第四代住宅比普通住宅，要增加多少成本

当前房地产行情下，各开发商开始在第四代住宅等差异化、高品质的方向发力，部分地区为了鼓励高品质住宅的发展，也相应的出台相关政策进行鼓励。第四代住宅有什么特点，与普通住宅有什么区别，特别是品质提升的同时成本有多大的增加成了大家关心的问题。本文结合实际案例，对成本增量进行分析。

01.第四代住宅与普通住宅的主要区别：

从核心筒出入且不计入产权的公共休闲绿化平台，在交房后允许同层每户划分后单独使用；

错层设计、两层挑高的私属花园大露台按不同城市的计容规则进行赠送；

覆土面积30%~60%，深度0.5m的种植空间；

阳台自带覆土的空中绿化区域、得房率100%以上的高赠送平面设计，是第四代住宅区别于传统住宅最大的不同点。

▲ 第四代住宅平面

各地对第四代住宅的建筑设计规则各有不同，以福州为例，“立体生态住宅”试点项目须符合以下建筑形式:

外挑层高不小于两个自然层高的植树平台或奇偶层错层设置的植树平台，外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米；

设置层高不小于两个自然层高的开敞式公共休闲绿化平台：平台不封闭，无围护结构，连接一定数量的住户(公共空间)并供业主共享，开放式公共平台不计入容积率和产权面积；

02.差异化设计带来成本的增加：

2.1

建筑主体：

区别于传统住宅的阳台，第四代住宅大进深的露台挑板、共享平台、花园绿化入户都会带来荷载的增加。以上合计8%~15%的结构面积上有500mm覆土，从而使主体结构的荷载增加约5%~10%，若基础采用桩基础，则桩基成本会相应增加相同的比例，即第四代住宅主楼桩基数量较传统住宅数量高出5%~10%。其他基础形式成本增加可参考这个比例，独基取小值，筏板取大值。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

主体工程中钢筋、砼、模板含量，根据统计口径不同会有较大差异，下表为某7度区第四代住宅项目的结构成本差异。表中材料总包价均按该项目实际情况统计，四代住宅混凝土及模板总体价格较传统住宅的稍高。

该项目按全部建筑单体综合统计，挑板面积/建筑面积=31%，按建筑面积统计的单方成本增加达到39%，按结构面积统计的仅有3%。

拟建四代住宅建筑面积指标的评估，可先将传统住宅控制指标按结构面积上浮3%后，再根据建筑面积与结构面积的比值进行修正即可。设防烈度8度及以上以及高宽比超过规范建议值时，需要针对项目进行详细分析。

2.2

地面做法：

第四代住宅的特色之一是有30%~60%种植覆土要求，覆土层的增加使阳台的做法趋同于种植屋面，较传统住宅多出了排蓄水层、耐根穿刺防水层等。

第四代住宅种植露台的做法如下：

植被层 500mm覆土层 200g/m2无纺布过滤层 排蓄水板 40厚c20细石混凝土保护层 隔离层 1.5厚聚合物水泥防水涂料 3.0厚自粘聚合物改性沥青防水卷材（PY）聚酯胎 4.0厚弹性体（SBS）改性沥青耐根穿刺防水卷材（复合铜胎基） 20厚DS M15砂浆（1:3水泥砂浆）找平层 钢筋混凝土结构板

2.3

花园覆土成本：

种植土不同于回填土，种植土要求有机和无机物结合，混以陶粒，保证土质满足植物生长需求。

2.4

管线的遮蔽：

第四代住宅需要考虑阳台洗衣机地漏，还需要考虑种植区的排水，需要用吊顶做管线的遮蔽。

2.5

顶棚涂料：

阳台乳胶漆天棚做法：

涂料饰面（一底两面，阴角下翻20mm） 外墙柔性腻子两遍，打磨平整 现浇钢筋混凝土楼板打磨修补平整

2.6

花园滴灌、种植区排水：

第四代住宅露台花园设计自动滴灌系统，可通过手机控制，定时灌溉。现分集中式滴灌系统，由负一层水泵房接入市政灌溉水源，通过分区给水立管到达每个楼层，分户式给水由各自楼层户内自来水提供水源。

集中式维护节点少，但是易产生水费纠纷，分户式业主可自行操控，适用于小面积花园灌溉，阳台预留接水口接入水源，节省灌溉管道。

种植区排水

绿化部分设置地漏将花园排水接入阳台立管。

2.7

其他成本：

第四代住宅露台多且不能封闭，人站在上层窗前向下看，下层露台的活动情况一目了然，人在露台看向同侧立面的外窗，也很容易看清室内情况，大露台创造了各种生活场景，同时也使隐私设计成为设计阶段必须要考虑的一部分。

露台面积的加大，也增加了阳台玻璃栏板的工程量。

隐私遮挡挑板采用铝板如下：

2.8

施工成本的增加：

第四代住宅奇偶数错层设计，支模施工工期较传统住宅增加，人工成本增加5元/平方米

花园露台防水施工、覆土施工工期较传统住宅增加，成本增加46元/平方米

03.成本结论：

第四代生态住宅较传统住宅按建筑面积增加成本650~700元/平方米。

第四代住宅特有的空中花园是与传统住宅区别最大的地方，本文从以下四点分析空中花园设计的要点及相应成本：点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

• 下沉土池做法

• 覆土土壤要求

• 景观设计思路及阶段设计要求

• 成本增量

01. 下沉土池做法

1.1

覆盖种植土区域采用防水混凝土

依据《城市森林花园住宅设计标准》：6.3.2城市森林花园住宅覆盖种植土的区域应采用防水混凝土，抗渗等级不应低于P6。在严寒及寒冷地区的潮湿环境等有冻融影响的区域应采用抗冻混凝土，混凝土抗冻等级可按现行行业标准《水工混凝土结构设计规范》DLIT 5057的有关规定执行。

1.2

覆土区域采用结构降板,做下沉土池

结构局部降板做下沉土池虽然会造成阳台顶棚不平，产生遮蔽成本，但是下沉土池相对于板上做土池优势明显且更多：

• 避免造成可踏面，增加栏杆高度；

• 花园更平整，完整性更好；

• 方便业主后期改造铺装，避免对防水层造成破坏。

1.3

土池构造做法

空中花园的种植土池做法需要考虑防水、排水，结合阳台的构造做法，需要同时考虑保温层、耐根穿刺防水层，按照种植屋面的要求，不宜采用倒置式。

防水做法如下图：

种植池地漏做法可参考如下：

02. 覆土土壤要求

区别于传统住宅的大区回填土，空中花园阳台土壤为种植土，要求排水良好，疏松肥沃，且需考虑荷载，尽量减少结构成本。

常规种植土的体积配比为：矿物质45%、有机质5%、空气20%、水30%。土壤团粒最佳为1~5mm。

适用于空中花园的专用土壤在普通种植土上进行优化，配比如下：

03.景观设计思路及阶段设计要求

3.1

空中花园景观设计思路分析

阳台景观以围炉煮茶、修泥种花等生活场景营造为主，植物选择乡土植物，各地覆土厚度要求500mm左右，不宜种植乔木，需要种植乔木时需要局部增加覆土厚度，且需要对乔木进行防风固定。

3.1.1 园建

空中花园可做木平台划分空间，做石板园路增加交互体验，也可做岩景丰富自然趣味。

3.1.2 植物

植物可以软化、减弱建构筑物形态的粗糙和僵硬，使空中花园更显柔和更富有人情味。

植物营造同样遵循绘画艺术和造园艺术的基本原则：统一、调和、均衡和韵律。

空中花园因荷载、覆土厚度等原因，植物上多选择小灌木和花境，根据项目地域不同，选择乡土植物，利于成活。

空中花园植物营造思路:

形状、色彩、线条、质地及比例要有一定的差异和变化，显示多样性，但又要使它们之间保持一定相似性，引起统一感。这样既生动活泼又和谐统一。

(1)根据空中花园场地特性，例如：形状大小、朝向等，构思方案，确定风格。 (2)可适当做微地形营造景观层次。 (3)根据方案确定几个高点，确定骨架植物，一般以阔叶类、灌木为主。 (4)根据叶片的大小、颜色高低关系，花朵的颜色，合理搭配布置第二层次：结构植物、填充植物。 (5)将最矮小的花卉，根据色彩搭配于高层植物中间：地面覆盖植物。 (6)总体上把控高低层次、色块大小、色叶变化等。 (7)第四代住宅多地政策中，空中花园覆土要求500mm厚度，500mm的土层厚度可选择的植物种类可参照下表：

3.2

分阶段景观设计侧重点

景观设计在项目各阶段工作的重点不同。以下从三个阶段分析：

3.2.1 营销阶段：样板间植物设计

样板间的空中花园植物设计以花境为主，力求精美，可将硬质铺装延伸缩小种植区域，视觉上使阳台面积大，有开阔感。

以我司考察福州项目为例，样板间空中花园营造上：植物布置以苏铁、天堂鸟、龙血树等为骨架作为高层植物，搭配空间通透的假蒿、万年麻，狐尾天门冬、金边龙舌兰、蕨类、为中层营造层次，下层铺地可选用金叶佛甲草、紫雪茄等。同时用时花来丰富色彩。

3.2.2 验收阶段

根据当地要求，不对植物进行验收的情况，可仅做草皮通过验收。

3.2.3 交付阶段

选择好成活、长得慢的植物，选用常绿小灌木保证绿量，例如：骨架植物可选择高度足够的散尾葵，结构植物和填充植物选择冬青类，喜光耐阴，或选择黄金榕等，北方城市可选择北海道黄杨等，用叶型不同的蕨类、狐尾天门冬等进行点缀，可以选择蓝雪花等增加颜色丰富度。

04. 成本增量

花园及露台工程成本中主要包含花园露台的结构成本、建筑构造做法成本、覆土、给排水成本等，相较于普通住宅，影响单方建面200元/平方米。

空中花园景观标准500元/平方米，其中绿化440元/平方米，滴灌60元/平方米。

以福建省为例，以下给出部分常用植物价格供参考：

点击下图，了解详情