和君咨询：2025年中国产业园区发展趋势与建议

作者：王鹏

和君咨询副总经理、资深合伙人

和君咨询产业园区事业部 总经理

一、科技与文化创新取得重大突破

中国经济迎来新的历史机遇！

2025年伊始，中国科技产业、文化产业利好不断，预示着中国经济将走出“盘整期”，迎来新一轮的发展机遇。首先是DeepSeek横空出世，这一可谓“国运级”的创新，将在很大程度上打破OpenAI、英伟达等巨头的垄断，帮助中国AI产业实现弯道超车；其次是《哪吒2》横扫中国电影票房“春节档”，并在海外电影市场取得不错的口碑与票房，2月17日《哪吒2》累计票房已超120亿元，进入全球票房TOP10，这标志着中国文化产业的世界影响力显著提升；再次是蛇年央视春晚上扭秧歌出圈的Unitree G1人形机器人，引爆了市场对于机器人产品的热情，表明中国在人形机器人领域也取得了重大突破。

这一切都说明，中国近年来在科技、文化等领域推出的一系列创新举措，已经取得了显著成效，也预示着中国经济将在AI、机器人、文化传媒、低空经济、新能源等新质生产力相关产业的带动下，走出“盘整期”，迎来新一轮的发展机遇！2025年中国经济前景可期。

二、产业园区2025年整体趋势判断

最难的时候已经过去！

产业园区作为中国经济和产业发展的重要“载体”，与宏观经济、实体产业发展状况的相关度较高。2019年以来，由于传统产业下行等因素的影响，产业园区的空置率持续提高。以北京区域写字楼形态的物业租赁为例，2024年初的空置率达到20%以上的历史高位（参见下图1），租金水平也呈现明显下降。但从2024年下半年来看，在国家一系列“刺激”政策的出台、业主降价等因素的共同作用下，市场需求有所回暖，空置率呈现企稳、降低的态势。

图1：北京写字楼市场整体供应量、净吸纳量、空置率统计

数据来源：世邦魏理仕

2025年，以DeepSeek为代表的中国AI产业、以《哪吒2》为代表的中国文化传媒产业、以宇树科技等为代表的机器人产业、以大疆等为代表的低空经济产业、以比亚迪和小米等为代表的新能源汽车等新质生产力相关产业的崛起和持续发力，也将带动产业园区逐步企稳，走出“盘整期”，开启新一轮的发展。

但是，2025年产业园区的行业分化趋势进一步加速，那些区位优势明显、有核心竞争力、积极拥抱新质生产力的园区将率先“回血”，将在市场竞争中取得先发优势。

三、 2025年产业园区行业竞争的三个关键点

(一) 做深做透园区运营，稳住基本盘

2025年仍然是具有挑战的一年，园区过剩引发的同质化竞争仍然存在，传统产业下行带来的“欠租、缩租、退租”不会消失，“招商难”还是各地政府和园区的最大难题，在这种背景下，产业园区运营方需要进一步“练好内功、降本增效”，一方面是想办法确保入园企业的稳定，减少流失率，稳住基本盘；另一方面是着力提高运营效率、压降成本，从而实现园区的稳健经营与现金流安全。具体建议如下：

1. 确保入园企业稳定：2025年园区运营团队应进一步增加与入驻企业的互动频率，及时了解其经营情况，对于可能流失的企业给予重点关注，对于经营暂时遇到困难的企业，应协同相关政府部门、金融机构给予重点支持，在租金和物业费减免、延迟支付等方面适度给予照顾，最终帮助入园企业渡过难关，实现与园区的长期协同共赢。

2. 压降不必要的成本：2025年园区运营方应做好精益管理，全面盘点园区各项成本构成，对于占比较大的支出，例如，更新改造、综合能源、市场推广、人工成本、工程维修等给予高度关注。以人工成本控制为例，可通过组织变革（合并和精简不必要的部门或岗位）、人员优化、加大绩效薪酬比例等方式，实现减员增效。

3. 打造深度运营能力：在存量园区资产过剩的背景下，2025年园区的核心竞争力将越来越体现于“差异化的园区运营服务体系”，即那些“更懂企业、更有温度、更好地服务企业，更能帮助企业成功”的园区将得到市场青睐，也将在竞争中脱颖而出。那么，如何打造园区的深度运营服务体系？和君产业园区事业部在多年咨询实战中提炼出来的“三层面园区运营服务体系”（参见下图2），可供各地政府和园区同仁借鉴。

图2：和君产业园区事业部“三层面园区运营服务体系”

(二) 积极拥抱新质生产力相关产业

产业园区作为宏观经济的重要载体，与园区主导产业的景气度有较强关联性，所谓“产业兴则园区兴”，反之亦然。因此，在产业迭代加速的背景下，园区2025年应更加积极的提前布局、拥抱新质生产力相关产业（例如，AI、低空经济、机器人、集成电路、商业航天等产业），才可能确保园区的长期持续健康发展，具体建议如下：

1. 深度研究目标产业：对新质生产力相关产业的发展现状、未来趋势、产业图谱、竞争格局、关键要素形成产业洞见，寻找本园区的切入点。

2. 精准定位目标产业：结合本地的资源禀赋、产业基础等优势条件，精准选择适合本地发展的新兴产业（或某些产业链细分环节），最好能够实现基于本地优势资源的“错位”发展，避免与其他地区或园区的同质化竞争。

3. 深度链接目标产业：通过参加行业协会、行业论坛，与行业大咖互动等多种方式，形成在相关产业的人脉与影响力。

4. 深度介入目标产业：针对目标产业的共性、关键需求，利用园区所具有的政府关系、政策资源、园区基金、应用场景、上下游供应链资源等，搭建能够为目标产业“强链、补链”的公共服务平台等关键要素，从而实现从“房东”向“产业合伙人”的转型升级，增强对目标企业的吸引力，最终实现招商落地。

5. 迭代园区产业结构：对于存量园区，应力争用1-3年的时间，逐步增加新质生产力相关企业的占比，实现入园企业的结构优化，吐故纳新；对于新建园区，应与国家战略“同频共振”，优先定位于新质生产力相关产业，着力招引战略新兴产业与未来产业。

(三) 用“十五五”规划引领园区发展

2025年是“十五五”规划年，在国际局势、宏观经济、产业变迁等一系列因素的扰动下，各地政府和园区面临的内、外部环境均发生了巨大变化，很多人对企业和园区未来的发展感到迷茫、甚至出现“躺平”心态，亟待借助“十五五”规划的契机，明确战略方向，统一团队思想。

“十五五”规划的编制，可借助外部专业咨询机构的力量，发挥第三方视角、标杆案例资源、经典战略咨询框架等优势，基于三个维度的系统研究（外部标杆园区对标与考察学习、宏观大势与新质生产力相关产业深度研究、企业自身资源能力系统梳理与盘点），进而通过“内部核心团队+外部专家”的多次研讨共识，最终确定本企业既有前瞻性、又“接地气”的“十五五”规划。（完）

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来源 | 和君咨询

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