重磅！一连串好消息

原创 刘博团队

近期，一连串好消息到来，释放重要信号。

3月5日，2025政府工作报告提出，深化大数据、人工智能等研发应用，开展“人工智能+”行动，打造具有国际竞争力的数字产业集群。

3月2日，央行行长潘功胜明确表示，在通胀压力不大的情况下，“将确保民企融资成本在今后比较长的时间中保持在较低水平”。

2月27日，DeepSeek发布惊人数据：AI推理成本利润率高达545%，单日理论利润达346万元人民币。这是中国科技企业向高附加值、高利润率转型的新趋势。

2月24日，阿里巴巴宣布未来三年投入3800亿元建设云和AI基础设施，创下中国民企在AI领域最大单笔投资纪录。

以上信息释放四大信号：

第一，国家正加大对“人工智能+”的战略部署，为科技企业提供明确的发展方向；

第二，中国正式进入长期低利率时代，资本将从传统行业向高技术行业流动；

第三，中国科技企业正形成高附加值、高利润率的新趋势；

第四，中国科技巨头正在从消费互联网转向AI和数字经济；

所有信号都在表明，科技创新正在重构中国核心资产的价值体系，我们应该如何布局未来？哪些城市和区域将成为这一轮科技创新周期的最大受益者？

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金融让位科技，谁是黑马？

在过去，金融业是推动城市发展的王牌，全球主要金融中心的CBD区域往往是房价最高的地段，如纽约曼哈顿、香港中环、伦敦金融城、东京丸之内等。

而现在，科技创新正慢慢超越金融产业成为城市发展最强驱动力。据最新统计，美国房价最贵的20个城市中，超过60%集中在以科技产业为主导的加州地区，而非传统金融中心。

在中国，这种科创造富的逻辑已经开始显现。

根据福布斯中国公布“2024福布斯中国中央商务区消费竞争力评选”结果。广州琶洲CBD不仅强势入围中央商务区消费竞争力Top10榜单，并且排名较去年上升一位，位列全国第九。

值得关注的是，琶洲CBD是TOP10中最年轻的CBD，其它如北京CBD，上海陆家嘴CBD，广州天河、深圳福田，都发展至少20-30年。

而琶洲CBD起步最晚，却发展最快，2015年至今才10年，却杀进全国TOP10，为什么？

答案是琶洲打破了传统CBD单一金融商务发展路径，构建了数字经济、总部经济、人工智能和低空经济多元融合的生态系统。

这种多元融合的发展模式为人工智能和低空产业提供了扎实基础，有力推动了这些新兴领域的快速发展和创新。

在人工智能领域，琶洲建成国内首个人工智能大模型应用示范区，已吸引超50个行业大模型进驻。“琶洲算谷”运营中心投入使用，可调度算力超6000P，2024年将引育大模型企业超100个，备案大模型和算法超110个。

在低空经济领域，2024年底，琶洲港澳码头直升机场启动建设，有望今年建成开通运营。据运营方测算，届时从琶洲前往白云机场将仅用9分钟，从琶洲到香港机场仅用26分钟。2025年，琶洲及周边将落地低空起降点超30个、应用场景超10个，并创建省低空经济试验区。

珠江环绕的岛区地理优势、大湾区核心占位、数字经济与人工智能产业基础、腾讯，阿里等头部企业集聚、完善的低空经济政策机制……

琶洲的崛起，正是依托这些优势，在发展方面具备前瞻性，紧跟国家战略步伐，不断通过技术创新与经济转型相互驱动，将自己打造成为科技创新发展的主阵地。

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琶洲内部亦有分化

在琶洲这样一个科技创新驱动的价值高地，我们需要深入了解其内部区域差异，才能更精准地把握投资机会。

根据规划，琶洲被规划为四大功能区，各自承担不同的战略定位。

琶洲西区：人工智能与数字经济集聚区

琶洲中区：智慧会展产业创新区

琶洲东区：数字经济与总部经济创新合作区

琶洲南区：创新融合拓展区

而在这四大区域中，西区无疑是琶洲价值体系的第一梯队，深层分析有三点关键逻辑：

第一、极致稀缺性

翻开琶洲西区的控规图，我们看到的几乎全是“红色”的商业用地，“黄色”住宅用地极为有限。近十年来西区仅供应2宗宅地，2023年一宗住宅用地出让便创下广州新地王纪录。

2024年琶洲整体控规调整中，南区新增6宗宅地，东区和中区过去几年也有新增宅地，唯独西区近期没有新增宅地，稀缺性被进一步强化。

西区还计划在摩天大楼之间的AH040182地块建设一座城市CBD公园，这不仅提升了环境品质，也进一步减少了可开发土地。这种“少即是多”的规划理念，让西区住宅价值持续攀升，远超琶洲其他区域。

第二、人才密度决定资产价值

在仅2.1平方公里的区域内，西区汇聚了多家科技和互联网巨头，形成了广东省互联网百强企业集聚度最高的地区之一。

阿里巴巴华南运营总部正式入驻西区，成为琶洲企业进驻的先头兵。腾讯、唯品会、小米、科大讯飞、三七互娱等一系列头部科技企业纷纷扎根于此。

这种高密度的头部企业集聚，带来的不仅是品牌效应，更是大量高收入、高学历的人才集中。

根据海珠统计局数据，2024年上半年海珠区GDP达1327.88亿元，同比增长6.5%，增速领跑全市。其中最关键的贡献区域正是琶洲西区，以腾讯、头条、阿里、唯品会、蚂蚁五大平台型企业快速发展，带动全区新一代信息技术服务业营收增长44.3%。

琶洲西区优质住宅的稀缺与高净值人才的集中形成了供需失衡，催生了区域内强劲的购买力和资产增值潜力。

第三、发展最成熟，兑现速度最快

从城市界面、天际线到产业布局，西区的发展速度都远超琶洲其他区域。

2016年时，这里还是一片工地，如今已呈现翻天覆地的变化。西区41个重点产业项目中，已有20座大厦投用、7座封顶、12座正在施工。三重天际层次已初步成形，与珠江岸线形成和谐对话，勾勒出一道靓丽的风景线。

琶洲西区实拍图

更值得关注的是，西区还将与广州塔商圈形成联动，打造高素质人才的生活圈。广州塔广场已于去年末开业，这个海珠文商旅新IP将成为网红打卡点和城市新地标，进一步提升西区的整体价值。

纵观全局，琶洲凭借强大的科技创新力量，正走在新质生产力的前沿，成为广州经济发展的重要引擎，其中西区作为核心区域，有望带动琶洲成为大湾区创新经济的新地标。

对有远见的投资者而言，琶洲西区不仅是高品质生活的理想之地，更将成为未来资产配置的“压舱石”，在经济波动中提供稳定的价值支撑。

03

在历史转折点下敢于重仓

琶洲西区的崛起不仅体现了中国科技创新与产业升级的大趋势，也吸引了市场上敏锐的开发商提前进行战略性布局。

作为区域开发的领先参与者，越秀地产捕捉到琶洲西区的价值潜力，实施了系统性的开发策略，成为区域价值演变的重要推手。

• 2022年琶洲南TOD登场，以“CBD（中央商务区）+TOD（交通导向开发）+POD（公园导向开发）”城市模型的生活支点，成为琶洲中心位置的“毛细血管”和“超链中心” ，曾连续三年获得广州销冠，以及全国商品住宅项目销售金额总冠军；
• 2023年首个“樾系”产品，琶洲·樾以极致纯粹的居住凝聚塔尖的极少数，作为套均超2000万+的顶级豪宅，仅在开盘后的9个月内便实现全盘售罄的佳绩；
• 2024年琶洲ONE57以小面积商办产品汇聚高精尖人才；
• 期间“樾系”不断创新迭代，自我破格，2025年琶洲·樾｜华樾以“樾系3.0”高定，让每一户空间柔性定制化，满足每一户的独一无二的生活。

琶洲西区面积约210万㎡，越秀独立开发就超过40万㎡——相当于整个西区1/5的面积。这已经不是简单的楼盘开发，而是有规划、点面式地打造一个完整生态的“微型城市”。

阶段性效果图

从琶洲南TOD到华樾的系统布局，越秀打造了商业、居住、办公等多元业态共存的城市综合体，与琶洲西区科技创新的产业定位形成良性互补，共同强化了区域作为城市新核心的地位。

从资产价值长期演变来看，类似琶洲·樾｜华樾这样的高端项目具备成为“传世恒产”的潜质。

在琶洲48平方公里的版图中，住宅用地不足5%，而华樾项目恰好占据其中最珍贵的一席之地，补上了琶洲西区豪宅的最后一块拼图。

全球经验表明，顶级创新区域的房产往往呈现出“复利式”增值模式，不仅保值能力强，还能持续获得高于普通区域的溢价增长。

这些传世恒产具备四大核心特质：

第一、土地资源稀缺，周边配套丰盛

全球范围内的传世恒产都坐落在不可复制的稀缺区位。纽约上东区的740 Park Avenue被誉为“世界上最富有和最有权势之人的居所”，正因其位于曼哈顿最核心且不可再造的区域，毗邻中央公园，才使其单套公寓价值高达数千万美元，甚至上亿美元，成为真正的传世财富。

同样，琶洲·樾|华樾坐落于广州经济发展强劲的琶洲西区，项目北望琶洲西区的繁华璀璨，南望珠江支流黄埔涌，地理位置极为优越。

琶洲·樾｜华樾华樾阶段性效果图

第二、建筑单体稀少，资源利用最大化

传世恒产的另一特质是建筑规模有限，以确保资源价值最大化分配。伦敦肯辛顿区的One Hyde Park是全球单价最高的住宅项目之一，单套公寓售价可达1亿英镑，曾创下英国房产价格纪录。其价值源自于整个项目紧邻海德公园，且仅有少数几栋建筑，最大化享受周边资源。

琶洲·樾|华樾的建筑规划同样避免了高密度开发，纯板楼设计。广州属于亚热带季风气候，以东南风为主，华樾将建筑楼栋扭转45°，让户户朝南之余，还让整个建筑面一半以上面宽迎江，让确保每一户都能充分享受价值红利。

第三、户数极少，产品尺度更为奢阔

真正的传世恒产必然是稀缺的，不仅在区位上，更在数量上严格限制。纽约740 Park Avenue仅31户，户型多在400-700平米；东京六本木hills作为日本最高端住宅区，单套面积普遍在200平米以上，私密性极强。这种稀缺性是其作为传世恒产的关键特征。

华樾全盘仅96席，每户建面约248-330平方米，保证了圈层的纯粹性。面积户型具备“成长能力”，室内采用尽量少的承重结构，将更多创意设计可变空间留给业主，根据自身需求自行做个性化的改造，这符合传世恒产的稀缺性标准。

第四、周边聚集风口产业与财富精英

传世恒产往往汇聚时代精英，与时代最具活力的产业相伴而生。旧金山2006 Washington Street所在区域被誉为“亿万富翁街”，不仅是全美房价最贵的区域之一，更是科技创新财富的终极栖息地，毗邻硅谷科技巨头分部，周边居住着包括 Twitter 前CEO、苹果高管在内的科技精英。

琶洲·樾|华樾同样毗邻阿里、腾讯等代表未来的数字经济和人工智能产业集群，汇聚了大量高收入、高学历的科技精英。这种创新产业带来的人才集聚效应，为区域房产价值提供了持续上涨的强劲动力。

琶洲·樾｜华樾华樾阶段性效果图

华樾作为越秀大琶洲战略的巅峰之作，不仅是西区目前唯一在售的新房项目，更有可能成为区域内最后的价值标的。

在资产传承的长周期视角下，今天布局华樾，意味着锁定了创新经济时代核心的资产赛道，为家族财富创造了一个能够穿越周期、传承数代的价值载体。