业主们入住已5年，吃惊发现自家房子已被开发商抵押； 律师：业主物权期待权应优先受保护

“我们2019年全款买的房，随后正常入住。可房产证一直办不下来，一打听才知道，我们买的房子竟然一直处于在建抵押状态。”陕西横山的业主们向华商报大风新闻反映说。

图为涉事的华城嘉苑小区

业主吃惊：

咨询办理房产证，发现房子早已被开发商抵押

苏先生是众多受害业主中的一员，他早在2019年7月就在陕西省榆林市横山区的华城嘉苑全款购置了一套房产。入住之后，他和其他业主一样，多次催问何时能办理房产证，最终得到的答案却让他们大吃一惊。

业主们从榆林市不动产登记中心查询得知，他们大多数于2019年7月购买的房产却在2019年9月10日就被当时的开发商横山县（已县改区）大禹房地产开发有限公司作为在建工程抵押给了齐商银行西安分行。抵押期限原本到2022年9月9日到期 ，可直到2025年这些房屋依然没有解押。因为房产还处于抵押状态，业主们的房子自然无法办理房产证。

图为小区内景

业主们忧心忡忡地表示：“我们是先和开发商签的购房合同，之后房子却被拿去抵押了。现在不仅房产证办不了，更担心的是万一银行把这些抵押房产收回拍卖，我们的权益该咋保障呢？”

抵押范围：

业主们估计，上百套房被开发商先卖后抵押

华城嘉苑究竟有多少房产被开发商抵押给了银行？这是业主们迫切想要知道的问题，可始终没人能给他们一个准确答案。

据业主们介绍，华城嘉苑小区分为一期和二期，从2012年开工建设，一直到2022年竣工，小区共计有1800余套住房。业主们通过向榆林市不动产登记中心了解，经该中心核实，华城嘉苑小区1、2、3、4、5、6、17幢楼未作抵押贷款。而7至16幢楼中，只有少部分房屋未进行在建工程抵押贷款，其他众多房屋都在2019年9月10日被横山县大禹房地产开发有限公司作为在建工程抵押给了齐商银行股份有限公司西安分行。

业主们估计：“起码有上百套房产是开发商先卖给我们老百姓，之后又拿去银行抵押的。”

住建局回应：

系统显示正常，抵押情况不知情

3月3日，华商报大风新闻记者联系榆林市横山区住建局了解情况。住建局房产交易中心的工作人员表示：“在我们的系统里，该小区显示状态为正常。我们的系统主要负责网签备案登记工作。”

对于小区业主反映的房产被抵押的情况，工作人员解释说，小区已售房产被开发商抵押给银行这件事并不在他们的管理范畴内，住建局对此并不知情。

工作人员表示：“按正常流程，如果办理在建抵押，开发商需要在我们这提交申请，我们要在系统中登记。但现在我们的系统中并没有显示在建抵押，直接显示的是正常状态。然而在不动产登记中心那边，这些房产却是抵押状态。”

记者询问如果系统中显示房产为抵押状态，是否意味着不可销售时，工作人员给予了肯定答复，并补充道：“系统显示状态正常就是可以对外销售的。抵押业务应该是谁负责谁监管，不动产登记中心说不负责，但这抵押业务是他们办出去的。”

华城嘉苑小区分为一期和二期

不动产登记中心回：

办理抵押时难掌握销售情况

横山区不动产登记中心的工作人员表示：“当时是正常办理在建工程抵押，目前这个抵押已经过期了，现在需要银行过来办理解押手续。正常情况下，应该是卖一套房子，开发商把钱还回来，就解押一套房子。但这是开发商和业主之间的问题。如果开发商申请了在建工程抵押，在销售房产期间，开发商和银行需要到我们这里办一个解押手续，同时销售时要办理预告登记。”

关于如何杜绝业主所购房产被开发商拿去抵押问题，工作人员称，需要让开发商办理预告登记，并表示：“现在是业主没问开发商要预告登记。”

随后，记者又咨询了榆林市不动产登记中心相关业务科室，工作人员表示，开发商私下出售房产的情况，登记中心确实很难掌握。不管是先售房还是先抵押，如果开发商刻意隐瞒房产抵押情况，或者向不动产登记中心隐瞒房屋销售情况，确实没有有效的办法杜绝。

工作人员还说：“我们这里主要负责产权登记，如果房子有抵押，是不会给办理房产证的。但房屋是否存在交易情况，我们确实不太清楚。”

律师观点：

业主物权期待权应优先受保护

华商报大风新闻记者多次联系横山县大禹房地产开发有限公司，均未成功。通过“天眼查”App发现，该公司有5条限制消费令，涉案金额5100余万，还被记录22条历史失信被执行人信息。

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，商品房买卖合同成立并生效后，买受人取得对房屋的债权，在房屋交付并办理过户登记前，买受人享有的物权期待权受法律保护。

“买卖在先抵押在后”的情况下，若买受人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的条件，可排除房屋上的抵押权。

《民法典》规定建设工程优先受偿权优先于抵押权，商品房消费者的物权期待权又优先于建设工程优先受偿权。本事件中，业主已支付全部或部分房款并实际占有房屋，开发商抵押行为存在恶意，业主的物权期待权应优先于抵押权受保护。

赵良善还指出，根据《民法典》第394条，房屋抵押不影响所有权确认和登记，抵押后房屋所有权仍归抵押人，抵押权人在债务人不履行债务时有优先受偿权。因此，开发商应配合业主办理房产证，并说明抵押情况。

最后，赵良善提醒购房者，购房时要提高警惕，签合同前到不动产登记中心核实房屋是否被抵押；按合同约定付款；确保自身具备购房资质；尽早接收、占有房屋并完成过户。

华商报大风新闻记者 谢涛 编辑 刘梦雨