新旧规转换，麓湖会否迎来拐点？

近日，天府新区公园城市局发布了麓湖生态城项目5宗土地剩余待建地块调规的公告，根据公告内容，这5宗地块将调整为适用《成都市城市规划管理技术规定（2024）》（以下简称“24版新规”）。

调整为24版新规，意味着麓湖这5宗土地上的建筑板率从原来的15%增加至20%，未来这些适用新规的产品得房率将明显提升，对麓湖未来入市的新产品而言无疑是利好。

麓湖生态城项目5宗土地剩余待建地块调规的公告

其实，在天府新区的存量土地中调整适用24版新规的不止麓湖一个项目。今年以来，天府新区公园城市局陆续发布了中海云缦名邸项目地块③、花园城国际度假中心二期蔚蓝阁项目②号待建地块、天府半岛九期等都将适用成都24版新规。需要注意的是，《成都市城市规划管理技术规定（2024）》与《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》是有所区别的，感兴趣的可以自行搜索对比。

几乎在同一时间，麓湖首次举行了麓湖经纪人创享会，在会上首次披露了未来麓湖开发的关键数据：目前麓湖已销售房源约为11500户，后期规划约16000户（按户约260平米估算）。从2020年至2024年，麓湖生态城（新房）均价从2.4万元/㎡卖到了4.1万元/㎡，均价攀升71%；套均面积从179㎡卖到226㎡，套均总价达到932万元，上涨53%。

麓湖经纪人创享会现场图

可以预见，麓湖即将迭代为一个新的超级大盘：待开发的2200余亩土地，匹配新规加持，升级版麓湖在未来十年仍然有强力输出的实力。

但质疑声也在此刻出现。

此时的利好无疑是麓湖的一个转折点，但作为已经售出11500套房源、还有16000多套房源可售的超级项目，麓湖面对这样的机会拐点如何做到转弯不失控、如何保障已经上车的上万户业主不被惯性甩出，这些都是作为一个超级项目运营者的麓湖需要面对的问题。

麓湖已交付+待开发住宅地块示意图

同时，在容积率和建筑密度不变、建筑规划发生变化的情况下，如何兼顾项目整体与产品个体对舒适、改善越来越高的要求？同为天府新区项目，面对未来区域内按照天府新区新规打造的“第四代建筑”，麓湖的产品还能保持强劲的竞争力吗……这些都将成为摆在麓湖面前的新问题。

01.

超级大盘麓湖生态城，

仍有1.6万套房源供应

调规公告和麓湖的经纪人创享会，让公众第一次清晰看到与麓湖未来有关的两个数据：

1、麓湖生态城项目5宗土地剩余待建地块也公告调整为适用《成都市城市规划管理技术规定（2024）》，这些地块包含商业及涉宅用地，合计2200余亩。

2、这2200余亩待开发地块，未来将有16000套房源供应，依然是区域乃至成都最主要的新房货仓。

超级大盘麓湖共计占地8300亩，从2011年开始开发，根据此前规划，湖域占地2100亩，公园占地1000亩，商业用地1000亩，住宅用地4200亩。

麓湖生态城实拍图

回顾过去，麓湖的销售数据十分亮眼。在今年之前，麓湖已经卖出11500套房源。万华公布了一组近5年的销售数据：从2020年至2024年，麓湖生态城（新房）均价从2.4万元/㎡卖到了4.1万元/㎡，均价攀升71%；套均面积从179㎡卖到226㎡，套均总价达到932万元，上涨53%。

通过数据可以看到，“越卖越大、越卖越贵”是麓湖最近5年的趋势。

趋势背后，隐藏着近5年麓湖一直霸榜成都单盘销量排行榜单的原因，也是部分购房者买入麓湖的心理原因：在麓湖买房，跟着麓湖的开发节奏走，房子会升值。

这种大盘消费心理在麓湖这样具有独立 IP 的项目中尤为明显，品牌溢价成为购房者的重要考量因素，甚至在二手房市场，麓湖二手房也与其他二手房存在显著差异。

但麓湖要转弯了。随着新规的实施，麓湖面临着新旧规转换的挑战。

先看看新规项目和老规项目的差距。

越秀·天悦云萃二期建面约143㎡户型图

麓湖悦溪（W2地块）建面约161㎡户型图

以越秀天悦云萃为例，作为第一个按照成都市新规修建的项目，其在空间布局和面积实得方面实现了真正的迭代。同样 143㎡的户型，老规产品实得率最高约 90%，实得面积 128㎡左右；而新规产品实得率可达 110%，实得面积约 157㎡，两者相差近 30㎡，按照当前新房单价计算，价值差距可达百万。

对于麓湖来说，新规实施后，相同面积产品的实得面积更高，但这也意味着未来 16000 套新房与 11500套二手房之间将出现明显差异，老规产品的竞争力可能会受到影响。

02.

适用新规后，

麓湖的机会与挑战

消息传开后，麓湖也再次被推上风口浪尖。而当麓湖“超2000亩土地、约1.6万套新房”，本次调整为适用24版新规后，会对整个项目带来怎样的影响呢？业内人士认为：挑战与机会并存。

机会1、板率提升，产品全面迭代

适用24版新规影响最直观的，莫过于板率的提升。

根据新规，“每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、抗震版等）的水平投影投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。

阳台等半开敞空间占比由原来的15%提升至20%，带来的直接变化，即是得房率的再一次提升，这在当前的许多新项目中都有体现。

一位资深房企人士认为，万华的产品在成都市场上一直表现比较独特，新规的适用，或许将给到新产品更大的发挥空间。

机会2、商业等配套空间，将有更多交互场景

除了住宅的得房率提高外，该名业内人士还指出“新规鼓励城市空间的公共性和开放性，建筑项目公共连廊和公共建筑空中共享平台不计容。这能让企业有更多的空间去做半开敞和开敞的平台，增加建筑与居民的互动性，这对于未来麓湖生态城的配套呈现也是利好。”

麓湖CPI实拍图 图源：总部天府

但挑战也同样存在。

挑战1、无法打造第四代住宅，或将面临竞争考验

需要注意的是，麓湖生态城适用的24版新规是成都市新规，而不是《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》。

据业内人士介绍，二者存在的主要区别在于：天府新区新规指出，四川天府新区未来将在建筑面积超过144㎡的新建中推广试点建设生态阳台。若按此执行，未来四川天府新区新建的大户型，将大多数成为此前市场普遍理解的“第四代住宅”。

而大户型，恰好也是麓湖的主力战场，也就是说，以后的麓湖，将与区域内的第四代住宅进行产品的同台竞争。

挑战2、赠送空间变多，高密地块如何保证舒适度？

在公示文件中可以看到，麓湖剩余待开发地块容积率在1.2至5.0不等，建筑密度在35%-55%之间，比一般住宅用地20-40%的密度更高，按照成都市新规提升板率后，在这种建筑密度条件下，麓湖如何提升新产品的舒适度，也是问题。

挑战3、新规老规产品并存，是否存在内部竞争？

但麓湖最大的问题，还是当大量新规产品带来区域居住迭代后，老规产品的价格能否稳住。

在麓湖公布的今年推盘计划中可以看到，除了W2是此前的老规产品外，后期将推出的C16、C26、C23都是新规下的全新组团，而W2是建面约110-140㎡的小户型产品，全新组团则是大平层和独栋别墅，新房的产品类型不同，并不会带来竞争。但矛盾却指向了麓湖近5年售出的高密组团。

麓湖生态城·玄鸟湾意境图

“越卖越贵”的麓湖，在近年来实现了均价从2.4万元/㎡到4.1万元/㎡的跃升，但由于“非标”产品工艺复杂，其交付周期往往较长，我们统计了麓湖近4年所推高层的交付周期，可以看到，麓湖还有大量房源并仍未交付。

现在，随着大量土地适用新规，未来的麓湖，得房率更高、产品更新、并且剩余土地容积率普遍更低，这批待交付房源或许将面临“还没交房，产品已经过时”的尴尬。

有人指出，随着麓湖适用新规带来的产品迭代，它的一二手房，其实能够形成不同价位的产品相互补充。但近5年越卖越大、越卖越贵的麓湖组团未来在二手市场，却或将面临新规麓湖新房的挑战。

适用24版新规，对手握大量土地的麓湖来说，或许是一件好事，但如何在这手好牌下，实现新老平衡，才是麓湖将要面对的大考验。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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