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广州保利天奕

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广州豪宅诸神之战，保利天奕打响第一枪。

毫无疑问，这个横空出世的琶洲豪宅，从地块出让到项目入市都能引爆热搜。

为什么关注度那么高？除了CBD光环，有一点很关键：

它是官方钦定的全市唯三「传世系」宅地，起点就比别人更高，不是一般能打。

保利天奕所在的琶洲南“三兄弟”，初次露面追溯到去年广州土地推介会。

当时官方文件把它纳入「传世系」，与南方面粉厂、广氮人才公园地块并列“三巨头”，有着两点昭示性意义：

一来，这是官方土拍史上首次提出的概念，「传世系」土地级别最高。

二来，全市只有3宗，是从此前数百宗地挑选出的天赋型地块，足见稀贵程度。

｜土地推介会文件

｜广州楼市发布 摄

为什么要定义「传世系」宅地？

要知道，近年来高层定调楼市止跌回稳，首次把“好房子”写进政府工作报告，一场高质人居变革是大势所趋。

广州作为超一线城市，继建筑新规后，又在土地端发起新一轮标杆示范——不局限于造普通房子，而是塑造传世资产的范本。

为此，官方从珠城、琶洲和智慧城严选3地，契合伦敦海德公园一号、纽约中央公园等全球顶豪CAL要素，都是经得起时间考验的：

难以匹敌的地段（Central location），天花板级的资源（Advanced Resources），低密稀贵的土地素质（Land Value）。

| 广州楼市发布 制图

我们从土地素质就可以看出段位，南方面粉厂地块为“三巨头”榜首，CBD顶级江景豪宅，奔着刷新行业巅峰而来。

其次是琶洲南“三兄弟”，CBD罕见的生态绿洲，填补市场供应的长期空白；广氮人才公园地块，主打超低密墅地，10年难得一遇...

不夸张地说，随便拎一个出来，都能单挑今年广州蓝皮书131宗宅地。

｜琶洲CBD航拍图

｜广州楼市发布 摄

自古宝马配英雄，3宗传世地，保利独揽其二。

去年，保利斥资超246亿，将南方面粉厂、琶洲南“三兄弟”、绢麻厂地块等收于麾下，瞬间刷屏朋友圈，市场期待值很高。

而琶洲南“三兄弟”作为首宗入市的「传世系」宅地，以保利天奕的新形象登场，将如何拔高CBD豪宅资产上限？

我们先拆解资产价值的传世本质，就看3点：

一是地段，二是供需，三是土地本身。

从这些视角来研判，保利天奕在琶洲CBD形成独一份的稀贵资产属性，在核心区绝无仅有，后来者无法取代。

｜琶洲航拍图

| 广州楼市发布摄

琶洲3次进化，站稳南区风口

过去14年，琶洲只出让8宗宅地，在全市占比仅0.9%，稀缺基因刻在骨子里。

随着琶洲站上世界舞台，连续2年登榜福布斯中国10大CBD，为缓解宅地供应紧缺的局面，琶洲南“三兄弟”应运而生。

|广州楼市发布 制图

作为琶洲开拓者的保利，重仓琶洲南3地背后，也是对琶洲第3轮爆发趋势的精准预判。

翻开琶洲控规图，从世纪初中区会展经济，到后来西区总部与数字经济，开发都渐入尾声，东区却仍在规划初期，古村改造难度大...

相比之下，南区定位“创新融合拓展区”，产居比严格控制，主导商务、居住、配套等功能，承接下一轮发展重心是顺理成章。

| 广州楼市发布 制图

事实上，官方动作比我们想的要快。

去年10月，发改委连发多则公告，将在琶洲新建四条道路及相关工程，包括会展东路、会展大道、规划横一路、凤浦路等，全部集中在南区及周边。

这意味着，南区将加速形成便捷交通路网，与琶洲各片区的融合度更高。

| 广州楼市发布 制图

打通城市道路之外，官方也在加大对南区产业力量的投入。

去年11月，被誉为“广州算谷”的琶洲算力中心落户南区，预计今年10月竣工，主攻科技产业研发，是广州竞逐AI智算时代的杀手锏。

同片区还规划人工智能大模型应用示范基地，将共同虹吸更多科创企业聚集。

纵观整个南区，保利天奕地块核心，资源更密集，未来增量空间更具确定性。

| 广州楼市发布 制图

CBD连片开发，更低密纯粹

除了琶洲南区风口，我们还想聊聊地块本身。

作为官方钦定的传世地块，琶洲南“三兄弟”含着金钥匙出生，是琶洲稀贵的低密纯宅地，连片开发的可塑性更强。

即便今年广州蓝皮书上，琶洲新增6宗涉宅地，未来都不会对它有太大影响。

| 广州楼市发布 制图

之所以敢这么笃定，主要源于两点：

1）琶洲南“三兄弟”容积率仅2.5，打遍海珠无敌手

蓝皮书显示，琶洲新增6宗新地落在中区、东区和南区，容积率在3.5-4.0。

相比之下，琶洲南“三兄弟”密度最小，意味着建筑面积更少，人均占有景观资源更多，居住舒适度更高。

在海珠，这样的低密宅地非常可贵——过去10年，海珠出让宅地容积率≤2.5的仅4宗，保利天奕就包揽其三。

| 广州楼市发布 制图

2）琶洲南“三兄弟”连片开发，CBD豪宅大盘更纯粹

从素质指标来看，琶洲6宗新地的居住体验不如琶洲南“三兄弟”。

他们要么是商住混合，纯粹性略打折扣；要么是小体量，部分紧靠主干道，难免有噪音...

其中，琶洲南“三姐妹”虽然在项目东侧，但地块分散，很难形成连片开发。

反观琶洲南“三兄弟”，胜在琶洲唯一容积率2.5纯宅地，叠加三宗地块规整、面积大，能做到合宗规划，周边生态公园优势更加分。

| 广州楼市发布 制图

在CBD核心能同时享低密和自然的宅地，生来就打败99%对手。

更何况，琶洲寸土寸金，这种传世宅地不可能无限复制，很难再孵化第二个。

这就好比，新上市公司总是不断发新股。唯独琶洲南“三兄弟”永远不会超发，保利天奕的土地属性经得起时间考验和传承。

老实说，保利天奕脱胎于传世宅地，与其纠结买不买，抢不抢得到才是首要问题：

项目预测吹风价8-10万/平，起步总价约1000万，又一次出乎市场意料！

众所周知，珠金琶遍地10万+，保利天奕传出的吹风价，显然预留补涨空间。

回望过去几年，广州多数板块价格动摇。唯有珠金琶，真豪宅行情仍在上探。

珠城真豪宅二手成交15-30万+/平，像汇悦台、凯旋新世界更屡创新高；金融城呢，新盘普遍200平起，最高单价破20万+...

而风华正茂的琶洲，后劲更猛：一手豪宅12-14万/平，二手更站稳10-16万+/平，还有足够高的板块预期。

| 广州楼市发布 制图

随着琶洲吸引全国热钱涌入，保利天奕价值潜力，未来20年都摸不到天花板。

形势比人强，以往琶洲每一轮爆发，都源于各片区产业与配套加速兑现，有着别人难以赶超的领涨力。

顶级购买力总是先知先觉，以往琶洲但凡有豪宅入市，都会备受市场追捧。

当年保利天悦入市，即便每次开盘价都攀升，依然3年登顶广州销冠。

首批业主从首开3万/平，跃升至如今二手最高19万+，长期吃透资产红利。

| 广州楼市发布 制图

这股琶洲资产热潮，琶洲南TOD、琶洲·樾同样保持领跑。

前者均价12-14万/平，连续3年坐稳广州成交金额销冠；后者单价最高14万+，不到一年就完成清盘...

如今，保利天奕在地段矜贵之上，又有传世底蕴的土地属性，未来补涨更具想象空间。

这点你完全不用担心，不同于普通板块，琶洲稀缺供应的底层逻辑截然不同：豪宅资产之间不会此消彼长，只会共同成长。

毕竟，琶洲诞生的广州地王，至今还是广州土拍史上的天花板。

有如此王牌在手，换任何人都有资本躺赢。

但深耕琶洲多年的保利，却一来就持续投入，不断卷上限。

目的很简单，一为推动南区发展，让业主早点摘到“果子”；二为打造匹配传世宅地的高端产品，不辜负官方和市场的期望。

主动参与造城，N倍速兑现

我们可以看到，保利在拿地后没有坐等利好兑现，而是主动造势。

他与官方共同参与地块周边建设：修路搭桥、建学校、造商业、拆除高压线...

就像他当年在琶洲旧改做过的那样。

时隔数月，保利天奕整个界面变化很大。一路之隔的33万方综合体已封顶，将带来商场、酒店及写字楼等，首期预计今年7月交付招商。

旁边的私立国际学校（港澳子弟学校）已动工，体量约4.5万方，容纳规模约1500人，预计明年一季度建成，将打造人工智能大模型应用示范基地学校。

| 保利天奕及周边建设实拍图

| 广州楼市发布 摄

东南侧还有块教育用地，规划36班九年制学校，将提升琶洲教育版图。（来源：广州市规自局）

此外，在黄埔涌搭设的临时便桥已通车，过条桥就到琶洲中区。

明年四季度，项目周边还会建成永久道路，接驳会展东路，通达珠城、金融城都是一脚油门的功夫。

保利的到来，为琶洲南区填补商业、学校及交通空白，土地含金量还在上升。

| 临时便桥航拍图

|广州楼市发布 摄

传世地量身定制，松弛感豪宅

为了最大化发挥传世宅地价值，保利天奕的开发理念升级到Next Level。

仔细琢磨项目案名，确实很用心，也很符合琶洲南“三兄弟”的地块调性。

“奕”字，取自诗经《商颂》的“万舞有奕”，寓意盛大美好繁荣。用于地块身上，既代表区域蝶变想象，又象征生活美好的斑斓荟萃。

搭配保利“天”字系高端产品，与天悦、天瑞等豪宅一脉相承，又独具一格，量身打造“都市雅奢的松弛感豪宅”。

为此，项目将琶洲南3地合宗规划、避免割裂，形成CBD低密大社区：

各组团将共享园林及功能配套，甚至串联内部景观、外置车行动线，为业主创造更私密的社区空间，是松弛度假情绪的具象表达。

| 保利天奕规划效果示意图

|广州楼市发布 制图

同时，保利天奕与琶洲CBD之间，还巧设一道“400米超级归家界面”。

你可以理解为，这座高端住区与繁华CBD之间，将有桥梁、百米林荫礼道、街角花园等分隔，“闹中取静”又是一大加分项。

| 保利天奕规划效果示意图

|图源：项目提供

在此基础上，保利天奕还做到全盘南北对流T2纯板楼，楼栋分布北高南低，很好地构建天际线，营造景观更有发挥空间。

重点是，它还是点状式布局的纯南板楼，90%都是独立栋型！

| 保利天奕社区规划效果示意图

|广州楼市发布 制图

细数下来，中心区在售纯南板楼只有个位数，大多还是2-3栋板楼连在一起。

保利天奕选择楼栋分开，叠加层高17-32层，意味着牺牲部分货值和利润，为业主创造更好采光、通风和私密性，居住体验更舒适。

这一点，即便是珠金琶10万+豪宅都做不到。

难得的是，保利天奕还把酒店级别的“度假感”，还原到社区楼下。

整体格调为星级轻奢酒店风，外立面大面积使用玻璃幕墙和铝板，妥妥的千万级豪宅标配。

| 保利天奕项目效果示意图

|广州楼市发布 制图

在主入口，就是约88米宽、10米高的广州“门王”。可以说，它不只是门，还会成为琶洲“横向地标”。

此外，社区内还将配有雅奢度假风园林、四季会所及仿天光地库等等。

| 保利天奕项目主入口效果图

|图源：项目提供

其中，四季会所体量超2000方！在广州核心区，普遍是千万级豪宅才有的高阶标配。

它主打格调高、功能全，融入恒温游泳池、三合一球场、健身房及瑜伽室等。松弛度假的生活方式，以后业主下楼就能体验。

| 保利天奕会所效果图

|图源：项目提供

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