园区的那些飞地，如今都怎么样了？

前段时间，有网友发现百度地图上显示“郭巷街道已划入苏州市工业园区”，引发了一系列关于郭巷要纳入园区的讨论。

目前百度地图已经更正，再次搜索郭巷街道区划，看不到网传的那段文字了。

◎左侧是百度地图最新界面，右侧为更正之前界面

虽然园区扩区的这件事还未有定论，但有关园区扩张的任何新动态，对楼市都会产生一定程度的影响。

比如之前的苏相合作区、独墅湖协同发展创新区等，每一次新消息的释放，都能给这些板块带来极大的关注度。

如今，这些曾经红极一时的园区飞地，热度似乎早已不再，本期我们就来聊聊，前些年园区的那些飞地们，现在的发展都怎么样了。

最早提出的飞地

苏相合作区

园区最早提出的飞地，是苏相合作区。早在2012年1月，“苏州工业园区—相城区合作经济开发区”就正式揭牌。

到2020年4月，园区与相城的合作进一步深化，于是“苏州工业园区苏相合作区”设立，正式启动苏相合作区实体化运作。

▋发展10余年 产业成果明显

从正式提出至今，苏相合作区已经发展了10多年，如今，区域的产业配套已经有明显的成果。

产业方面，苏相合作区 聚焦打造高端制造集聚区目标，围绕新一代电子信息技术、新能源、航空航天三大主导产业，目前已有瀚川智能、立胜汽车等产值目标达百亿项目快速集聚，日本大福、美国罗杰斯、意大利兰蒂奇等优质外资项目陆续投产。

◎苏相合作区实景图，图源：SIP经济视界

生活配套方面，板块内的漕湖文体中心、永昌汇商业街等商业已经投用；同时，永昌邻里中心、苏相实验学校等配套也在建设中。

就板块的发展而言，苏相合作区这十多年来，的确有很大的提升，但如果从楼市角度来看，苏相合作区的起色并不大。

▋楼市反响平平 成交不理想

目前，苏相合作区内的新房并不多，只有海棠喜舍和璞云臻品两个项目。

这两个项目打造的都是洋房、小高层产品，但从去年公开售楼处至今，还没有开盘的消息。

板块的二手房行情更是有些惨淡，根据链家官网的数据，整个2024年，板块内只成交了6套房源。

这个数据是什么概念呢？苏州的部分热门二手房小区，一天的成交量可能都不止6套。

虽然板块内的二手房有可能通过其他中介机构成交，但依然能够看出板块内的二手房流动性差。

成交价格也非常低，2024年成交的房源中，最便宜的成交单价仅有9078元/㎡，一套的成交总价也只有60万元。

这样的成交情况，与“园区飞地”的称号，多少有点不匹配。或者说，在板块楼市的表现上，苏相合作区目前还并没有起飞。

风头正盛的飞地

甪直

提到园区飞地，不得不提甪直，这个板块可以说是，近几年风头正盛的“园区飞地”了。

大概在2021年3月，甪直正式纳入独墅湖开放创新协同发展示范区，并由园区负责产业托管运营。

到2022年11月，甪直又迎来了更重磅的规划，成立甪端新区，主打高新产业，以生物医药、智能制造、新一代信息技术为主导产业。

◎规划效果图

▋规划陆续兑现 板块不断升级

目前为止，甪端新区正在稳步推进中，去年末，甪直举行了甪端新区项目推进大会，有38个项目集中签约、开工、开业，总投资约165.5亿元。

板块配套上，吴中区的公办九年一贯制学校——星泽实验学校已经投入使用，这也是园区与吴中区通力合作建设的代表性项目。

据了解，星泽实验学校列入星海教育集团序列，由园区教育部门输出管理。

◎星泽实验学校实景

商业上，甪直板块也规划了邻里中心、商业水街等商业体，但目前还未正式开建。

▋新房供应跟上 4大新房待售

回归到楼市上来看，目前甪直板块的待售新房一共有4个，各有特点。

吴风宸樾府，打造9栋14-26F住宅，据说带有朗诗的科技系统；

熙和云起雅园，打造11栋住宅，包含4栋8F洋房、7栋16-18F小高层，是板块内为数不多的洋房住区。

除了这两个项目之外，甪直板块内还有两宗已经公布了规划的地块。

苏地2023-WG-68号地块，由斜港置业&吴城置业&甪直房产竞得。

该地块规划公示已出，拟建13栋4-25F住宅，其中，高层部分将打造第四代住宅，4F住宅则规划为上下两叠的经典叠墅。

苏地2024-WG-Z23号地块，由斜港置业＆甪直房地产竞得。

根据规划，项目拟建18幢3F联排、8幢6F叠墅，这也是板块第一个真别墅盘。

不过，这些新盘还没有取证开盘，具体的新房去化表现还有待观察。

▋二手房价格回落 稳定1字头

其实，甪直也曾有过高光时刻。

2018年，板块内的南山维拉项目开盘，创下了千人抢房的轰动场面。当时 项目备案均价不到16000元/㎡，和周边倒挂约8000元/㎡。

◎排队认筹，图源网络

而这样的高光时刻仅短暂地存在过，如今，南山维拉的二手房成交单价已经回落到约1.1万元/㎡。

甪直板块内的其他小区，成交价格大多也维持在1万多/㎡。

我们统计了甪直板块2025年以来的成交情况，根据链家的数据，截至到2025年1月25日，甪直一共成交了14套二手房，成交单价在2万元以下的房源，占比高达79%。

只有一个小区的价格是例外，那就是中梁独墅御湖。

该项目是纯别墅小区，靠着澄湖，二手房成交单价在3万+/㎡，可见，甪直板块的改善客群，依然是具有购买力的。

存在感稍弱的飞地

郭巷

园区的飞地中，还有一个存在感稍弱的板块，那就是郭巷。

郭巷与甪直同为独墅湖开放创新协同发展示范区的一部分，但甪直的关注度似乎一直高于郭巷。

协同发展的核心区，主要集中在吴淞江以南、澄湖以北区域，紧邻甪直，目前有关独墅湖开放创新协同发展示范区的进度，也大多围绕核心区展开。

◎ 独墅湖开放创新协同发展示范区核心区范围图

那么郭巷的进度发展如何呢？很遗憾，现有的相关资料中，并没有具体的郭巷发展定位，郭巷这个飞地的未来，似乎还需要等待一段时间。

但吴中区去年发布了尹山湖南部的控规，定位为吴淞江沿线生态科创新示范、吴中经开区产业协同新标杆，将打造产创融合的科技新城，具体成果如何，还有待观察。

▋自身配套不错 地段优势明显

从板块基础配套来看，郭巷相比其他两个园区飞地而言，板块自身配套很不错，所有配套几乎都已经投入使用，发展成熟。

交通上，独墅湖南隧道通车后，从郭巷到园区仅需要5分钟；板块内还有地铁2号线、7号线，日常出行方便；

商业方面，郭巷有尹山湖歌林公园、长申购物广场等多个商业，可满足日常生活所需。

唯一欠缺的是学区，与园区的教育资源相比，郭巷的教育资源和教学质量，仍有待提高。

▋新房微断供 二手房成交火热

在楼市表现上，郭巷凭借优越的地段优势，一直是很多园区外溢的首选。

目前，板块内在售的新房不多，除了熙和云汀雅园外，剩下的都是尾盘项目，像九里璟园、湖西银座等。

二手房市场，郭巷整体成交热度都很高。根据链家的数据，郭巷板块共有1994套二手房可售，尹山湖板块共有1781套。

而园区飞地的划分中，郭巷街道包含尹山湖，所以从行政角度来看，郭巷街道的在售二手房数量高达3775套。

但挂牌量高的同时，成交也很火热。

2024年，吴中区成交了6005套二手房，在成交套数前十的小区中，尹山湖、郭巷板块的占比高达70%。

可见，郭巷街道的二手房成交套数，占了整个吴中区二手房的大半壁江山。

成交价格上，郭巷的成交单价也是1字头居多，大多在1.6万元/㎡左右。

不过，郭巷板块内也有千万级的二手房成交，比如像中海独墅岛的别墅二手房，今年1月刚成交的一套房源，成交总价3500万元，成交单价高达70238元/㎡。

所以，郭巷板块的二手房也有点呈现出两极分化的状态，成交主力是刚需为主的二手房小区，但也不乏个别高价成交的二手房别墅。

最后

总体看下来，园区的这些飞地，在成为飞地后，板块的产业发展都得到了明显的提升，但对于板块楼市而言，真正的助益并不大。

可能在飞地成立初期，吸引了不少购房者涌入，但后期板块内如果没有改善新房的供应，当初选择这些飞地的购房者，又会选择其他更优质的板块。

可见，不管是园区飞地，还是其他园区光环的外溢板块，泡沫退去，只有园区才是不变的核心 。 ▋

出品：City好房