广东
2025，东莞首宗招拍挂宅地成交！此次成交无疑给东莞楼市注入信心。
由华润置地和滨海湾置业联合，以总价12.3亿，拿下滨海湾新区交椅湾板块一宗宅地，成交楼面价为15514元/平！
本次拍地，共有2家房企出价，早上9点半左右开始报价，最终经过29轮报价后成交，这样热闹的场面久违了。
该地块，是滨海湾新区成立以来，红线内第二宗成交的招拍挂宅地。
而之前成交的首宗宅地，为2022年滨海润府地块（住宅成交楼面价为18241元/平），与本次出让地块仅一路之隔，目前尾盘在售。
01
地块素质不错，全方位选手
先来看地块详情。
编号2025WR001号地块，用地面积为25952平，容积率≤3.2，总建面为83045平。
配建要求方面，竞得者须无偿配建一所建面不少于3758平、不少于12个班幼儿园（360个学位）。
另外，还需须无偿配建约4067平道路（A街坊规划一路），移交滨海湾新区管委会。
①地段佳，配套全
地块位于滨海湾新区交椅湾板块，地段价值摆在那，旁边就是滨海润府。
配套很不错，不仅是规划上，还有不少已建成的。
譬如，附近约500米范围内，有九年一贯制的滨海湾未来学校、滨海湾文体公园、滨海湾国际开放创新创业社区、滨海1号等等。
其中，值得拿出来一提的是，滨海湾未来学校公布将新建高中校区，教育资源短板补齐。
滨海湾未来学校
并且，与之一路之隔，由华润置地打造的万象滨海购物村，也将计划在今年开业。
交通方面，近邻东莞地铁2号线三期的交椅湾站（在建），以及东莞地铁3号线一期的交椅湾北站（规划）。
同时，周边已建了不少企业人才房，去年9月份OPPO人才房已全面封顶，还有vivo等等。
OPPO人才房 图源中建一局
02
地块有不少优势
总结先放开头：地价抵、供应缺、政策优。
①楼面价相对更低
2025WR001号地块，剔除配建后，起拍楼面价为14454元/平，较滨海润府地块，其住宅楼面价为18241元/平。
交椅湾首拍地块
并且，目前板块内的滨海润府已是尾盘，售价约3.5万/平；粗略计算，2025WR001号地块，显然有不少利润空间。
另外，售价方面也和产品有关，比如改善类的新盘，往往都会比刚需类新盘价格要高。
②新区新房供应缺
从供应上来看，2025WR001号地块也不愁卖。
因为，新区内宅地的供应，一直比较谨慎。
剔除各大企业的人才房，包括本次挂牌，滨海湾新区内的商住地、宅地供应仅2宗。
需求量也不少。
据合富大数据，板块内的滨海润府以全年成交633套，拿下2024年东莞住宅成交套数TOP1。
③交椅湾内首个新规项目
政策方面，是关于住宅新规。
2025WR001号地块，将是交椅湾首个新规项目，整体的户型设计，使用率方面将大大提高，舒适度、居住体验感会更好。
因此，对于拿地房企来说，该地块可谓是稳赚不亏的靓地。
03
适合打造成刚需、刚改类产品
那这地块适合打造哪类产品呢？
小编认为，适合打造刚需、刚改类产品。
从土地条件上来看，地块条件不差。
纯住宅用地，无繁杂的配建，中等规模。
但其容积率不够低，为3.2，海景也不是一线，高净值人群接受度也不高，打造成纯改善有点困难。
再参考板块内唯一新盘，滨海润府，其面积段为建面约95-143平的3-4房，深受购房者认可。
因此，2025WR001号地块，打造成刚需、刚改类产品是个不错选择。
若按照户均建面约125平计算，未来能供应近660套房左右，货量也不算多。
那板块内有对手吗？
交椅湾板块内暂时无，但新区红线内有，最近冒出了一新盘！
威远岛首盘，鼎峰·海怡花园，项目于近日举行了奠基仪式。
据了解，鼎峰·海怡花园将打造三个户型，分别为建面约113/133/160平的4房，且在户型设计上，采用了住宅新规，使用率可以达到100%，实现“0公摊”。
教育方面，项目周边也有规划，项目正对面是一块教育用地，将建一所公立小学，具体将引入哪个名校暂未获悉。
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