安徽
再次交流不迷路
世界正在发生巨变，这一点谁都无法否认。回顾四五年前，三四十平米的学区房能炒到八九百万，如今看来，恍如隔世。
优质学区房，如双学区、有名校资源的，依然会因稀缺性保持溢价，但流动性会降低。普通学区房，尤其是“老破大”以及“老破小”，则因需求减少加速贬值。学区房逐渐被视为短期教育消费工具而非长期投资标的。家长更愿意去购买低总价、用完即抛的“学位占坑房”，而非长期持有。
2025年初，房地产市场的风吹草动再次吸引了大众的目光，尤其是学区房这一细分领域。从目前的市场表现来看，似乎有回暖的迹象。然而，背后隐藏的趋势却让人不得不深思。
在东莞的松山湖片区和莞城，学区房的成交价悄然上涨，像万科金域松湖这样的小区，单价重新站上了3万/平的大关，成交量也呈现出明显的增长态势。天津的情况同样引人注目，河西区和南开区因学区政策的调整，初中转学需提前3年购房，这直接推动了二手房市场的活跃，单日成交量一度突破400套。广州也不甘示弱，长隆万博悦府凭借其优质的教育资源，成为市场上的热门选择，成交量和价格双双领先。
然而，这些热闹的景象可能只是昙花一现。2025年或许会成为学区房市场的最后一个“小阳春”，因为学区房的价值正在逐渐被削弱。
关键因素之一是即将到来的小学生入学人数的大幅下降。2020年出生人数的显著减少，预示着2026年入学人数的下滑。2月28日，国家统计局发布的《中华人民共和国2024年国民经济和社会发展统计公报》揭示了这一趋势。
公报中的两组数据令人震惊：一是幼儿园在校人数，2024年较上一年减少了509万人；二是小学生在校人数，2024年较上一年减少了251.6万人。这是小学在校生人数首次出现如此大规模的同比减少。
过去几十年，尽管小学数量在城市化进程中有所减少，但小学在校生数量一直呈增长趋势。然而，2024年这一趋势发生了逆转。背后的原因是出生人口的持续下降。2016年“全面二孩”政策带来的生育高峰在2017年后迅速消退，新生儿数量从2016年的1786万降至2023年的902万，这直接导致了2024年小学在校生人数的锐减。
而且，这种下降趋势才刚刚开始。
结婚率的逐年降低也是一个重要因素。2024年全国结婚对数仅为610.6万对，这一数据创下了45年来的新低。在过去十一年里，东北三省的小学生数量共计减少了127.27万人，这种情况正在向全国蔓延。学生数量的减少导致学校数量也随之减少。从2012年到2023年，全国小学数量从22.86万所减少到14.35万所，减少了8.51万所。
一线城市的情况相对较好，但形势也变得严峻起来。广州传统教育强区越秀区，2024年9月，区内公办小学一年级招生班数同比减少了74个。北京多个区的小学入学人数也出现了下降，2024年海淀区预计减少3.4万人，西城区减少2万人。上海松江区教育局在2024年宣布了四所小学终止办学的消息。幼儿园的关停数量更是惊人，甚至有些幼儿园被改造成养老院，这无疑是紧跟人口变化趋势的一个体现。
随着学区房市场的整体需求逐渐减弱，暂时看不到反转的可能。除了入学人数减少这一最重要的原因外，家长行为模式的转变也在削弱学区房的价值。
当下，反复强调“家”“校”共同体的小学，学校的重要性一直在削弱，家长的跟进和付出才是最重要的。
很多家长明白这一点后，对小学学区的执念就没那么深了。新一代家长更倾向于“用最小的代价解决教育问题”，购买总价低的小户型或兼顾自住品质的次新房，而非单纯为学区支付高溢价。
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