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一、招商林屿境：南沙横沥岛的创新居住典范

招商林屿境自亮相以来，凭借其独特的设计理念和优越的地理位置，成为南沙房地产市场的焦点。作为广州首个第四代住宅，它承载着居住品质革新的使命，为购房者带来全新的居住体验。

二、项目诞生背景与特色

拿地与规划：2024 年 9 月 20 日，招商蛇口以底价 10.18 亿元拿下横沥岛 2024NJY - 3 地块，扣除配建后，成交楼面价约 1.3 万 /㎡。该地块作为南沙首个 “超新规” 住宅用地，规划设计条件极具创新性，鼓励 “大阳台” 设计和户属空中花园建设，为第四代住宅的打造奠定基础。

第四代住宅特色：这种住宅产品以 “户户有花园、家家有庭院、得房率超过 100%” 为特色。在寸土寸金的一线城市，其稀缺性不言而喻。通过 “大阳台” 不超过套内建面 25% 计一半计容建面，“空中花园” 不超过套内建面 40% 不计入产权面积的设计，使得房屋实际可用面积大幅增加，实用率有望逼近 150%，为居民提供更宽敞舒适的居住空间。

三、项目基本信息：精致布局与舒适规划

整体布局：项目分为 2 个组团共 7 栋住宅，采用围合式布局，分布在 2 个小地块上。容积率仅 2.5，为全岛最低，绿地率达 30%，营造出低密度、高绿化的舒适居住环境。地下车位 705 个，地面车位 77 个，满足业主停车需求。

楼栋与梯户比：其中 3 栋为小高层，中间 1 栋 17 层，2 栋 23 层，采用 2 梯 3 户设计；后排 4 栋为高层，30 - 32 层，分别为 2 梯 5 户或 3 梯 5 户设计，多样的梯户比和楼层选择，满足不同购房者的需求。

四、交通配套：畅达湾区的便捷枢纽

地铁优势：距离地铁 18 号线横沥站约 400 米不到，尽享地铁出行便利。18 号线已开通运营，半小时内可直达珠江新城、琶洲、万博等重要商务区，大大缩短了横沥岛与市区的时空距离，方便居民通勤与商务出行。

多维交通网络：横沥岛规划有多条轨道交通线路，包括广中珠澳高铁、地铁 NS2 线、地铁 15 号线、地铁 NS1 线等。横沥站为 18 号线、15 号线、NS2 线三线换乘中心，横沥东站为广中珠澳高铁、NS1 线、NS2 线三线换乘中心。此外，15 号线部分工程已开建，未来交通网络将持续加密。同时，深中通道的开通以及南中高速万顷沙支线计划年内通车，使横沥岛到深圳的时间缩短至 1 小时，凭借这些重大交通基础设施建设，横沥岛将成为珠三角城际轨道中心重要交通枢纽，快速链接广深港澳四大城市，辐射粤港澳大湾区。

五、教育配套：优质教育的未来可期

丰富规划：横沥岛上教育资源规划丰富，共有小学 3 所、九年制学校 3 所、十二年制学校 1 所、国际学校 1 所。其中，1 所 54 班九年制学校（2026 年投用）及 1 所 48 班小学（2025 年投用）已获批建设。

优质预期：按照目前发展规划，未来有望引进名校和实力师资，为岛上居民子女提供优质教育资源。招商林屿境距离在建的 54 班九年制学校约 500 米，为业主子女入学提供了便利条件。

六、生活配套：逐步完善的品质生活圈

金融会展：南沙国际金融论坛（IFF）永久会址已投入使用，助力南沙实现核心金融会展等四大功能，成为全球金融战略对话等五大平台。广州期货交易所也位于横沥岛上，其成立吸引更多金融机构和企业总部入驻，形成粤港澳金融圈，为区域发展注入强大动力。

医疗资源：全国医院排名前列的三甲医院中山大学附属第一人民医院（南沙院区）已运营，中山大学附属（南沙）口腔医院主体结构也已全面封顶，为居民健康提供坚实保障。

酒店配套：2024 年 7 月 5 日，南沙开建岭南东方酒店盛大开业，集高端展览、豪华住宿等多元化功能于一体，提升区域生活品质。

七、在售产品：创新设计与高性价比

围合式景观：项目楼栋采用围合式布局，形成中央大园林，最大化景观视野，保障园林景观完整性和居住舒适度，让居民享受绿色生态的居住环境。

高使用率户型：招商林屿境凭借其独特的拍地条件，成为广州首个拥有 40% 全赠送空中花园 + 25% 阳台占比的新盘，使用率接近 150%。相比传统产品，相同建筑面积下可获得更大使用空间，如 82㎡户型有机会做到 3 + 1 房，在二手市场更具竞争力。

八、项目优劣势及综合评价

优势显著：作为广州立体花园住宅首个试点项目，具有创新性。高使用率的户型设计，为居民提供更多实用空间。临近地铁 18 号线，交通便捷，快速连接市区。周边教育、金融、医疗等配套规划完善，未来发展潜力大。

综合评价：招商林屿境适合多种客群。对于在南沙居住且看重规划、预算充足的地缘客，以及依赖 18 号线通勤、看好南沙规划的市区外溢客来说，是不错的选择。限购放开后，也吸引看重南沙规划与地段的外地投资客，以及部分市区投资客。尽管存在一些不足，但随着横沥岛的发展，其交通、教育、生活配套将逐步完善，项目价值有望进一步提升，值得购房者关注与期待。

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新闻资讯：

“今年以来我国房地产市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。”3月17日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上说。

这日，国家统计局发布1～2月份全国房地产市场基本情况数据，投资、销售、融资等多个指标继续改善。

投资端，1～2月份，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比去年全年收窄0.8个百分点；其中住宅投资下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点。这是9个月以来，投资数据首次回落至个位数。

销售端，1～2月份，全国商品房销售面积和金额分别同比下跌5.1%和2.6%，降幅比去年全年分别大幅收窄7.8和14.5个百分点。特别是，销售金额跌幅明显小比销售面积，这与过去的情况完全不同。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，去年1～2月份，销售金额跌幅比销售面积跌幅大了近9个百分点，意味着开发商在降价促销，以价换量。而现在，销售金额跌幅较小，主要在于城市中心区销售占比增加，改善型房源销售占比增加，这已经成为稳定市场的力量。

据国家统计局披露，从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。

简单测算，1～2月份，全国商品房销售均价为9547元/平方米，同比上涨2.7%。这是房价连续11个月下跌态势下，首次出现转涨，积极信号明显。

从影响投资的几个重要指标看，1～2月份，房屋新开工面积6614万平方米，同比下降29.6%，降幅比2024年扩大6.6个百分点，这表明开发商新开工意愿仍然较低。房屋施工面积同比下降9.1%，比2024年收窄3.6个百分点；房屋竣工面积同比下降15.6%，比2024年大幅收窄12.1个百分点，保交房再次提速。

土地市场迎来积极变化，尤其是热点城市土地溢价率明显上升。

根据中指院数据，1～2月，300城住宅用地累计成交金额同比增长29.6%，平均溢价率为10.9%。其中，2月份上海、杭州出让地块均溢价成交，多宗溢价率超30%，成都、苏州核心区地块溢价率也在20%以上。

这成为支撑房地产投资降幅收窄的主要因素。与此同时，大规模旧城改造开启，比如珠三角地区存量停滞的项目安置区开始启动。

前不久召开的全国两会上，住房城乡建设部表示，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围；今年在新增100万套城中村改造和危旧房改造基础上，还会继续扩大规模。这将为房地产开发投资好转，提供重要支撑。

“随着房地产企业销售保持平稳，一二线城市房地产销售呈现止跌回稳积极态势，带动房地产企业开发经营和回笼资金改善。”付凌晖说。

数据显示，1～2月，房地产开发企业到位资金同比下降3.6%，比2024年全年大幅收窄13.4个百分点。随着房地产融资协调机制扩围增效、“白名单”拉长、专项债收购存量土地和存量房落地，今年将是房企金融端持续优化的重要一年。

房价回稳继续显现。70个大中城市中，2月份，一线城市新房价格环比继续上涨，一二三线城市新房和二手住宅销售价格同比降幅均继续收窄。

市场预期保持稳定。国家统计局对房地产市场从业机构调查显示，2月份，70个大中城市部分房地产开发企业和中介机构中，预期未来半年新建商品住宅保持稳定或者上涨的受访从业人员比例为71.8%，比1月份上升2.8个百分点，市场机构预期总体稳定。

从政策面来看，“止跌回稳”仍是今年房地产政策核心目标。今年两会政府工作报告中，第一次把“稳住楼市股市”写进总体要求，并强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在国新办吹风会上表示，楼市股市是经济运行的重要“风向标”，房地产是百姓资产最大的一部分。楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《提振消费专项行动方案》，在大宗消费更新升级行动中，明确提及“更好满足住房消费需求”。这些都为房地产市场回稳提供了更好的政策环境。

“也要看到，部分地区房地产市场仍然处在调整之中，市场回稳还存在压力。”付凌晖表示，下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，因城施策，调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性、改善性住房需求潜力，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产新发展模式，推动房地产市场平稳健康发展。

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