福田商业 6 小龙，真的起飞了？

Vol.1

Mall 观察

观察项目 | 深圳福田区商业

作者 | 福贵

图源 | 摄图网，已获授权

• 深圳消费最强的区：福田；（连续20年霸榜）

• 人口密度最高的区：福田；

• 甲级写字楼存量最多的区：福田；

• 单位面积商业密度最高的区：福田。

对比深圳各区，福田有太多第一。

然而，在相当长一段时间内，深圳顶奢商场，一个在罗湖，一个在南山，没有福田；购物中心销售额排名前三的，也没有福田。

这一局面近几年才开始转变，福田区也有意识地在猛攻商业建设，推动区域商业升级。

福田COCO PARK历经调整，引入众多高化美妆；深业上城引入老佛爷百货，深圳唯一的市内免税店也落位于此；PAFC MALL找来华润做帮手，商场实现整体升级......

整个福田区的重点商业项目堪称“整容式”爆改，商业提档升级明显，与以往情形形成强烈对比。

据赢商大数据最新数据显示，福田CBD商圈2024年日均去重客流超过200万人次，客流密度位居深圳商圈第一；近三年引进超330家城市首店，首店总量居全市之首。

上周六，笔者前往福田，对六大重点商业场所进行现场调研，目睹福田商业发展最新情况，这些商场也展现了自身发展特色。

真的是看着深业上城一步步起来的，从开业之初的高开低走，深业上城的发展长期处在低谷期。早几年与项目相关人员交流时，对方表示项目在艰难求存。

偶有曝光，也是因为loft小镇成为网红拍照打卡地。

及至深业集团与老佛爷百货官宣合作，并于2023年老佛爷百货正式落地深业上城，市场再度将目光转向深业上城。

回顾过去一年，据独角Mall不完全统计，项目新开50家品牌，不乏全国/华南/深圳首店，品牌质量颇高。

品牌信息源自项目公众号，或有错漏，具体以项目实际情况为准，下同

去年底深业上城THE STREET外街全面焕新，引入的品牌层次很高，不少门店空间设计成为打卡点。

这块曾经异常冷清的区域，继万象天地的里巷后，成了深圳又一条高量级食街。

不断向上的变化，也让深业上城业绩、客流双双上涨。官方数据显示，项目2024年销售额达60亿元，同比增长11.52%；客流破4600万人次，同比增长15%。

如果看项目的发展，颇有一种福田举全区之力打造深业上城的感觉。近几年，一直传出福田区试图引进太古系、SKP系商业的消息，但这两大商业巨头暂时没有进入深圳市场的计划。

或许也是因此，各类优质资源向深业上城倾斜，就如深圳唯一的市内免税店落地深业上城。

而以深业上城本身的气质，以及目前发展势头，其与深圳另一潮流地标——万象天地，或许会有一场新的无声之战。

相较而言，卓悦中心OneAvenue去年至今没有太大动作，发展比较稳定。

就品牌更新层面，引进了多家高品质餐饮门店，同时对部分自带流量的餐饮门店进行焕新升级，进一步推动项目餐饮业态高质量发展。

零售方面的变化较弱，没有多少重磅品牌进驻。

从项目本身上来看，卓悦中心OneAvenue一直在对场内品牌进行优化，稳固高化美妆+高端腕表+首店的品牌阵容，保持项目高品质发展线路。

但从周边商业竞争来看，又显得有些相形见绌，往北有深业上城（同在10号线），往西有皇庭广场、领展中心城、福田COCO PARK、PAFC MALL（同在1号线），加之福田地理面积较小，地铁密度又高，到达各个项目都很方便。

卓悦中心OneAvenue若不支棱起来，保持更强的进攻性，为消费者带来更多新选择，即使有节日大道能为项目带来不少潮汐客流，一些实际消费者也有可能会被临近项目分流。

福田COCO PARK是一家网红属性非常强的商场，很多品牌都能够带动流量。

项目星空广场，一直人气十足。商场内部，经过品牌调整优化后，人气也比以前好了不少。如去年至今引进的零售品牌，更加契合年轻一代群体，而购物公园一带也是年轻人聚集地。

引进的餐饮品牌，也往往是网络上很火的品牌。

如去年开业的好利来，在市场上引起极大声量，吸引了众多人前去打卡围观。笔者多次前往现场，时常看到店内挤满消费者，有时店外还需排队。

不过，原本为提升竞争力而增加的二期，就现场观察来看，一、二期虽只有一街之隔，消费者仍然更愿意待在一期，与一期拥挤的人流对比，二期更显冷清，对客流带动作用并不明显。

而且脸对脸开大的PAFC MALL，或许要给福田COCO PARK带来一定压力了，毕竟PAFC MALL的部分目标客群与福田COCO PARK有一定重合性。

相信平安对这个项目付出过很多努力，其也找过运营过大项目的商业人来负责PAFC MALL的改造。

但是平安擅长的是保险、金融投资，当项目团队与管理层间出现理念差异，并且短期内没有很好地效果呈现，管理层会毫不犹豫的更换负责人，之前所做努力也会白费。

平安与华润合作后，华润对这个项目进行了大改造，可以说进行了一场大整容，前后对比非常强烈。

此前笔者也就该项目的改造效果询问过业内人士，得到的答案是“更好逛、更高级，没事经常去走走。”

当然，我们也需要看到，华润可以凭借自身强大的资源能力以及市场影响力，吸引众多高质量品牌进驻。

部分品牌还处在围挡中，放在一起能更直观感受品牌变化

但是，后续也需要消费者来验证效果，看消费者是否会为项目的改变买单。

就笔者年前年后在项目现场的观察来看，目前客流并不多，只有零零散散的人在场内走动，但是进场的客群，大多是着装打扮比较新潮的年轻人，这是可喜的变化。

另一大算是可喜的事情是，此前独角Mall对该商场进行报道，有粉丝留言表示饭点时间，电梯特别难等，这意味着尽管导流系统有缺陷，商场的餐饮品牌仍然对消费者有很强的吸引力。

经过时间培育，PAFC MALL或许能带来更多惊喜。

将皇庭广场、领展中心城放在一起，除了两家商场紧挨着，还因两家商场发展具有相似点，即以餐饮业态为发展重心。

皇庭广场，去年更新的52家品牌中，37家是餐饮品牌，占比高达71.2%。

领展中心城，去年更新的49家品牌中，30家是餐饮品牌，占比达61.2%。

美团平台数据，皇庭广场拥有302家品牌，餐饮148家，占比49%；领展中心城261家品牌，餐饮118家，占比45.2%。

按照正常业态配比，餐饮业态一般在30%左右，而皇庭广场和领展中心城的餐饮业态比重远远超出。

两家商场的变化，很容易让消费者给其加个标签——食堂。

领展中心城

这一变化，或许与港客北上消费相关，他们的消费主要集中在餐饮、娱乐、日用品等领域。

从移动轨迹来看，早期港人对深圳熟悉度不够，开始比较集中在罗湖国贸、东门，福田中心区一带，后遍布深圳全境，乃至国内其它城市。

皇庭广场

同时，笔者最近与港人交流时了解到，开始的新鲜感过去后，一些收入较高或者有孩家庭来深圳的频率已经不高了，就我身边认识的人，现在还经常来深圳的，是那些习惯挣多少花多少的人群，他们有些人收入并不高，或者有些是新组成的家庭，对深圳还抱有一定好奇心。

虽然这只是较狭隘的观察，但也能说明一部分港人群体的消费偏向在发生变化。

港人在不断分流，寻找让自己舒适的目的地，而受港客推动影响较大的商业场所，后续可能会出现客流下滑的情况。

重仓餐饮业态的皇庭广场和领展中心城，在饭点时间对大众的吸引力十足，非饭点时间呢？这种不算平衡的业态配比，能够让项目健康发展吗？

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