佛山“商转公”新政：仅限首套、纯商贷！附细则解读

佛山商转公终于来了，4月1日起施行！

就在刚刚（2月27日），佛山市住房公积金管理中心发布《佛山市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知。

重点内容如下：

1.仅限市内首套、纯商贷的借款人

2.贷款金额不得高于购房发票价格的80%，不得高于当前市场评估价值的80%

3.最短贷款期限为1年，最长贷款期限为20年

4.原商业贷款银行与办理商转公贷款业务的银行为同一家银行

需要注意的是，若出现原商业贷款银行不同意办理商转公贷款、借款申请人家庭在佛山市行政区域内已有两套以上住房等若干种情况，将不予进行“商转公”。

目前，在本市行政区域内可办理商转公贷款业务的受托银行有：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、顺德农商银行、广发银行、佛山农商银行、兴业银行、南海农商银行、邮储银行、平安银行等13家银行。

上述新政策将于今年4月1日起施行，有效期5年。

具体原文如下：

佛山市住房公积金管理中心关于印发《佛山市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知

各住房公积金缴存职工：

《佛山市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》业经市住房公积金管理委员会第四十五次会议审议通过，现予以印发，请遵照执行。

特此通知。

佛山市住房公积金管理中心

2025年2月27日

佛山市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为充分发挥住房公积金制度的保障作用，支持缴存职工合理购房需求，规范个人住房商业贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）业务，根据《住房公积金管理条例》《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》等相关文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称商转公贷款是指住房公积金缴存职工在佛山市行政区域内购买自住住房时已办理个人住房商业贷款（以下简称商业贷款），且原商业贷款尚未结清，现满足本市住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）条件，在获得原商业贷款银行同意的前提下，向佛山市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）申请公积金贷款用于偿还部分或者全部原商业贷款。

第三条 商转公贷款包括商业贷款全额转为公积金贷款、商业贷款转为商业和公积金组合贷款（以下简称组合贷款）。

组合贷款中的商业贷款部分不能办理商转公贷款。

第二章 商转公贷款对象和条件

第四条 申请商转公贷款时，借款申请人应同时符合以下条件：

（一）借款申请人（包括主借款人和共同借款人）应符合本市现行公积金贷款申请条件；

（二）主借款人须为本市住房公积金缴存职工，共同借款人可为异地住房公积金缴存职工；

（三）借款申请人应为原商业贷款的借款人。

第五条 申请商转公贷款须同时符合以下条件：

（一）申请商转公贷款的住房属于借款申请人家庭（家庭指借款申请人、配偶及未成年子女，下同）在佛山市行政区域内购买的首套自住住房，住房套数的认定，以申请商转公贷款时房屋交易信息、房屋权属登记为准；

（二）原商业贷款银行与办理商转公贷款业务的银行为同一家银行，且属于本市商转公贷款业务受委托银行（以下简称受托银行），可办理商转公贷款业务的受托银行，以公积金中心公告为准；

（三）原商业贷款尚未结清，已正常还款12个月以上，当期还款状态正常；

（四）申请商转公贷款的住房已取得不动产权证书（或房产证及土地证），该住房当前仅存在原商业贷款抵押登记，且不存在查封、保全、设定居住权等权利受限的情形；

（五）已获原商业贷款银行同意，并由原商业贷款银行出具《商转公贷款同意书》。

第六条 申请商转公贷款时存在以下情形之一的，不予贷款：

（一）原商业贷款银行不同意办理商转公贷款的；

（二）借款申请人家庭在佛山市行政区域内已有两套以上住房的；

（三）原商业贷款属购买本市住房，在外市申请商业贷款的；

（四）未经公积金中心审核、审批作出准予贷款的决定前自行结清商业贷款的；

（五）存在现行公积金贷款政策明确规定不予贷款的情形或存在贷款风险的。

第三章 商转公贷款额度、期限和利率

第七条 商转公贷款按本市现行公积金贷款政策中再交易住房贷款的相关规定执行。

第八条 商转公贷款额度按以下标准执行：

（一）应符合本市现行公积金贷款政策的相关规定；

（二）不得高于原商业贷款当前本金余额减去6期原商业贷款月还款本金（即：商转公贷款额度≤当前商业贷款余额-6期原商业贷款月还款本金），取1000元的整数倍；

（三）不得高于购房发票价格的80%；

（四）不得高于当前市场评估价值的80%。

最终可贷额度取上述计算的最低值。

第九条 商转公贷款期限按以下标准执行：

（一）应符合本市现行公积金贷款政策的相关规定；

（二）应以整年计算，最短贷款期限为1年，最长贷款期限为20年，且不得超过国家规定的土地剩余使用年限，同时贷款期限与自住住房房龄之和不得超过40年。

最终可贷期限取上述计算的最短期限。

第十条 商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率标准执行。在还款期内如遇公积金贷款利率调整，按照中国人民银行相关规定执行。

第四章 商转公贷款程序

第十一条 借款申请人向原商业贷款银行提出商转公贷款申请，原商业贷款银行同意后出具《商转公贷款同意书》。

第十二条 借款申请人向受托银行提出商转公贷款申请时，应提供以下材料：

（一）商转公贷款相关申请表格；

（二）有效的身份证明材料；

（三）结婚证、户口簿等婚姻家庭状况佐证材料；

（四）不动产权证书（或房产证及土地证），全额购房发票等；

（五）原商业贷款银行出具的《商转公贷款同意书》；

（六）有效的个人住房信息查询记录；

（七）相关业务承诺书及授权书；

（八）共同借款人为异地住房公积金缴存职工的，应按要求提供缴存地住房公积金管理部门出具的缴存使用证明及缴存明细；

（九）其他相关材料。

受托银行受理借款申请人提出的商转公贷款申请后，应对房地产价值重新评估，并出具评估报告。

第十三条 受托银行自受理商转公贷款申请次日起5个工作日以内完成申请材料审核、作出贷款风险评估，并将符合贷款条件、通过贷款风险评估的业务材料报送公积金中心审批。

第十四条 公积金中心自受托银行送达材料次日起5个工作日以内作出审批。

第十五条 商转公贷款申请经公积金中心审批同意后，受托银行与借款申请人、其他贷款相关责任人签订住房公积金个人住房贷款借款合同（以下简称借款合同）及相关协议，并到有关部门办理不动产抵押登记手续。

第十六条 受托银行将已签订的借款合同及抵押登记材料送达公积金中心，公积金中心将贷款资金划转至受托银行指定的专户，受托银行对原商业贷款进行部分还款或全部结清。

第十七条 自商转公贷款申请审批之日起超过6个月未放款的，本次审批自然失效。

第十八条 借款申请人存在以下情形之一的，公积金中心有权暂停发放贷款：

（一）借款申请人的个人账户状态为封存等非正常缴存状态的；

（二）借款申请人婚姻状况、经济状况、信用状况等发生变化，对贷款审批结果产生或可能产生重大影响的；

（三）公积金贷款发放时商业贷款余额低于即将发放的公积金贷款金额的；

（四）未达到借款合同约定条件等其他情形的。

第五章 资金控制和风险管理

第十九条 商转公贷款审批的资金实行年度总量限额管理原则。

商转公贷款年度资金总额由公积金中心根据资金流动性及商转公贷款需求变化情况，向佛山市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）提交商转公贷款年度资金配额方案，经管委会批准后，由公积金中心对外公布并执行。

商转公贷款年度资金总额计算时间以自然年度为周期（即每年1月1日至12月31日），实施首年以本办法施行之日至当年12月31日计为一个自然年度。一个自然年度内商转公贷款审批金额达到年度资金总额上限时，该年度不再受理商转公贷款业务。

一个自然年度内预设用于审批商转公贷款的资金额度未使用完毕的，剩余额度将在当年度末自动归零。

第二十条 商转公贷款实行住房公积金资金流动性风险管理，公积金中心可根据个贷率指标，对商转公贷款实行轮候发放、暂停受理等动态管理：

（一）当住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率，个贷率=住房公积金个人贷款余额/住房公积金缴存余额×100%）高于90%时，暂停受理商转公贷款申请，已受理的商转公贷款申请可继续办理；

（二）商转公贷款申请暂停受理后，个贷率低于85%的，可恢复受理商转公贷款业务；

（三）商转公贷款业务的调整，以公积金中心公告为准。

第六章 附则

第二十一条 本办法未尽事宜，按本市现行公积金贷款管理相关政策规定执行。

第二十二条 本办法中“以上”“以内”包含本数，“超过”“高于”“低于”不包含本数。

第二十三条 本办法从2025年4月1日起施行，有效期5年。

公开方式：主动公开

《佛山市个人住房商业贷款转住房公积金

个人住房贷款管理办法》政策解读

一、政策制定的目的和背景

为满足广大住房公积金缴存职工对个人住房商业贷款转住房公积金个人住房贷款业务的需求，进一步发挥住房公积金制度的保障作用，扩大公积金贷款的支持范围，切实减轻缴存职工家庭偿还自住住房贷款压力，促进房地产市场的平稳健康发展，根据《住房公积金管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定《佛山市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《商转公办法》）。

二、主要依据

（一）《住房公积金管理条例》；

（二）《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》；

（三）《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》。

三、实施时间

《商转公办法》自2025年4月1日起执行，有效期为5年。

四、相关问题解答

（一）什么是商转公贷款？

Q

A

商转公贷款是指住房公积金缴存职工在佛山市行政区域内购买自住住房时已办理个人住房商业贷款，且原商业贷款尚未结清，现满足本市住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）条件，在获得原商业贷款银行同意的前提下，向佛山市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）申请公积金贷款用于偿还部分或者全部原商业贷款。

（二）公积金缴存职工申请商转公贷款，需要符合哪些条件？

Q

A

借款申请人应同时符合以下条件：

1.借款申请人（包括主借款人和共同借款人）应符合本市现行公积金贷款申请条件；

2.主借款人须为本市住房公积金缴存职工，共同借款人可为异地住房公积金缴存职工；

3.借款申请人应为原商业贷款的借款人。

（三）如何理解“主借款人须为本市住房公积金缴存职工，共同借款人可为异地住房公积金缴存职工”？

Q

A

夫妻双方均满足本市住房公积金贷款的条件，当其中一方在本市缴存，另一方在异地缴存，在申请办理商转公贷款时，本市缴存的一方必须作为主借款人，异地缴存的一方可作为共同借款人。

(四）除第（二）点的要求外，还需满足什么样的条件？

Q

A

申请商转公贷款须同时符合以下条件：

1．申请商转公贷款的住房属于借款申请人家庭（家庭指借款申请人、配偶及未成年子女，下同）在佛山市行政区域内购买的首套自住住房，住房套数的认定，以申请商转公贷款时房屋交易信息、房屋权属登记为准；

2．原商业贷款银行与办理商转公贷款业务的银行为同一家银行，且属于本市住房公积金贷款业务受委托银行（以下简称受托银行），可办理商转公贷款业务的受托银行，以公积金中心公告为准；

3．原商业贷款尚未结清，已正常还款12个月以上，当期还款状态正常；

4．申请商转公贷款的住房已取得不动产权证书（或房产证及土地证），该住房当前仅存在原商业贷款抵押登记，且不存在查封、保全、设定居住权等权利受限的情形；

5．已获原商业贷款银行同意，并由原商业贷款银行出具《商转公贷款同意书》。

（五）如何界定符合商转公贷款条件的“首套自住住房”？

Q

A

《商转公办法》中的“首套自住住房”是指借款申请人在申请商转公贷款时，该住房属于借款申请人家庭在佛山市行政区域内的唯一住房。若借款申请人家庭在佛山市行政区域内拥有两套或以上的住房的，则不符合申请商转公贷款的条件。

（六）商转公贷款的具体办理流程是什么？

Q

A

向原商业贷款银行提出申请，并出具《商转公贷款同意书》，同时向公积金受托银行提出商转公贷款申请→公积金中心审批通过→配合受托银行签署借款合同、办理不动产抵押登记→公积金中心发放贷款至受托银行指定账户→受托银行对原商业贷款进行部分还款或全部结清。

（七）商转公贷款的贷款额度、期限、利率？

Q

A

1.商转公贷款额度按以下标准执行：

（1）应符合《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》第三章第十五条、第十六条的规定；

（2）不得高于原商业贷款当前本金余额减去6期原商业贷款月还款本金（即：商转公贷款额度≤原商业贷款当前本金余额-6期原商业贷款月还款本金），取1000元的整数倍；

（3）不得高于购房发票价格的80%；

（4）不得高于当前市场评估价值的80%。

最终可贷额度取上述计算的最低值。

2.贷款期限按以下标准执行：

（1）应符合《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》第三章第十七条的规定；

（2）应以整年计算，最短贷款期限为1年，最长贷款期限为20年，且不得超过国家规定的土地剩余使用年限，同时贷款期限与自住住房房龄之和不得超过40年。

最终贷款期限取上述计算的最短期限。

3.商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率标准执行。在还款期内如遇公积金贷款利率调整，按照中国人民银行相关规定执行。

（八）申请商转公贷款需要准备哪些材料？

Q

A

借款申请人向受托银行提出商转公贷款申请时，应提供以下材料：

1.商转公贷款相关申请表格；

2.有效的身份证明材料；

3.结婚证、户口簿等婚姻家庭状况佐证材料；

4.不动产权证书（或房产证及土地证），全额购房发票等；

5.原商业贷款银行出具的《商转公贷款同意书》；

6.有效的个人住房信息查询记录；

7.相关业务承诺书及授权书；

8.共同借款人为异地住房公积金缴存职工的，应按要求提供缴存地住房公积金管理部门出具的缴存使用证明及缴存明细；

9.其他相关材料。

受托银行受理借款申请人提出的商转公贷款申请后，应对房地产价值重新评估，并出具评估报告。

注：共同借款人通过网上授权等途径，使公积金中心可获取符合商转公贷款申请要求的个人相关信息的（如异地缴存信息、本市个人住房信息查询记录等），则可免提交纸质证明资料。

（九）异地缴存职工可否申请商转公贷款？

Q

A

现阶段佛山市商转公贷款业务仅支持本市住房公积金缴存职工作为商转公贷款的主借款人。异地住房公积金缴存职工符合本市公积金贷款条件的，可作为商转公贷款的共同借款人。

（十）办理商转公贷款收取费用吗？

Q

A

公积金中心所有住房公积金贷款业务包括商转公贷款业务均不收取任何费用。

（十一）已办理住房公积金组合贷款的，其中商业贷款部分是否可以办理商转公贷款？

Q

A

不可以。

商转公贷款仅适用于纯商业住房贷款全额转为公积金贷款，或纯商业住房贷款转为商业与公积金组合贷款。对于组合贷款，无论公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能申请商转公贷款。

（十二）如何理解《商转公办法》中“原商业贷款银行与办理商转公贷款业务的银行为同一家银行，且属于本市住房公积金贷款业务受委托银行”的规定？

Q

A

答：申请商转公贷款时，负责办理商转公贷款业务的银行应与原商业贷款银行为同一家银行，并且该银行属于本市公积金贷款业务的受托银行。

目前，在本市行政区域内可办理商转公贷款业务的受托银行有：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、顺德农商银行、广发银行、佛山农商银行、兴业银行、南海农商银行、邮储银行、平安银行等13家银行。

（十三）如何理解《商转公办法》中“商转公贷款按本 市现行公积金贷款政策中再交易住房贷款的相关规定执行”？

Q

A

在申请办理商转公贷款时，应遵循本市个人住房公积金贷款政策中关于再交易住房（即二手房）贷款的各项规定。包括但不限于贷款期限、贷款额度、申请条件、办理流程、所需材料等方面。

（十四）办理商转公贷款需要取得《不动产权证书》吗？

Q

A

办理商转公贷款需要提供《不动产权证书》。商转公贷款本质上属于抵押贷款，其发放的核心前提是确立一个明确、合规且具备法律效力的抵押物。而《不动产权证书》作为房屋所有权的法定凭证，不仅能够证实借款人对房产拥有合法的所有权，而且是确保商转公贷款抵押物产权明晰、合法有效的关键依据。拥有《不动产权证书》或《房屋所有权证书》的房产作为抵押，可以有效避免贷款过程中可能出现的纠纷，有力防范资金风险，从而充分保障借贷双方合法权益。

（十五）公积金中心在什么情况下会暂停或者恢复办理商转公贷款业务？

Q

A

商转公贷款业务的暂停或者恢复同时受以下两种因素的影响：

1.住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率，个贷率=住房公积金个人贷款余额/住房公积金缴存余额×100%）：

当个贷率超过90%时（即个贷率＞90%），将暂停受理新的商转公贷款申请，但已受理的商转公贷款申请将继续办理。

暂停受理商转公贷款申请后，须待个贷率降至85%以下时（即个贷率＜85%），方可恢复受理商转公贷款业务。

2.商转公贷款年度资金总额：

商转公贷款年度资金总额由公积金中心根据资金流动性及商转公贷款需求变化情况，向佛山市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）提交商转公贷款年度资金配额方案，经管委会批准后，由公积金中心对外公布并执行。

当本年度内商转公贷款审批金额达到设定的年度资金总额上限时，则本年度内将不再受理新的商转公贷款申请。次年1月1日起，资金额度将重新计算，并恢复受理商转公贷款申请。本年度内预设用于审批商转公贷款的资金额度未使用完毕的，剩余额度将在本年度末自动归零。商转公贷款业务调整的具体情况，以公积金中心发布的公告为准。

（十六）需要办理商转公贷款的住房，曾办理公积金偿还购房贷款本息提取的，是否影响商转公贷款的申请？

Q

A

不影响商转公贷款的申请。

（十七）办理商转公贷款是否需要同时办理冲还贷业务？

Q

A

办理商转公贷款必须同时办理冲还贷业务。

根据《佛山市住房公积金个人住房贷款管理办法》第六章第三十九条规定：借款人在本市缴存住房公积金的，在申请公积金贷款时应当同时办理住房公积金冲还贷业务，即授权公积金中心按照约定每月使用个人账户的资金直接冲抵住房公积金个人住房贷款还款本息，冲抵顺序按照约定执行。

（十八）成功办理商转公贷款后，是否影响原办理的偿还购房贷款本息提取？

Q

A

会影响可提取额度的计算。

根据《佛山市住房公积金提取管理办法》第三章第八条规定：已办理本市住房公积金冲还贷业务的，其公积金贷款的还款本息不计入可提取额度中。即办理商转公贷款的缴存职工，必须同时办理公积金冲还贷业务，其公积金贷款的还款本息不计入偿还购房贷款本息提取的可提取额度中。

（十九）自行结清商业贷款后，是否可以再申请商转公贷款？

Q

A

不可以。商转公贷款发放前，自行结清商业贷款的，将停止公积金贷款的发放。