上海市区被抛弃的板块

上海的魅力来自于日新月异的变化。

每时每刻的变化，繁忙的节奏吞噬了每一个角落。

几十年的大发展给很多板块带来了历史性的机遇。

抓住时代的机遇，总有人能脱颖而出。

也有人在时代的洪流中逐渐沉寂。

上海市区一直是楼市价值的高地。

但是“市区”两个字不是一把万能钥匙。

无法解决所有的问题，也无法阻挡没落的脚步。

上海市区有不少板块变得愈发透明，逐渐淡出了大家的视野。

这些被遗忘的板块，意味着得不到增量资源的倾斜。

能维持现状就已经是保留一份体面。

这些地方现在到底怎么样了？

浦东后滩

上海从不缺“滩”。

上海滩从“外滩”之后，陆陆续续出现了北外滩、东外滩、前滩、后滩、金滩等等。

唯独这个后滩就显得特别“难产”。

你要说后滩差吧，他那地段又好的不行。

整个板块处于上海CZA之内，又在内环边上。

北边是世博滨江、西边是徐汇滨江、南边是前滩。

周边的邻居一个比一个强，你这里能差到哪里去。

偏偏这个起点很高的后滩，发展最坎坷。

后滩的发展规划其实比前滩来的更早。

在世博会之前，上海就准备在这里打造一个新的商务区。

1平方公里的区域内，计划打造190万方体量的“新陆家嘴”。

而且据说一度计划将市政府也迁入这里。

但最终还是搁浅了。

也让后滩的前景扑朔迷离，似乎一夜之间被打入冷宫。

时至今日，再去到后滩板块，最大的感受就是冷清。

白天走在马路上也就能偶尔遇几个外卖骑手。

其实后滩也是有过机会的，但是真的生不逢时。

2007年，后滩地铁站的上盖地块出让，也就是今日的环通商业广场。

不过，去年这个项目多次被摆上法拍平台，又多次流拍。

2011年，韩国SK集团高调入驻后滩板块。

但是一干就是10年，颇有点真如李嘉诚的感觉。

出工不出力。

后来2017年，香港嘉里建设计划投资超过30亿元，打算在后滩打造一个超豪华的综合体。

也不了了之。

现在后滩板块想要有点热点，还是蹭世博公园双子山的流量。

去年底，后滩的第一个住宅07-01地块协议转让给了上海地产集团。

不知道这一次，后滩板块是否能迎来新的转机。

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普陀万里

这里曾是上海第一代中产社区。

但现在你随便问一个人，谁能把这里和上海的中产社区划等号。

1997年上海第一代示范性居住区横空出世。

新江湾城、万里、春申、三林有幸成为第一批吃螃蟹的人。

就板块的气质来看，万里至少比春申、三林要更好一些。

毕竟这里的绿化率高达47%，后来又有了中鹰黑森林项目加持。

显得更高端一些。

万里确实领先过，但好像只有半步。

1997-2007年这十年间算得上万里建设最火热的十年。

万里板块绝大多数的土地在这10年间开发完成，并且绝大多数都是住宅。

2006年万里板块的小区均价大概要在8500元/平左右，那时候的上海绿城也才卖12500元/平。

万里绝对不是个可以被小看的地方。

万里板块有先发优势，但是回过头来看，最要命的也在于此。

万里板块不大，可以说2010年之后基本没有开发空间了。

但是上海世博会后又迎来了更蓬勃的发展。

彼时的万里只能看着人家表演。

最典型的就是新江湾城，同属于第一代示范性居住区，但后来居上。

现在把新江湾和万里放在一块，肯定多数人会觉得新江湾更好。

有很多人吐槽：万里的配套近20年没有任何变化。

过早开发的另一个弊端就是：产品局限性太大。

万里这里奇葩户型也不少。

另外就是车位配比很低。

以至于即便板块里有中鹰黑森林这样的高端楼盘，依然会觉得万里板块不过如此。

更多地时候，买家会觉得花两三千万买在万里属实不值得。

目前万里板块增量开发唯一的利好可能就是西站综合体了。

不过这里开发的好像并不是那么顺利，而且和真如的联系似乎更紧密。

万里走向没落也算是无法阻挡的趋势。

当然，想要在近市区的地方800万以内就买到满足自住+学区的大三房，万里却似可以满足。

可能学区就是万里最后的体面了吧。

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徐汇田林

不少人给田林冠上了“上海老破小之王”的“美名”。

但是你再牛，终归只是老破小。

整个徐汇区徐家汇商圈改造得风风火火，徐汇滨江蓬勃发展，华泾的开发如火如荼。

再看田林，如果不是靠着漕河泾的产业人群撑着，可能早就没落了。

似乎进入新世纪之后，田林就被徐汇遗忘了。

和所有的工人新村一样，田林的辉煌停留在了上世纪八十年代。

那时候的田林商业街甚至比徐家汇商圈还要热闹。

当年最牛的生活配套，在今天来看不过是寻常的底商门店。

甚至已经算不得配套。

当然破不完全就是劣势，只要有机会，现在越破未来就可能越新。

徐汇这两年的城市更新力度非常大。

东安、长桥、华泾大量的老破小被拆除，迎来规划新生。

但是田林至今还没有接到“泼天的富贵”。

田林仍将继续扮演好自己“刚需宜居”板块的角色。

等待一个不知道哪一天会到来的千载难逢的机遇。

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黄浦区五里桥

作为黄浦区最后一块未完成城市更新的"价值洼地"，五里桥板块始终笼罩在双重身份的矛盾中。

北接新天地的顶级商圈，南邻世博滨江的发展轴线。

这个老卢湾的核心区域本应享受市中心发展红利，却因城市更新进程滞后陷入尴尬境地。

曾经不少买房人，也把它当成第二个新天地。

但实际上，这里是黄浦鄙视链的最底端，是妥妥的假黄浦。

医疗资源顶级，但商业和教育资源配套一般。

五里桥在黄浦没有太多特别之处。

说得极端点，在这两年的拆迁之前，

这里的城市界面与长寿路差不多，着实有点浪费内环的好地段。

真正的好房子也没有多少。只能靠着零几年的永业公寓来撑一撑场面。

前几年，还有人说永业公寓挺牛的。

价格高过地段更好、楼龄更新、品质更好的远中风华。

可这几年，后者明显追赶上来了。

没办法，板块和楼盘也是要服老的。

五里桥的客群都是上海老黄浦土著的天下。

雄厚的拆迁款和老上海的地段情结，拉高了房价。

这也正是板块的隐忧，新上海人大多不会选择这里的二手房。

加上五里桥这里又是中心城区老龄化程度最高的板块之一。

在这一波拆迁热潮过去之后，新房去化之后，五里桥的没落才会拉开序幕。

黄浦区就算是传统市中心，也不可能不停地拆迁的。

再说，五里桥也没有多少可拆迁的地块了。

最后

强如上海也真的不能做到面面俱到。

像上面这些被遗忘的板块还有不少：

比如长宁的仙霞，徐汇的长桥，虹口的凉城，静安的闸北等等。

不是说有“亲妈后妈”之分，只不过资源是有限的。

时代的大浪潮中，总有人会拍打在沙滩上。

地段只是起点，绝不是发展的终点。

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