陕西
作者：周军律师.
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在不动产交易与融资实践中，抵押人以建设用地使用权设定抵押后，地上建筑物的权属争议常引发执行程序中的权利冲突。
那么，以建设用地抵押，地上建筑物所有权人能否排除强制执行？
对此，最高人民法院第六巡回法庭结合《民法典》规定与司法实践，明确了以下裁判规则：
一、房地一体抵押原则的适用
根据《民法典》第397条，建设用地使用权抵押时，该土地上的建筑物视为一并抵押。即便抵押合同未明确包含地上建筑物，未抵押的财产仍视为一并抵押。因此，当抵押权人申请强制执行时，地上建筑物所有权人主张单独排除执行的，法院不予支持。例如，某开发商以建设用地使用权抵押融资后，将地上建筑物出售给案外人，抵押权人行使抵押权时，案外人以其系建筑物所有权人为由提出执行异议，法院将依据房地一体原则驳回其主张。
二、抵押后新增建筑物的特殊处理
若地上建筑物系在建设用地使用权抵押后新增，根据《民法典》第417条，新增建筑物不属于抵押财产。但实现抵押权时，需将新增建筑物与建设用地使用权一并处分。此时，抵押权人仅对建设用地使用权及原抵押范围内的建筑物享有优先受偿权，对新增建筑物的价款无优先权。例如，抵押人在抵押权设立后加盖厂房，该厂房虽不属于抵押财产，但拍卖时需与土地一并处置，新增厂房的拍卖款由案外人优先受偿。
三、案外人权利的救济路径
尽管地上建筑物所有权人无法直接排除强制执行，但可通过以下方式维护权益：
1. 参与执行分配：新增建筑物的拍卖价款，案外人可主张优先受偿；
2. 主张涤除权：若案外人代抵押人清偿债务，可申请注销抵押权登记，并要求办理建筑物所有权转移登记；
3. 主张违约责任：若抵押人隐瞒抵押事实导致建筑物无法过户，案外人可向抵押人追偿损失。
四、实务要点总结
1. 审查抵押登记时间：建筑物是否属于抵押范围，以抵押登记时的状态为准；
2. 关注新增建筑物性质：抵押后新建、扩建部分不属于抵押财产，但需一并处分；
3. 平衡各方利益：法院在执行中需兼顾抵押权人优先受偿权与案外人合法权益，确保程序正当性。
周军律师提醒，房地一体抵押原则旨在避免土地与建筑物分离导致的权利冲突，维护交易安全。案外人以地上建筑物所有权对抗抵押权执行的，除非能证明建筑物为抵押后新增且未被一并处分，否则难以获得支持。当事人在不动产交易中，应通过查询不动产登记信息、明确权利负担等方式降低风险。
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