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引言

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绿城馥香园：海珠新盘的理想之选

项目简介
绿城馥香园是绿城中国开发的一个高品质住宅项目，位于广州市海珠区南洲地铁站附近，紧邻城市核心区域。项目占地面积约4.16万㎡，建筑面积约7.15万㎡，总户数为649户，规划包含5栋高层住宅，采用超新规设计，最大程度地提升了空间利用率。项目整体设计现代、精致，打造的是适合改善型购房者的理想住宅。

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项目特点
绿城馥香园的一大亮点是其超高使用率，达到125%。项目规划涵盖了约85㎡到126㎡的三至四房户型，适合多种家庭需求。楼栋采用2梯4户和2梯5户的设计，住户之间互不干扰，保障隐私。项目容积率为3.86，楼高32层，相较于海珠区的超高层住宅，绿城馥香园的低密度设计更能提供宁静的居住环境。

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生活配套
在生活配套方面，绿城馥香园的优势不言而喻。项目临近广佛线和地铁2号线南洲站，20分钟可达珠江新城，出行十分便捷。小区内部配套包括1800㎡的风情商业区，满足居民日常购物和餐饮需求。周边的商业设施也很丰富，包括海珠城、广州之窗等大型商圈，可以轻松享受繁华的都市生活。

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区域介绍
项目位于海珠城心，周围拥有强大的交通网络。毗邻工业大道、南洲路、广州大道等多个重要交通干道，便捷通达全城。项目地处广州城市中轴地带，享有优质的教育资源和医疗配套。特别是项目旁边的广州五中教育集团领办的24班小学，确保了孩子的优质教育起跑线。

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户型鉴定
绿城馥香园的户型设计独具特色，充分考虑了居住的舒适性与实用性。102㎡、115㎡、116㎡、127㎡的四房户型主打南向设计，采光充足，通风良好。每个户型都最大程度利用了空间，动静分区明显，有效避免了过多的浪费空间。特别是主卧带衣帽间的设计，以及阳台与客厅的贯通，让生活更加便利和私密。

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项目总共有5栋（全南向）住宅，1#2T5，2-6#2T4，每栋32层，约672套货量，首推5、6栋。

户型鉴定

• 102㎡四房两厅两卫：南向户型，可看花园，高层可部分观赏河景，但需注意部分房源门对门设计。

• 115㎡四房两厅两卫：南北对流，带入户玄关，低层北向朝客运站，高层朝马路，噪音问题需留意。
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• 116㎡四房两厅两卫：与115㎡户型镜像，高层采光较好，但北侧部分房间可能受1栋遮挡，低层主阳台对学校。

• 127㎡四房两厅两卫：南北对流双阳台，主阳台看花园，但低层北向朝客运站，高层朝马路，噪音不可避免。

优点

1. 交通便捷
2. ：绿城馥香园紧邻南洲地铁站，双地铁上盖，出行极为便利。
3. 教育资源丰富
4. ：项目配套24班小学，由广州五中教育集团管理，教育资源强大。
5. 低密度设计
6. ：32层的高层设计，容积率低，提供更舒适的居住环境。
7. 高使用率户型
8. ：户型设计合理，空间利用率高，满足不同家庭的需求。
9. 优质景观
10. ：项目自带小区公园，南向可享河景，环境清新宜人。

缺点

1. 噪音和粉尘问题
2. ：项目北面有南洲路，南面是环城高速，周围交通繁忙，可能存在噪音和粉尘问题。
3. 周边环境较为老旧
4. ：项目周围的沥滘和石溪地区仍处于旧改阶段，周围环境暂时较为老旧，未来还需等待改善。
5. 商业配套不足
6. ：尽管周围有不少街铺，但大型商场资源相对匮乏，购物可能需要到附近的大型商场。

总结
总体来看，绿城馥香园是一款兼具居住舒适度、便捷交通和优质教育资源的理想住宅，适合追求高品质生活的改善型购房者。尽管项目面临噪音和周边环境的问题，但其优质的配套和高使用率的户型设计，足以弥补这些不足。如果价格合理，这将是一个值得关注的优质楼盘。

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