。

从经济发展角度，也能看出端倪！2024年全国GDP排名城市已经“放榜”，南京扔排在前十之列。

随着财富集中和房产置换潮愈演愈烈，TOP10城市与其余城市间的差距可能会越拉越大，这种趋势可能会让更多人向往来到南京这样的千万级人口城市安家、生活。

今年过年，一系列经济数据已经证明了南京仍具有强劲的“虹吸能力”；南京市文旅局发布数据，1月28日—2月4日全市接待游客1690万人次，旅游总收入达181亿元！按可比口径较2024年同期分别上涨9.2%和7.3%，增幅扔排在全国榜首。

第二个结构性变化：南京仍在悄悄升级新房产品品质

从去年开始，北哥一直在日常文章和晚间直播里给大家传递一个概念，那就是南京楼市正在发生重大的产品结构升级，从去年9月份河西南的中海江南玖序打响第四代住宅的第一枪，这种以高品质著称的新产品已经以迅雷不及掩耳之势，迅速占领了南京楼市的主流市场。

按照目前的四代宅项目布局，全市大概有16家，加上今年陆续上市的，预计今年全市四代宅数量将增长至25家以上。

四代宅项目的全面开花，前期续销项目的逐步收官，这一市场现象将成为今年进一步抬高南京房价的重要推手。

然而在此基础之上，南京楼市还在悄悄升级品质。

2月10日，江苏省住房和城乡建设厅发布《关于加强改善型住宅工程质量管理工作的通知》。文件明确提到：住房与城乡建设主管部门要以提升质量、功能、性能、服务为核心，从户型设计、空间优化、材料选用等方面，全面提升住宅性能品质。鼓励开展定制化户型、个性化室内装修设计服务。

而定制化户型和个性化室内装修设计正是进一步提升房价的重要手段。去年江心洲大火的贤坤花园GARGEN19，就是全国首个定制化豪宅先驱。

贤坤花园GARGEN19实景

贤坤花园GARGEN19主力户型面积只有198和252㎡两种，却可以按照客户的个人、家庭参数条件，定制设计为2-5房，此外在细节设计方面，连家庭的收纳方式、空间；厨房操作台、卫生间洗手台的高度，家居风格都可以按照客户的要求进行定制。

贤坤花园GARGEN19实景

一番定制化操作下来，虽然贤坤花园GARGEN19的销许价格高达5.84万/㎡，部分优质房源售价超过6万/㎡，但项目开盘仅一个月就告清盘，全盘130套房源，目前仅剩最后8套，去化率高达93.8%。

贤坤花园GARGEN19部分销控（网房数据）

由此判断，南京今年类似的定制化住宅项目上市将不止一家，而这种操作手法则是优于“第四代住宅”之上的品质“高价”产品，很有可能再度引爆市场。

02.

再等下去，房贷利率很可能“触底反弹”！

2025年楼市第三个结构性改变就要提到房贷利率了，在年前的众多文章中，纷纷据透露了今年将有大幅度的利率下降预期。

去年12月9日的ZY经济工作会议，不仅14年来首次提出2025将采取“适度宽松的货币ZC”，也明确提出2025年“适度降准降息”

去年12月底，YH行长潘功胜更是公开表示2025年将会有“强化利率ZC执行和传导”动作，GM也给出标题：2025年大降息要开始了！

1月初外媒澎博社也发布文章表示，咱们国内贷款利率将在2025年迎来最大调降，称ZC利率调降幅度将达到空前的40BP，为近10年以来最大降息幅度。

国内知名经济学者，原国家房改组组长、中方集团董事长孟晓苏，年前接受搜狐网站专访时，谈到了对2025年降息幅度的预测，他认为2025年利率肯定得降，且认为降息幅度不会小于50BP。

接近春节，国内又有专家媒体披露，2025年降息幅度累计降达到75BP，其中存量房贷利率降继续下调25BP，全面超越2024年。

可以说，降息已经成为2025年楼市ZC端的最大预期！然而2025年真的会大降息吗？最近一个市场现象不得不引起关注！

近期国内银行圈“掀起一场存款利率涨息潮”！春节前后，众多中小银行纷纷上调存款利率。

春节前夕，内蒙古土右旗村镇银行率先打响了上调存款利率“第一枪”，3年、5年期存款利率提升到了2.5%

1月22日，山西朔州农村商业银行也也宣布上涨存款利率，1年期存款利率由1.4%上调至1.75%；3年期存款利率由1.9%上涨至2.15%；与此同时，黑龙江绥芬河农商银行、吉林龙潭华益村镇银行、湖北襄阳农村商业银行等也都纷纷上调存款利率。

其实不只是村镇银行和地方性小银行，一些排在全国头部的股份制商业银行也上调了存款利率。

位列全球银行排名第19位的，上海浦发银行目前也已经将3年期大额存单利率上调至2.15%。

浦发银行大额存单页面

位列2024年城市商业银行十大品牌排行榜第四位的“南京银行”，3年期、5年前大额存单利率甚至已经上调至2.2%。

南京银行大额存单页面

由此可见，这已经不是零星几家中小银行的上调利率行动，而是一场规模相当的存款涨息潮正在袭来。不过目前国有四大行，存款利率尚未变动，仍保持在2%以下。

既然存款利率涨了，贷款利率下调空间自然就被压缩了，在以往文章中，北哥给大家普及过相关金融贷款知识，目前国内银行的净息差警戒线是1.7-1.8%左右，且由于近两年来的连续降息，部分银行的净息差已经压缩至1.4%左右。

如今存款利率涨了，房贷利率自然会被抬升！就以目前国内最低净息差1.4%来算，以2.1-2.2%的存款利率来计算，房贷利率将涨至3.5-3.6%。所以如果国内银行存款利率持续上涨，房贷利率很有可能在一季度末出现“触底反弹”

虽然国内媒体一直在喊“降房贷利率”，但实际情况来看，降利率的脚步似乎在去年四季度末已经悄然慢了下来！

去年11月5日，南京首套房利率从原来的2.95%调整到了3.0%，二套房利率上调至3.3%，如今还保持这个水平没有下降。

马鞍山一口气涨到了3.3%，武汉首套涨到了3.1%，二套涨到了3.325%。如今银行存款利率上调，似乎房贷利率下调的底层逻辑也发生了根本性改变，所以是尽早下手买房，还是等等再看，各位可以自己判断。

第四个根本性改变应该是南京新房价格体系

要知道全新一年，开年新房上市项目的首发阵容，往往对全年的新房价格体系影响甚大。比如2024年3月份大校场云锦四季率先亮出“打折”牌，为去年全年的南京续销存货项目定下了“打折、降价”的主基调。

所以今年开年的新房上市项目的首发阵容也是至关重要的，目前这个首发阵容已经基本确定。

鼓楼滨江G51项目，近日公布案名为绿城金基·沁百合，G51很有可能成为今年首批首开上市的新房项目,预计在近期公开展厅。

去年11月28日，鼓楼滨江G51经过两轮竞价，被绿城中国拿下成交楼面价20165元/㎡。后续官宣与金基合作开发。按照鼓楼滨江此前低密洋房售价判断，绿城金基·沁百合的首开价格预计将超过5万/㎡。

该项目容积率仅有1.05，项目拟建16栋洋房，4层、5层、6层和7层之分；主力户型面积分为124、143、179、198㎡四种，共计仅约280套左右。

鼓楼滨江G51地块位于方家营区域，周边有江望润府、皓樾府、中冶锦绣江山等小区。紧邻在建的地铁5号线终点站方家营站，并与拉萨路小学方兴校区相邻

拿地近一年之久的玄武徐庄中北金基G02项目，近期也GX即将公布案名，应该首开上市的时间也已经临近。

中北金基G02项目规划图

不仅即将公布案名，项目的首开总价段也已经流出，总价预计700-1800万，预计首开户型为185㎡和230㎡洋房户型。算下来首开单价最高将达到7.8万+/㎡。

中北金基G02项目距离紫金山直线仅900米左右，18米的限高标准，打造31栋4-5F的观山宅邸，全部自带科技系统，不仅是第四代洋房产品，还是老城东金基瞻月府的升级版。

雨花小行金基G12项目，首开总价段也已流出。

该项目也是一个主城低密袖珍型项目，容积率只有1.2。去年6月底，由南京尧智汇科技产业发展有限公司以总价2.21亿元拿下，楼面地价19311元/㎡。后官宣由金基操盘。

项目总建筑面积仅19240㎡，拟建3栋多层住宅、2栋小高层住宅、1栋低层配套用房。

目前金基小行G12项目户型面积段基本确定为120㎡和140㎡，首开总价预计500万起步，单价预计在4.1-4.2万/㎡左右。

还有鼓楼龙江的金基珑樾府！

项目前年已经官宣将于一季度首开，拟建2栋16F小高层+7-8F的电梯洋房，整个项目只有86户，小高层户型面积180㎡，占到56套；洋房户型面积147㎡，占到26套。据说已经被内定。

项目位于7、9号线之间，距离9号线管子桥站大概400米左右；距离7号线清凉山站在1公里左右。未来可谓双地铁出行，首开放风价格也高达6万+/㎡。

江核的卓越玖印府近期也在江畔都会上城开设了临时展厅。

作为全市首家自带叠墅产品的四代宅项目。卓越玖印府日前官宣户型最高得房率可达到160%。

卓越玖印府涵盖高层、洋房、4层叠墅户型，其中高层户型为109㎡和119㎡两种；洋房户型为120㎡的3+1户型；叠墅分为四叠（190㎡上叠、182㎡下叠）和六叠（143㎡）两种。

由于是全市首家四代叠墅，卓越玖印府一季度首开有望创江核新房价格新高。

所以从一季度南京新房开盘项目的首发阵容来看，均为高端改善项目，并无一家刚需产品，可见2025年南京新房价格的起点不低！

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。