加息背景下，日本房市该何去何从？

◆施银

2025年一开年，日银先来一记惊雷。

1月24日，日本银行决定再次加息，将基准利率由2024年7月决定的0.25%上调至0.5%水平。这是2024年3月解除负利率以来的第三次加息，日本的基准利率时隔16年重回2008年10月的高位。此外，日银认为除了物价维持在2%增长以外，企业加薪的趋势也在扩大，将进一步推进利率正常化和金融政策正常化。

日银的加息引发关注，尤其针对房地产行业。很多人认为加息可能会给日本房地产市场“泼冷水”，日本知名房贷比较平台“MogeCheck”瞬间被“房贷”“房地产行情”等咨询淹没，急聘临时工也忙不过来。那么，加息背景下的日本房地产市场到底会如何发展？

日本银行行长植田和男

利率升高是收益预期上升的一种体现

对于中央银行而言，加息除了抑制经济过热之外，还有一种情况则是因为市场收益预期上升。日银最近几次加息都属于后者，说明在日银看来，日本这两年的经济形势是向好的，承受得起利率上升的冲击。正如一个物品只有当它有价值的时候才会被赋予价格，投资行为也一样，只有正向的收益预期才会被附加相应的利息与租金。曾经的日本银行负利率政策只是日本在“沉默的三十年”中为了防止经济下沉太快的权宜之计。

从过往的经验来看，一个经济体复苏的早期都是投资的好机会。也就是说，在日银加息周期的早期，投资房地产升值的概率非常大，现在的日本房地产和20年前的中国房地产市场非常的相像，房地产只会越加息越涨。

现在的加息是日本银行金融政策正常化的体现

说实在话，日银这几次加息都是在适时适量的金融政策正常化的过程。日本的房贷利率长年处于低位，相对于一些房地产市场发达的国家3%的房贷利率，日本有些银行的房贷利率只有0.3%的水平。

日本主要银行房贷利率水平

经济学理论中，存在一个2%～3%的最佳基准利率，也就是说其实日银还有很大的加息空间。对于现在的日本经济现状而言，适度加息不是抑制经济，反而会激发经济活力。低成本的贷款养活了大量靠“啃老本”而缺乏创新的“僵尸企业”，不利于激活经济活力。

日本进入新一轮房地产周期

房地产的发展一直存在着一个30年的周期论，日本正好在2020年走出来旧有周期，1990年房地产泡沫高位时欠下的房贷债务已逐渐被消化。因此，从周期论看，日本房地产市场未来至少还有10年发展空间。

涉谷大开发

同时，因为房子寿命周期，这一时期日本很多老旧房屋被拆除，土地被腾挪出来用于重新开发，使得新一轮房地产发展有了可能性。典型的就是东京涉谷的大开发，相对于十年前，涉谷的面貌已经焕然一新，重新绽放出国际大都市的光彩。而且，其实日本的国土面积并没有看起来那么小，只是因为狭长而让人产生小的错觉。但是如果把日本放在欧洲，其实日本的国土面积是和法国的国土面积相当的。所以说，土地不会成为日本房地产市场发展的制约因素。