4字头的牛奶厂，被投资客盯上了

去年底，察叔写过一篇文章：给大家讲个恐怖故事，牛奶厂已经跌到4万了

转眼3个月过去，察叔又收到爆料：牛奶厂，最近被投资客盯上了。

去年底，牛奶厂四个小区量价齐跌，半年只成交了20套+。

但今年年后集中成交了10多套房，仅3-4套是自住客入手，其他都是投资客。

越跌越买，4万/平的牛奶厂，成了投资香饽饽？

4.3万/平成交，牛奶厂价格再下探

去年底，牛奶厂4字头的房子成交占比堪堪过半。

但在今年，这一“平衡”被打破了。

单拎2月的成交来说，13套房源，一眼扫过去全是4字头。

金地天河公馆、龙湖首开天辰原著包揽了大部分成交，一套97平小户型，甚至打出了4.36万/平的低价。

中介透露，这些低价成交不少是投资客消化的“蟹货”（有硬伤，卖不动的房子）。

比如金地天河公馆这套168平低楼层四房，南北通透的大户型，总价仅760万，单价4.52万/平。

（图源中介）

但房源在1楼，隐私性、防潮、采光都一般。

同样的，龙湖天宸原著，143平四房，成交648万，4.5万/平，创下牛奶厂大户型新低，但房源在2楼。

（图源中介）

投资客抄底“蟹货”的原因，就是房子不行，但评估价给力，能够抵押贷款，甚至从中套出贷款的差额。

招商雍华府前几天就成交了一套154平四房，4.58万/平，总价708万，业主需要返10万给投资客。

华润天合，招商雍华府鲜有成交，但均创下新低。

招商雍华府，一套112平中楼层南向三房，单价4.46万，总价500万成交。

对比一年半前，同户型近7.8万/平的成交价，暴跌42%。

（图源贝壳）

这套底价成交也是有原因，中介透露，该房源卖家急用钱，要求一次性付款。

牛奶厂四大金刚之首——华润天合，是之前唯一没有跌破5字头的标杆盘。

但现在，这一最后底线也“失守”了。

2月，华润天合成交了一套低楼层四房，单价4.8万/平，总价600万。

（图源中介）

而早在1月，华润天合就出现过4字头的成交，一套123平南向低楼层三房，单价4.7万/平，总价590万。

对比一年半之前的高价，也是惨跌了35%。

（图源贝壳）

投资客抄底，奥体板块再现利好？

从巅峰7、8万/平，到如今普遍4字头，投资客集中“抄底”。

很多朋友私下问察叔，牛奶厂，乃至整个奥体板块，到底值不值得买？

（图源贝壳）

抛开其他，从整体板块看，奥体今年的确有利好。

首先是交通方面。日前，天河官方披露，19号线一期工程已被提议纳入广州市轨道交通第四期建设规划，目前处于积极协调阶段。

这是19号线吹风多年后，首次迎来重大进展。

未来，将串联起珠吉、牛奶厂、广氮、汇景、华景等人口居住密度高的板块，直通珠江新城、琶洲、海珠中轴等广州CBD。

二是全运会的召开。今年广州举办第十五届全国运动会，牛奶厂所在奥体板块将迎来全新蜕变。

省奥体中心施工接近尾声，预计3月底完工，届时将开放中心体育场二层，增加3.9万㎡室外绿化面积，打造以人民为中心的奥体公园。

（广东广州奥体中心体育馆航拍，图源图虫创意）

三是旧改的推进。2月，天河大观村旧改获批，最快7月动工。旧改按下加速键，整个天河东城市界面及配套能级提升，牛奶厂周边的“村感”也能减上一减。

但也要看到，这些利好离落地还有很长一段距离。

19号线规划全长约27公里，横跨番禺、海珠、天河、黄埔四区，察叔问了下DeepSeek，以地铁13号线的修建进程为参考，假设19号线一期明年开工，最快也要2031-2032年通车。

等那时候，牛奶厂四金刚楼龄也有15年了，次新优势丧失。

更多享受利好的，还是当下在建的新房，比如缦云广州，越秀·观樾。

最新消息，世界大观四期新宅地已经上架，于本月底出让。

地块产品打造可以参考越秀国贸·观樾|天湖的叠墅，甚至更加出彩。

毕竟四期容积率仅1.1，比三期的1.6更低，仅次于传闻中要出让的马鞍山地块。

未来，牛奶厂的价格上限依然很高，但留给四金刚的时间不多了。