深圳小产权房交易困境，法院判决购房合同无效，顺利拿回购房款

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专打深圳重大疑难小产权房纠纷（诉讼/仲裁）官司，[道华房产律师]真实成功案例，邹俊岳律师等为：小产权房（绿本房纠纷、猪肝棕本房纠纷、农民房纠纷、历史遗留违法建筑纠纷、违法建筑纠纷、厂房纠纷、私宅纠纷律师、自建房纠纷、集资房纠纷、福利房纠纷、安居房纠纷、军产房纠纷、违法搭建纠纷、宅基地纠纷、统建楼纠纷律师、回迁指标房纠纷等）相关的买卖合同案件、拆迁安置补偿、确权、赠与、分家析产、遗产继承、遗嘱公证案件、侵权维权律师、违约、执行、租赁等争议案件提供专业律师解决方案，为小产权房纠纷原业主、权利人、买方、卖方、合作建房、继承人等提供一站式律师法律咨询｜诉讼｜仲裁｜执行｜等服务，十大｜十强｜十佳｜知名｜顶级｜专业｜专打小产权纠纷律师事务所。深圳律师 广州律师 东莞律师 惠州律师 珠海律师 中山律师 佛山律师 广东律师 上海律师 福田律师 南山律师 武汉律师 长沙律师 昆明律师 汕头律师 福建律师 南京律师 重庆律师

导语：2020年9月刘某与何某签订了《房屋转让合同》，约定购买何某位于深圳市西乡街道房屋的其中一层，合同价款为340万元。合同签订完毕后，刘某于2020年10月支付完毕全部购房款，已经履行完毕全部的支付义务。但案涉房屋并没有产权证明，无法办理变更登记，属于深圳的小产权房。刘某在支付完毕全部购房款后，与何某另行签订了案涉房屋的租赁合同，实际目前房屋是由何某实际占有使用，并向刘某支付租金。刘某依然担心房产无法办理变更登记的问题，希望可以退房退款，在与多家律所商讨后，最终选择道华房产律师团来全权代理本房屋买卖纠纷，希望可以得到应有的保障。而在当今房地产市场紧张的大环境背景下，道华房产郭晓阳律师不负刘某所托，成功助力购房者实现诉讼请求！

一、法院判决书

二、案情简介

2020年9月，委托人与何某签订了《房屋转让合同》，约定购买何某位于深圳市西乡街道房屋的其中一层，建筑面积为1XX平方米，合同价款为3XXXXXX元，其中首期购房款3XXXXX元。合同签订完毕后，委托人于2020年10月支付完毕全部购房款，已经履行完毕全部的支付义务。

合同没有约定何时交付房屋，但实际委托人支付全部购房款后，何某即将房屋交付给委托人。委托人在支付完毕全部购房款后，与何某另行签订了案涉房屋的租赁合同，实际目前房屋是由何某实际占有使用，并向委托人支付租金。

案涉房屋没有产权证明，无法办理变更登记，案涉合同涉及的房产存在权属证明缺失且未办理合法报建手续的问题。

三、案件难点

1、《房屋转让合同》是否有效？

2、若《房屋转让合同》无效，卖方是否应向买方返还购房款340万元及利息？

四、道华观点

1、案涉合同《房屋转让合同》无效。

因涉案房屋未取得房产证或建筑工程规划许可证，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让的房地产，因此，案涉《房屋转让合同》涉及的房产存在权属证明缺失且未办理合法报建手续的问题，应当认定《房屋转让合同》无效。

2、卖方应向买方返还购房款340万元及利息。

根据民法典规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；由于买卖双方签订的《房屋转让合同》无效，因此，卖方应当返还基于该合同从买方处获得的购房款340万元及支付对应的利息。

五、案件结果

经道华律师庭审举证质证，法院判决房屋买卖合同无效，并要求卖方退还购房的相应款项及支付利息。

六、道华评析

在当下房地产市场中，小产权房交易一直是个备受争议且暗藏诸多风险的领域，由于这类房屋产权自身无法办理产权登记的特殊性，围绕小产权房的买卖合同常常会出现无效的情况，而合同无效后，卖方返还购房款便成为核心问题。

根据道华房产律师在接触众多房产纠纷案件后，认为结合当前房地产市场情况和政策形势，人民法院判决小产权房买卖合同无效的情况并不少见，而基于合同无效的情况，因该合同取得的财产，应当予以返还，即卖方应将收取的购房款全额返还给买方。

因此，道华房产律师也提醒广大购房者在进行房产交易时，尤其是小产权房交易，务必要谨慎行事。要充分了解房屋的产权性质、交易风险等信息。在签订购房合同前，仔细审查合同条款，明确双方权利义务。若对合同内容存有疑问，也可以寻求专业房产律师的帮助。一旦发生纠纷，要保持冷静，积极沟通，若协商无果，应及时寻求法律途径解决，以保障自身合法权益。

七、相关法律索引

《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条　下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

道华房产律师团--房产与小产权纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权房法律服务领域，深圳本土专业品牌，成功代理超1000宗房产与小产权房纠纷案件，涵盖：商品房、二手房、土地、小产权房（绿本房、农民房、统建楼、历史遗留等）相关的买卖违约纠纷、房屋确权、遗产继承、分家析产、拆迁补偿等，熟悉深圳政策法规，对案件结果精准把控，胜诉率高，赢得客户一致好评。

在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。道华房产律师团将司法实践中积累的大量成功经验，凝结成《深圳小产权纠纷法律研究与实务》《道华房产纠纷成功案例汇编》《道华房产与小产权·十大经典案例》等重大战果，在业内享有盛誉。

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