杨浦三大网红热盘PK:是真红还是黑红 ?

如果要说2024年上海房地产市场最火爆的板块，那杨浦滨江肯定算得上其中一个。众多网红项目的推出，让这个板块的热度在2025年持续攀升，成为改善型用户最为关注的板块之一。

本期申度楼盘PK，我们就来讲讲杨浦滨江及其辐射区域内的三大网红热盘，中建壹品外滩源著、中海云邸玖章、北京城建国誉府。

中海云邸玖章在中海玖字系光环的加持下，未开先火，可以说是网红。而中建壹品外滩源著，是中建三局进入上海的第二个产品，产品力强，市场热度很高，也是妥妥的网红。国誉府在上海的知名度也不低，但被认知却是因为其社区过小的体量（仅76套），以及在这么小的体量下启动中介而被诟病，用网黑来形容它也不算为过。

先上个结论：

1/安全度（不踩坑指数）：项目口碑和市场认可度，中海·云邸玖章=中建壹品·外滩源著 ＞北京城建·国誉府

2/产品力（硬指标）：中海·云邸玖章=中建壹品·外滩源著 ＞北京城建·国誉府

3/地段及配套（加分项）：中建壹品·外滩源著＞中海·云邸玖章＞北京城建·国誉府

总结：中建壹品外滩源著综合分略微领先；中海云邸玖章凭地段可忽略其他不足；国誉府除容积率低，其他完败。

01

项目定位与开发商背景

中海·云邸玖章=中建壹品·外滩源著 ＞北京城建·国誉府

1. 中建壹品·外滩源著

开发商：中建壹品（央企背景，曾承建奥运场馆、国际机场等地标项目，在上海打造的项目虽不多但是均为网红楼盘，认知度逐渐形成）。

定位：滨江低密奢装住宅，主打“海派风貌+现代工艺”，高层（99-143㎡3-4房）及风貌别墅组合。

装标亮点：美诺厨电、利勃海尔冰箱、博洛尼定制收纳，公区下沉式会所。

2. 中海·云邸玖章

开发商：中海地产（上海2024年销售额TOP1房企，操盘徐汇滨江红盘“领邸玖章”）。

定位：杨浦滨江首个“玖系”豪宅，延续高端会所设计，主打松弛感与恒贵品质，全改善型小高层（104-148㎡3-4房）及联排别墅。

装标亮点：美诺五件套、唯宝卫浴、西班牙岩板，主卫香格里拉翡翠拼花。

3. 北京城建·国誉府

开发商：北京城建（双奥工程总承包商，首入上海，市场认知度及产品口碑一般）。

定位：杨浦五角场稀缺低密洋房社区，容积率1.5，主推93-141㎡3-4房，主打“玉质花园洋房”概念。

装标亮点：博世厨电7件套、大金厨房空调、高仪卫浴、华为全屋智能系统。

02

地段与配套对比

中建壹品·外滩源著＞中海·云邸玖章＞北京城建·国誉府

结论：

中建壹品：距离滨江不到一公里，高层可看江景，不算真正的滨江房，滨江新规划中被划入核心地段。胜在地铁近，生活氛围方便；教育资源丰富。

中海云邸：滨江核心+产业红利，未来溢价潜力最大；但是离地铁略远，出行方便度稍弱。最大BUG是没有教育资源。

国誉府：五角场商圈辐射，但周边老破小密集，需长期等待城市更新。地铁远。除了兰生复旦是区内知名度较高的民办学校，且跨区招生，非地段对口，其余地段对口的学校在区内的口碑都实属一般，甚至都排不进第三梯队。

03

产品力与户型设计

中海·云邸玖章=中建壹品·外滩源著 ＞北京城建·国誉府

1. 中建壹品·外滩源著

户型亮点：99㎡三房双开间朝南，143㎡四房270°环幕飘窗，动静分区明确。

社区规划：高低配组合（高层+别墅），公区下沉式会所。

2.中海·云邸玖章

户型亮点：104㎡三房无连廊设计，148㎡四房独立电梯厅+主卧270°飘窗，全屋LDKB一体化。

社区规划：全人车分流，超50%架空层泛会所，玖系泳池/健身房配置。

3. 北京城建·国誉府

户型亮点：98㎡飞机户型（U型厨房+独立收纳柜），141㎡四房双主卧套设计，飘窗利用率高。

社区规划：仅2栋洋房+1栋公租房，75米长主界面+三重归家景观，但社区迷你（76套房源）。

结论：

中建壹品：小户型功能性突出，装标奢华但社区规划稍显割裂；

中海云邸：户型纯粹+会所标杆，改善属性最强；但硬伤容积率高，层高不及3米。

国誉府：洋房得房率高，但社区过小无会所，部分户型非南北通（如A1户型）。

04

价格与市场表现

结论：

中建壹品：总价门槛低，性价比高；

中海云邸：板块能级高，但价格偏高；

国誉府：五角场稀缺洋房，但中原板块认可度偏低。