广州，一次罕见的“换仓”机会

你有多久没有感受到，城市发展的磅礴之力了？

翻开历史，广州每隔十几年，就会有一场轰轰烈烈的城市运动。

1987年，六运会在体育中心召开，广州的城市中心，从环市东横移到天河北。

2000年，番禺花都撤市设区，羊城从此通江达海，从内陆城市升级为滨海之都。

2010年，亚运会召开，千年商都被世界瞩目，那一年也是珠江新城的闪耀时刻，全国第一CBD大器初成。

2025年，珠金琶鱼进入融合爆发期，广州告别单核中心，开启群星闪耀时代。

这四次变革，影响的不仅是城市骨架，产业导向，基础设施建设，更与每个人的资产和财富息息相关。

看准了，往往就是人生的分水岭。

广州掏家底，一场历史级机遇

那么，我们要如何理解，2025年的这一场城市跃升？

最简单的逻辑，就是看政府在干什么，它在资源和开发力度放在哪里。

众所周知，珠金琶鱼是广州钦定的大CBD，十多年前就陆续发展，但受制于限高，批发市场搬迁，过江隧道争议，以及旧改等问题，一直断断续续。

政府也惜土如金，对土地尤其是宅地出让，极为严谨苛刻。

我们统计了2011年来，珠金琶鱼的宅地出让，令人惊讶的是，有整整六年，四大片区的供应居然全部为0。

同时又有5年，全年仅出让1宗，2022年和2023年虽有好转，但也不多。

真正的转机是2024年，广州似乎一下子掏空了家底，一口气在金融城和琶洲拿出了7宗地，总建筑面积更是达到53万平，它们都将在2025年面世。

同时，今年1月13日，冼村最后一栋留守户拆除，这个久违的项目，也将在今年推出市场。

再加上保利鱼珠港及即将面世的保利鱼珠岛，以及鹏瑞、臻瀛名铸等在售项目，珠金琶鱼的开发，将迎来史无前例的历史高峰。

这样的机遇，自然有厚积薄发，水到渠成的因素，但也少不了，在特定时间环境下，政府对行业，对经济的把控和托举。

所以，它是可遇而不可求。

举个例子，去年卖出的临江大道面粉厂地块，被业内很多开发商，称之为建国以来，广州出让的最好一块地。

不仅有南向一线江景，其阳台占比更可突破至30%，这在全国都没有先例。

隔壁的汇悦台、广粤尊府、天銮，虽然地段相同，但都是特定环境下的产物，比如天銮是猎德村旧改，汇悦台则是商改住。

再举个例子，由于琶洲要打造数字经济试验区，其土地严控商业开发，去年出让三宗地，是一次不小的破例。

可以预见，未来还像2024年这样掏家底，而且亮出都是王牌，都是大货的几率并不大。自然，像今年这样改善和豪宅井喷的年份也不多。

融合一江两岸，广州使出洪荒之力

如果说土地供应，是政府把开发权让渡给房企，那么，真金白银搞配套，就是政府撸起袖子，亲自下场了。

在广州，大规模的基建当属2010年，为迎接亚运会召开，珠江新城奇迹般地崛起，地铁一口气开通了6条，开幕式上，小蛮腰，海心沙，西塔，大剧院，博物馆等地标群，震惊世界。

而在2025年，政府要开通的轨道交通达到10条，珠金琶鱼大CBD的建设，更是迎来爆发期。

在交通上，临江大道金融城段的建设正如火如荼，房产君走访发现，其路面已基本完成铺设，如今正在栽种绿植。

这条路修好后，将从广州大桥一路畅达鱼珠，成为大CBD的黄金走廊。

与此同时，新白广城际也将在今年开通，琶洲和金融城的距离将缩短成一个站。其实，去年开通的11号线，已经实现了这一点。

未来，随着琶洲与鱼珠隧道，琶洲与珠江新城隧道的开通，一江两岸将被彻底缝合。

在产业和配套上，珠金琶鱼更是大手笔频出。

目前，位于员村的天河区少年宫已完成封顶，今年将顺利建成。

当夜幕降临时，即将开业的金融城广场悄然亮灯，这个媲美天环的商业体，不仅是潮流购物中心，更是城市枢纽，一轨直达广州南站和白云机场。

而在琶洲，港澳码头已在运营，广交会四期展馆完成扩建，今年则新增“飞的”，直飞香港和澳门，再过几天，抖音华南总部也将正式落户这里。

政府的倾力付出，再加上珠金琶鱼原本就扎实的产业基础，你在这里能感受到，城市向上的洪荒之力。

更重要的是，在2200多万广州人心中，这里就是广州的烫金之地，是最值钱的地方，拥有共同的心理边界。

无论是珠江新城的总部经济，琶洲的会展和科创，金融城的银行，证券和保险，还是鱼珠的商贸，都是如今羊城，最能拿得出手的产业。

也只有珠金琶鱼的强势爆发，才能辐射带动智慧城、大学城、莲花湾汽车城等腹地，政府不会不懂这个道理。

罕见窗口期，“换仓”就在当下

那么，对于这座城市的中产和塔尖人群来说，现在是不是换仓的好时机呢？

其实，广州的置换需求一直很汹涌，仅在贝壳外网上，二手的挂牌套数就达到约13.2万，而其内网中，这个数字是惊人的16.7万套（已扣除车位）。

这意味着至少有13万业主，希望处理掉手上的老房子，他们中哪怕只有三成想置换，也是4.3万套的庞大需求。

细分到板块更有意思：珠江新城东区近700套挂牌；天河公园则有近1200套；被称为国际社区的牛奶厂，四大金刚的二手近400套（已扣除车位）。

昔日金融城神话兰亭盛荟，单盘更是238套在售（已扣除车位）。

这些区域的房子已经老了，很多都过时了，更重要的是，越来越多的业主开始明白，哪怕当年是改善之王，放在新形势下：

依然不够看。

所以，置换的血脉早已觉醒，但有需求，并不等于现在就要换仓。

怕买贵，怕买错，能不能再等等，是每个人都要直面的拷问。毕竟从2022年开始，市场下滑是不争的事实。

在上图中，我们不难发现，广州曾经历了长达19个月的阴跌期。

但正所谓否极泰来，在取消所有限制措施，并降低首付和利率后，广州楼市终于在2025年企稳回暖。

一方面，二手房月成交破万已是常态，置换链条顺利启动；另一方面，新房网签前两月达到8172套，同比上涨38.7%。

所以，只要你选对房子就能站稳，而从去年开始，广州其实已有多盘价格不跌反涨。

比如保利天瑞、琶洲南TOD、保利燕语堂悦、保利珠江天悦等。

解决了怕买贵，那么怕买错呢？

这在今年反而不是问题，因为珠金琶鱼就是广州心脏，更处在爆发期，安全性和准确性毋庸置疑。

唯一的疑问，是珠金琶鱼未来会不会，有位置更好，条件更优的地块供应，值得再等一年。

为此，我翻阅了不久前出炉的《2025年度广州供地蓝皮书》。

直接说结论，像面粉厂这样一线南向望江的S级地块，一宗也没有。

像绢麻厂这样，1.5线南向望江，用地面积超7.5万平的A+地块，也是一宗没有。

勉强接近的，是金融城起步区三宗带住宅的用地，但它们全部加起来，面积也不到5万平。

小地块有明显割裂感，其施展空间和居住舒适度，显然要逊色一筹。

在鱼珠，没有江景地块出让，整个大板块只有一宗宅地在列，其位置颇为尴尬，连地铁都没有。

相对而言，琶洲今年仍有看点，其中有地块能北向望江，可惜周边的城市界面，非一朝一夕能够改变，容积率也有所提高，达到3.5—4.0。

这些和去年相比，不是一个档次。

房产君早就说过，去年掏家底的靓地，是在特定时期，特定环境下的产物。

如今市场已经平稳，自然无需非常手段。

非常手段的取消，还有建筑新规，虽然没有正式发文，但严控阳台率20%以上及审慎第四代住宅的审批已明确传达，拉爆得房率，玩转空中花园，恐难再现。

看懂了吗？在很多时候，等待是静观其变的好选择；但对今年的广州来说，珠金琶鱼是历史罕见的机遇。

等待＝错过。

价格梯度：从6万/平到天花板

好了，接下来的关注点是2025年，珠金琶鱼的明星盘要卖多少钱？

最没有悬念的，当属保利面粉厂项目，广州南向看江最好的地段，而且是住宅性质+30%的阳台率。

绝无仅有啊。

其价格可以参考左右两侧的汇悦台和鹏瑞1号，根据贝壳统计，汇悦台过去一年的成交均价为28.47万/平；鹏瑞的大平层，去年网签也在25—27万/平。

面粉厂的价格梯度，大概率会在此区间，当然，会根据户型大小和分布有所差异。

| 面粉厂户型分布，过程稿，仅供参考

面粉厂背后的绢麻厂，从地段上来说是，二者是珠江新城大小王的关系，上周保利正式发布了案名：保利天曜。

它对标的项目不多，比较接近的是保利华创·都荟天珺，房产君查了一下网签，均价约10.27万/平。

但保利天曜的户型，阳台率能达到25%，目前广州已收紧不再审批，未来难以复制，而且项目还有市区首个空中花园设计，这在今后也难觅二家。

所以，其价格10万只是起步，预计10-13万/平。

另外，保利天曜和面粉厂是紧挨在一起的，二者的价格传导更紧密。同时，两个项目都是保利操刀，相信未来在商业打造，配套引进上，会有共享的空间。

| 保利天曜外立面示意图，仅供参考

说完金融城，我们来看琶洲。

在上文我们说了，政府是严控琶洲用地的，所以这里的住宅，诞生过全国销冠；这里的宅地，也拍出过7.5万/平的广州地王。

今年要入市的保利琶洲南项目，案名确定为保利天奕，客观来说，刚拿地时很多人都有一个担忧，那就是割裂感。

因为琶洲南和琶洲中区之间，隔着一条黄埔涌，商配也没那么齐全。

但政府引入开发商，就是要快速提升板块的，保利拿地后，修桥，拆高压线杆，配建学校，一路之隔的商业体也早已封顶，涵盖购物中心，酒店，写字楼等。

未来这里还将引入私立国际学校，永久性桥梁也会在收楼前建成。拿地短短几个月内，交通、商业、教育逐一打通，迅速补齐了短板。

打通任督二脉后，很多买家发现：这是CBD霓虹灯下的一片净土，近湿地，可步行去地铁（8号线+11号线）和购物中心，楼下就是学校，抬眼又是会展中心。

士别三日，当刮目相待。

隔壁琶洲南TOD，卖到12-14万/平，一直不愁客，已经网签了1500套+（来源：中指院）；保利天悦的二手，巅峰期成交价格16万/平，去年均价13万/平。

为此，保利天奕吹风价8万-10万，留出了资产增值空间。

此外，这个项目还有一个优势，就是相比于面粉厂和绢麻厂，其总价可控，纯粹的产品力又是改善客户难以抵挡的。可以预见，未来的二手交易会非常活跃。

最后看看鱼珠，其是广州除珠江新城外，新晋的顶豪板块，如果仅论30万+的成交，鱼珠更是断档式领先。

这里的塔尖属于鹏瑞1号，产品力和运营力，让项目卖出多套“亿元大宅”，25万+乃家常便饭，预计今年价格还会稳中有升。

板块新晋力量为保利鱼珠岛，大平层面积约为200-400平，从效果图来看，项目占据半岛之位，而江景实拍，更是超过了隔壁一众大哥。

| 保利鱼珠岛，江景实拍图

它的定价逻辑也非常清晰，可参考隔壁的二手。

附近的珠光金融城壹号，目前大平层没有挂牌；亲兄弟保利鱼珠港，建面约376平的望江大平层，业主挂牌2288万，单价约6.08万/平。建面约200平的四房，业主挂牌1180万，单价约5.87万/平。

保利鱼珠岛作为全新项目，地段更好，私属性更强，产品相较前作肯定有升级，价格预计6万+/平。

| 保利鱼珠岛效果图，仅供参考

看完珠金琶鱼几大红盘的预测，大家有没有发现，这里的价格梯度非常清晰：

从6万到8万，从10万到25万，甚至30万+，不管你是首次置换，还是终极改善，都有产品匹配。

而且它们集中在一条江轴之上，蕴含蓬勃向上的爆发之力。这样的机遇，前所未见，今后，恐怕也难再有。

所以，2025不仅是城市格局的跃升之年，更是优质资产的换仓元年。而珠金琶鱼更以舍我其谁的气势，稳占C位。