物业费真的在降？谁才是导演

这几天，物业费降价的新闻居然上了热搜。

石榴叔查了一下信源，某知名周刊，它给的数据是大部分都是10%起步，最高甚至超过了50%。

比如武汉、重庆等地，有多个小区的物业费降价超过了50%，重庆某别墅物业费从4.5元降到了2.09元，降幅超过50%。武汉某高端小区物业费从7.6元下降到3.8元，还有某小区物业费从2.5元下降到1.1元，降幅高达56%……

真的吗？

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不是大面积，而且每个降价小区的背后，都有故事。

比如广西柳州的维美物业，去年底就推出“免物业费”模式。这是要做活雷锋？

物业公司在打自己的小算盘，计划用小区停车费、广告位租金等公共收益填补缺口。

目前电梯里京东到家的广告已经轮播，停车场月卡销售激增300%。

石榴叔了解了一下，这个小区物业费本身就便宜，也交不齐，公共收益才是大头。

重庆巴南区风花树小区物业费降价，则是典型的交钱不认命。

由业主张大姐挑头，自学《物业管理条例》，搞了37个维权群，用3个月时间，收集到20%业主联名信，才将物业费从1.8元砍到1.3元。这样一来，100平方的房子一年能省600元。

这个张大姐有多厉害呢？查了物业的账，公示68元一个的垃圾桶，淘宝同款只要28元。

重庆金樾山别墅物业费，从4.5元骤降到2.09元，则是在小区业委会的强势推动下，以 “服务质量不达标”为由，炒了旧物业公司的鱿鱼，由新物业公司把价格打下来。

当然，还有一些特例，比如南京的仁恒翠竹园，20年房龄的老小区，业委会给力，物业管理也到位，去年每户发了2000元的公共收益分红，变相降低了物业费。

02

如果说上面这些降价属于市场行为，那么下面这些降价就属于政府行为。

早在2023年，青岛就出台规定，房子空置6个月，物业费按照60%收取。

去年6月，甘肃省兰州新区推出政策，空置6个月以上的住宅，物业费按照50%收取。

年初镇江也跟进，同样对控制超过6个月的，物业费可减免30%。

物业真的亏了？

其实地方政府很清楚，长期空置，既不出租，也不自住，就是投资的房子，短期卖是卖不掉的，业主交物业费的积极性非常低。

与其收不到，不如打折，能收一点是一点。

说到这里，有人好几次私信问我，能不能谈谈空置率。

关于住宅的空置率，这应该属于国家机密吧，其实均值意义不大，因为主城近乎100%，郊区、新区那个数字低的可怕，物业能干下去，完全是开发商输血，迟早玩完。

现在唯一能公开的是写字楼空置率，北京最低，为19.4%，但已接近20%的警戒线。

在需求有限的二线城市，空置率高达25-40%，小城市就不说了，所以很多写字楼是没救了。

不少城市，比如海南万宁和长沙，开始允许商办类商品房项目，在满足一定条件后转为住宅，武汉甚至国有企业下场收购，改造为保障性租赁住房，自救。

03

这么多年来，为什么第一次听说物业公司被革命？

一方面，房价下跌，收入下滑，房贷压力大，业主对每一笔花在房子上的支出，开始敏感，加上房子质量问题，逐渐暴露出来了。

另一方面，供需关系的逆转让业主们突然发现，自己能对物业说不。直降、立减、打五折，只要要求合理，业委会给力，没准能实现呢？

给一个数字，2020-2024年，全国房地产新开工面积，连续5年下降，降幅从39%收窄至 23%.

而根据第五次全国经济普查公报数据分析得出，截至2023年底，国内物业管理相关的公司数量，已经飙升到了37.5万个，对比2018年，暴涨了60%，物业管理从业人员数量多达854.3万人，行业悄悄卷起来了。

当然，制约物业的关键在于业委会，干正事儿的业委会。

因为业委会可以换物业，虽然从程序上说，是业主大会炒了物业，也就是小区至少2/3的业主参与投票让物业走，但真正牵头的都是业委会。

反过来说，很多小区物业不行，根子还是业委会，要么长期不作为，要么和物业穿一条裤子，要么打自己的小算盘。

所以业委会只有两种，一种极好，一种极差，不存在中间项。

很多人问石榴叔，买房子，尤其二手房，如何判断一个小区的品质？

抛开价格不谈，我会看小区门卫的工作状态，楼道卫生，车位管理，还有绿化带养护，这些细节足以看出，物业是不是认真在干活。

好的物业是能够让小区折旧变慢，贬值速度变慢的。

当然，另一个影响房价因素是邻居。

不团结的小区，只会越来越差，有些人吐槽物业，只是给自己不交物业费找个理由。

这种物业费收费率长期很低的小区也要远离。