上海有钱人变少了

　　上海有钱人数量变少了

　　根据最新的2024胡润财富报告，上海各个段位的有钱人，相比上一年，均不同程度的减少了。

　　我做了个表格对比：

　　按胡润的标准，家庭资产超过600万，就算是有钱家庭。

　　600万起步，共分为四个档次：

　　600万人民币‘富裕家庭’；

　　千万人民币‘高净值家庭’；

　　亿元人民币‘超高净值家庭’；

　　3000万美元（2亿人民币）‘国际超高净值家庭’；

　　其实不仅是上海有钱人变少了，全国的有钱人都变少了。

　　一大主要原因，是持续两年多的房价下跌，让有钱人财富也缩水了。

　　中国600万资产富裕家庭数量微降至512.8万户，同比减少0.3%，减少了1.4万户；

　　千万资产高净值家庭数量206.6万户，同比减少0.8%，减少了1.7万户；

　　亿元资产超高净值家庭数量13万户，同比减少1.7%，减少了2,200户。

　　全球来看也一样：

　　这几年全世界的富豪们钱袋子都坐过山车了。

　　2022年最惨，全球超级富豪的资产直接蒸发了十分之一。

　　欧美那些老牌富国平均都亏超10%，国内有钱人家数也是15年来第二次变少，总共缩水了3.6%。

　　不过2023年行情有点回暖了，特别是北美。股市回血了、物价涨得没那么疯了，加上科技公司又成了扛把子。

　　反观亚太地区财富恢复较慢，主要受中国股市低迷和房地产市场困境的影响。

备注：报告中总财富包括固定资产和流动资产。 固定资产类别分为：拥有的上市或未上市公司股权、自住房产、投资性房产； 流动资产包括股票、基金、债券、存款、保险等。本报告中的“家庭”户平均规模为3人。

　　长三角有钱人更多

　　分区域看：

　　长三角地区拥有152万户富裕家庭、62万户高净值家庭、4万户超高净值家庭。

　　对比粤港澳大湾区拥有接近124万户富裕家庭、51万户高净值家庭、3万户超高净值家庭。

　　长三角还是整体更富裕一些，都是上海楼市的潜在购买力。

　　超高净值人群财富占比更高了

　　“中国600万资产的富裕家庭总财富达到150万亿元，其中，资产超过亿元人民币的超高净值家庭财富总额高达87万亿元，占总财富的58%，相比去年的56%有所上升。”

　　财富分化，阶层分化进一步拉大。

　　这也是楼市分化的根本原因之一。

　　有钱人爱黄金

　　根据胡润的研究报告，《2024胡润至尚优品—中国高净值人群品牌倾向报告》：

　　接下来一年有钱人最想投资的是黄金，黄金最近几年一直备受宠爱。

　　另外这些高净值人群手头能用来投资的钱里，有16%都放在国外了，香港和新加坡最吃香——香港因为金融体系成熟，新加坡那边税费政策优惠多，还能搞家族资产托管。

　　有钱人都做什么

　　1000万以上有钱人家庭构成：

　　数据来源：胡润一亿以上超级有钱人家庭构成：

　　数据来源：胡润

　　钱越多的人，越依赖开公司（企业主占比明显上升），炒股和炒房的比例会减少。

　　而财富分化也直接影响购房逻辑——不同资产级别的人，买房策略天差地别。

　　下面，让我们聊聊上海各个段位的有钱人如何买房。

　　600万以上

　　上海600万人民币以上总资产的家庭数量是62.41万户。

　　600万总资产，在上海真不算有钱人。

　　只说房子，600万的预算，在上海是刚改。

　　这个价位段的房子五花八门，老破大，内环内老商品房一房，外环外次新三房等等。

　　600万买二手房，考虑流动性和升值保值，建议买房龄新一点的房子，外立面好一点，最好人车分流。

　　浦西大概推荐这几个地段：

　　青浦的徐泾、闵行的华漕，这两个是大虹桥核心区，产业能级、居住品质、交通配套都不错。

　　这两个地方次新房多，选择面广，但同样面临2026年限售新房解禁的压力，尤其是徐泾

　　然后就是嘉定新城、松江新城、南翔等，南翔房子新，居住品质一流，上大地段好，中环洼地。嘉定新城和松江新城则分别是嘉定和松江的富人区，两个区都不遗余力去打造的地方，适合本区工作的人购买。

　　600万在浦东买房的话，大概是周浦、康桥、浦锦、三林南这几个地方。

　　周浦、康桥是浦东的刚需大区，配套也偏刚需，吸纳了大量的张江购买力。

　　600万在周康可以买到相当不错的房子，周浦的新城西岸公园，康桥的中邦大都会等等。

　　1000万以上

　　再往上，上海1000万人民币以上总资产的家庭数量是27.1万户。

　　1000万总资产，在上海什么水平？

　　算上房子，1000万总资产在上海的确是平平无奇的普通家庭。

　　1000万的买房预算，可以在上海属于改善型的购房需求，可以找到一些各方面都没什么短板的居住板块了，买到一套心仪的房子长久居住。

　　我们大概推荐这么几个地段：

　　大宁，古美，碧云，三林，御桥，张江，新江湾城，森兰……

　　都是比较热门的中产板块，兼顾学区和自住。

　　大宁是北上海的霸主，这里房子好，学校好，商业发达，交通便利，再加上郁金香公园（上海中环内唯二的大体量公园，另一个是世纪公园），几乎没有短板。

　　古美城市界面漂亮，宜居性无敌，12号线、南方商城商圈、儿科医院、上实西校，全方位无死角，是闵行综合配套最好的地方。

　　而且背靠漕河泾产业人群，根本不缺接盘侠。

　　900万可以买到标杆万源城尚郡的小三房，品质很高。

　　三林是浦东的热门成交区域，区位优势很强。11号线能级也很高，直达前滩、徐汇滨江，本地配套也较完善，、

　　1亿元以上

　　胡润这跨度真的有点大，直接从1000万跳到1亿，完全是两类人好么。

　　上海1亿元以上人民币资产的‘超高净值家庭’数量是1.667万户；

　　3000万美元（2亿人民币）以上资产的家庭数量是1.188万户。

　　鉴于段位太高，这两个我们放在一起说。

　　1亿人民币和3000万美元以上资产的家庭，无论放在哪里，都是妥妥的富人了。

　　财富到这个段位，资产配置就比较多元了，房子、股票、期权、债券、保险基本都会配一点。

　　我们默认房子价值三千万以上。

　　三千万以上的房子，必然是豪宅了。

　　这个价位段，买房一定要考虑地段，否则房子的流动性就会差，或者跑输大盘。

　　因为高端买家的数量是有限的，你得考虑价值认同这个因素。

　　地段选对了，小户型涨的快，大户型流动性高。

　　最简单粗暴的，就是买在caz，即中央活动区。

　　豪宅买的是稀缺，买的是圈层。

　　地段稀缺，产品稀缺，景观稀缺，配套稀缺，圈层统一，才是买豪宅所要追求的几个要素。

　　而所谓caz，就是中央活动区，这是一个比内环内还小的区域，可以说是“市中心的中心”，地段价值毋庸置疑。

　　它和非CAZ之间的差异也是比较大的，无论是规划落地、城市界面、资源配套等，CAZ明显更为优质。

　　比如徐汇滨江、汉中路、前滩是CAZ，而斜土路、北广场、三林就是非CAZ，区别很明显。

　　在过去两年上海楼市的一轮行情中，CAZ区域更是完成了价值回归。

　　买豪宅，具体点说（不一定都在caz）：

　　黄浦的新天地，黄浦滨江，翠湖天地，华润外滩九里、融创外滩壹号院；

　　静安的静安寺、南京西路，九龙仓静安壹号；

　　徐汇的衡山路、建国西路、徐汇滨江，云锦东方、保利西岸；

　　长宁的新华路、西郊；

　　浦东的陆家嘴、北滨江、前滩、花木和东郊别墅区；

　　闵行的金虹桥（古北壹号）；

　　青浦徐泾别墅区……

　　3000w以上的豪宅，买在这些地方都没毛病。

　　但如果买在中产地段，可能就涨的慢，或者流动性差。

　　高端租赁市场回暖

　　最近上海楼市有个积极信号是高端租赁市场回暖了，有钱人的租金购买力先上来了，也有可能是之前的老外回归了。

　　无论如何，都是好事，说明经济在回暖，资本在回流，直接利好豪宅。

　　最后，可以看出，楼市已经成了阶层分化的原因和表现。

　　财富越集中，楼市越分裂——600万卷地段，1000万卷学区，1个亿卷圈层。