1400亿拆迁计划出炉，上海市区要变天了

2025年，上海拆迁进一步提速。

各区陆续公布了2025年征地和拆迁补偿支出，合计超过1400亿元（不含崇明、金山），再创新高。

天量资金砸下来，直接改变上海的区域格局、发展方向。

今年的拆迁工作，徐汇还是唱主角。

去年徐汇就是主角之一，预算高达233.4亿元，上海第二。

靠这两百多亿拆迁了东安一二村，没想到今年更生猛。

预算达到430亿，直接超过巨无霸浦东，问鼎上海第一。

另一个“生猛区”是黄浦，支出预算高达264亿元。

看起来比去年执行数增加了41.67%，实际上翻了10倍。

因为2024年初，黄浦预算只有17.9亿元。

2024年不知道发生了什么变化，黄浦将预算调整拔高到212亿元。

反正结果就是，黄浦区拆迁工作大大提速。

另一个大大提速的是杨浦，比2024年翻了两倍多。

其实变化也是2024年就发生了，2024年杨浦土拍宗数上海第一。

虹口这两年拆迁也多，北外滩800多万方新规划不是白给的。

普陀、静安、长宁拆迁就慢了很多，跟2024年体感一致。

尤其是长宁，连续几年拆迁预算上海倒数第一。

去年长宁好容易搞一个天山五村八幢房屋旧改，最终还失败了。

长宁的固步自封和徐汇的大开大合形成鲜明对比，两区的命运慢慢拉开差距。

部分区域2025土地储备计划出炉

私信免费领取详细资料

近三十年徐汇一直是上海发展最快的区域之一，靠的就是不断折腾。

徐家汇是最成功的副中心，漕河泾汇集了30万高薪就业，徐汇滨江慢慢地成为一线商务区、一线居住区。

现在城市进入存量竞争，“折腾”变得更加重要。

脚下的地，一刻不停的在变。

徐汇滨江办公楼陆续投产，环二已经遇到不少案例，公司在静安、在黄浦搬过来。

1月份开始，不少奢侈品牌撤出静安区芮欧百货和黄浦新世界大丸百货。

比如GUCCI、BOTTEGA VENETA、MCQUEEN等等。

这些品牌撤出因素很多，有一个因素就是可能迁入后续开的几个商场，其中就有徐汇西岸金融城。

奢侈品牌集中度是商业能级的体现，奢侈品牌由静安迁入徐汇，两区的商业地位就开始变化。

南京西路可能继续领先，徐汇的地位却不断提升。

如果徐汇没有开发西岸金融城，这些溢出企业可能就流入真如、龙阳路等新兴片区。

市区不断旧改，吸纳了大部分增量，龙阳路的商业、办公只能“一直施工”。

徐汇去年花了两百多亿拆迁东安一二村，今年翻倍到400多亿，就是为了打造“东安健康科技城”。

西岸金融城即将建成，徐汇又换个地方折腾。

不算浦东这个bug的话，上海只有徐汇、黄浦是拆迁第一梯队，遥遥领先。

第二梯队就直接减半。

更可怕的是，黄浦、徐汇本来就是邻居啊，徐汇滨江步行就能走到黄浦滨江。

这两个区乘着“一江一河”的东风，成为上海发展最快的地方。

精研全市板块 独家卖房买房逻辑分析

私信免费咨询更多板块买房避坑建议

很多人可能会有疑问，发展最快的不是五大新城、浦东、闵行吗。

过去是，以后就不是了。

理解了拆迁提速的背景，就理解了这个变化。

拆迁提速，意思是过去少、现在变多了。

过去为什么少？因为拆迁不赚钱，因为有更好的赚钱路子。

郊区汪洋大海一样的空地，今天卖地明天推土机就能进场，谁费力不讨好搞旧改。

环二多次讲过，北外滩搞了十几年就建成了东大名路东侧一条线。

东大名路西侧基本没开发。

1998年虹口地图

看到这张1998年虹口地图就明白了，那个时代就东大名路以东空地多，连路网都没有。

东大名路以西，密密麻麻的道路、小区，肯定不好开发。

可惜的是，虹口大部分地方都是密密麻麻的道路、小区，过去二十年就一直发展不起来。

新来的外企、新开的国企、民企，很多都去了闵行、浦东甚至五大新城。

新开发的小区，很多都在闵行、浦东。

过去二十多年，上海的边界由内环拓展到了外环。

2022年后出现了大问题，再往外拓展搞不动了。

增量没那么多，郊区的新房没人买、郊区的办公楼没人租（《上海郊区楼市，全面停摆了》）。

2024年，郊区的土地开发商都不敢买了。

整个2024年，公开市场外环外只卖了19块住宅用地，占比仅40%。

一些地块没人托底，担心拿出来会流拍，直接取消了拍卖。

外环内的地，依旧是一家女百家求。

没办法了，只能硬着头皮搞市区旧改。

这时外部环境也发生了重大变化，几乎都利好市区旧改。

首先是国家层面大力支持旧改，给政策、给配套资金，领导要搞，各个地方肯定配合。

就在刚刚（2025年2月13日），上海发布了《2025年上海市推动经济持续回升向好一揽子政策举措》，再次强调“全面提速“两旧一村”改造和城市更新”。

第二就是，不仅给配套资金，利率还在不断降低。

旧改工作也需要赚钱，资金主要靠银行贷款，利率就很重要。

更重要的是，经过四年的剧烈分化，老破小已经不值钱。

跟2020年初相比，黄浦区的豪宅涨幅还有50%以上，黄浦区的老破小基本没涨。

现在新房限价又打开。

老破小不涨，收储成本变化不大；

新房不断涨价，卖房收入不断增加。

慢慢地这个事情就开始赚钱。

旧改背后的市区郊区分化、新房老破小分化，才是我们真正该关注的。

2025年楼市走向如何

哪些区域还有潜力欢迎私信咨询

旧改提速2022年就开始了，去年徐汇东安一二村动迁引爆网络，才被大家重视起来。

2025年以来，上海拆迁的热点就没停过。

徐汇张家弄片区、江南新村启动征询，陆家嘴东扩又有新进展，三林“城中村”改造方案出台，杨浦隆昌路改造工程开始征地拆迁……

不断有客户咨询：能不能去斜土路、陆家嘴买老破小等拆迁？拆迁了不就暴富了？

想法很美好，落地很困难。

“拆迁概念”一旦出来，老破小立即提价，根本不给你抄底机会。

陆家嘴东扩具体方案还没出来，拆迁的事儿八字还没一撇，崂山二村挂牌价就普遍上调了。

比较靠谱的消息出来后，徐汇江南新村单价直接涨疯了。

2020年上半年6万出头，2024年涨到12万。

这涨幅与东安一二村并列上海第一。

哪还有钱给我们赚？

随便赌一个没拆迁预期的老破小，一般人又没这个勇气。

环二的建议是，别追求暴富了，普通人根本没有信息优势。

我们能把握住资源流动大趋势就足够了。

比如，市区郊区地位转变。

市区不断旧改，不断推出新的项目，势必分流郊区资源。

前面提到过，静安有些企业搬到了徐汇滨江，恒隆广场都出现了空置。

然后呢？

制药企业亿腾医药从大宁中心广场搬迁至恒隆广场。

恒隆广场企业搬走，租金下调，虹吸了中环线的大宁。

大宁这里空出一些工位，会不会吸收更郊区的企业？

长周期来看，市区办公楼不会空置。

空置时间久了，只能降租金。

租金降到一定程度，就能虹吸下游企业。

去年下半年，徐汇滨江地标办公楼阳光滨江中心推出不少特价房，租金只有3.3元。

价格调低后，立马就租出去。

毕竟南翔的一些办公楼也能租到3块以上。

商业、住宅同理，市区的优势是，降价还能换来客户。

郊区呢？如果供大于求，可能就长期空置。

旧改提速，将对城市发展方方面面产生影响。

更加全面的分析，欢迎大家添加微信单独沟通。