云南
短期来看京沪蓉二手房市场还将延续震荡行情。
◎ 文 / 杨科伟 俞倩倩
2025年1月35个重点城市二手房成交高位回落，同环比齐降，不过与去年春节月2024年2月相比仍显著增长80%，其中京沪蓉单月成交突破百万方，销量居前。究竟背后原因几何？2025年1月三城二手成交结构又出现了哪些新特征，客群置业偏好又存在哪些改变呢？
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蓉沪京1月二手房成交均破百万方位列全国TOP3，市场份额高于新房
聚焦核心一二线城市2025年1月二手房市场成交面积情况，仅成都、上海、北京单月突破100万平方米，三城占全国重点35城比重高达26%。
成都、上海、北京三城二手房成交规模领先，成交韧性仍显著好于新房，2021年以来二手房成交占比均呈现波动上行趋势，至2025年1月三城二手房成交占比分别为59%，74%和78%，较2022年分别增长10pcts,17 pcts和8 pcts.
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总价段：成都依托200万以下刚需购买力驱动
京沪中高改和豪宅坚挺
从成交总价段来看，成都与京沪形成了典型的差异化特征，成都“两头翘”，出现了刚需购买力降级，中高改购买力相对坚挺的情况，总价100万以下成交既是主力且占比增长显著，涨幅在各面积段居首。而跌幅最显著的当属100-200万这一总价段。此外，200-800万中改高改总价段成交占比也出现了小幅增长，1000万以上总价段成交占比无明显变化，可见改善和高端购买力相对持稳。
上海、北京成交结构高度趋同，刚需购买力增长疲软，中高改购买力相对坚挺。总价200万以下成交虽然为主力，但2025年1月明显出现了稳中有降态势，而增幅较为显著的集中在中改600-800万元和高改1000-3000万元。
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面积段：成都<70平占比显著增长
京沪140-160平和>180平需求旺盛
从成交面积段来看，仅成都70平以下极致刚需成交占比出现了增长，上海、北京均出现了不同程度下滑，而大面积段100平以上均出现了普涨行情。成都二手房市场仍吸纳了部分买不起新房的刚需客群，尤其是70平以下2025年1月成交套数占比达23.8%，较2024年全年仍持增1.1个百分点。相较而言，上海、北京高改和豪宅需求旺盛，140-160平和180平以上成交套数占比持增，且增幅在不同面积段中居前，这点也不难理解，优质豪宅受限于新房供应有限，高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。
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热销项目：成都刚需小户型依托降价加速跑量
京沪高改豪宅“越涨越买”
上文可知，成都总价200万以下、面积小于70平极致刚需小户型持续热销，京沪中高端购买力相对坚挺。聚焦微观项目，我们发现成都与京沪之间也存在显著的差异化特征。
成都刚需小户型主要依托业主降价持续跑量，70平以内户型成交折扣率（成交价/挂牌价）由2024年的97.37%降至95.34%，从热销项目来看，集中在50-60平小面积段低总价产品，典型代表为成华区蓝光Coco时代、青羊区金沙揽胜、高新南区中铁城锦南汇等，2025年1月成交均价较2024年全年均有小幅回调，降幅均在3%以内，不过成交量稳步上升，较2024年月均值翻番。
与成都降价跑量略有不同，京沪高端住宅呈现出“越涨越买”的特征，我们选择了上海、北京2025年1月部分热销二手住宅项目，可以看出量价齐涨，尤其是处于热点片区的140平以上大面积段，保值增值性良好，以上海浦江华侨城为例，2025年1月成交套数高达13套，整体成交均价较2024年上涨19%，成交量较2024年月均值增幅也达32%。
总体来看，2025年成都、上海、北京二手房成交“开门红”，1月成交量均突破百万方，销量位列全国TOP3，二手房市场份额也高于新房，究其原因，高改客群购买力较强，整体成交占比稳中有增，而刚需则呈现出显著的分化行情，成都小面积、低总价刚需项目尚能走量，而京沪刚需则呈现出疲软态势，成交占比持续下滑，尤其是面积段70平以内、总价段300万以下极致刚需，受限于户型功能性缺失或地处偏远，对购房者吸引力还在逐步下降。
基于当前不同城市二手房成交特征和客群画像，预判后市，我们认为，短期来看京沪蓉二手房市场还将延续震荡行情，高改和顶豪需求相对稳定，成交占比或将延续稳中有增，而增幅大小还将受到新房高改和豪宅盘供应影响。而从刚需客群购买倾向来看，成都二手房业主若延续降价策略，还将带动一波刚需客群入市；而对于京沪而言，市区和远郊老破小都将面临不小的去化压力。（来源：克而瑞地产研究）
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