北京封阳台，发出了信号

房财经网什么是新闻？

每个新闻系毕业生都知道：狗咬人，不是；人咬狗，才是。

在好房子政策加持下，北京新楼盘设置阳台已不是新闻，但会不会封阳台，成了新闻。

这几天，北京又有几个新盘推出阳台了。

1、通州金隅花溪云锦；2、昌平国贤府二期；3、亦庄招商序；4、丰台中海万泉寺项目；5、中海西南郊冷库项目。

前四个，公布的是户型图；最后一个，公布的是总平面设计图。

它们有一个共同的特点：南向都设有内嵌式阳台。

最近一年多来，北京的阳台已经遍地开花。

花姐盘点了最近几年北京新盘的阳台情况，发现带阳台的项目至少有55个，其中南向阳台有51个——扣除房山4个。

它分成两类：内嵌阳台28个、外置阳台27个——有6个售罄或交付的。

早在2023年下半年，花姐踩盘遇到石景山中海学府里，有部分楼栋设了阳台，惊呼那是大新闻。

当时，它虽然阳台不能封闭，但足以秒杀飘窗赠送。

每一个地产人，甚至绝大部分购房者，都清楚阳台计算面积的规则。

按照民用建筑通用规范GB55031-2022规定：阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。如果是封闭阳台，应按全面积计算。

但是，北京楼市近十年来，几乎没有开发商报规封闭阳台，是清一色的开敞阳台——不封闭阳台。

开发商以先这样报规，待验收之后，再封闭。这一做法，已成了整个行业的默契。

最直接利益是，让购房者白得一半由阳台变成的室内面积。

从目前情况来看，北京已交付楼盘的阳台，基本是开敞的，如：丰台中海甲叁號、北京天誉。它们不足以代表北京楼市阳台的趋势。

花姐预计，在未来的两三年内，北京会步入封闭阳台时代。

一个敏感而现实的问题来了！

花姐列出的50多个带阳台的新盘，在未来交付时，到底阳台会不会封呢？

最近，有几个承诺不封闭阳台的新盘，样板间还是封了。先来温习一下北京楼市阳台的现状，它大致可分5类：

1、内嵌阳台；2、外置阳台；3、奇偶阳台；4、防火挑檐变阳台；5、设备平台或挑空变阳台。

这五类阳台，只有前两种是计入一半建筑面积，后三种属于全赠送。

它们的差异是什么？

花姐似乎在一份公开文件里找到了答案。

3月13日，在北京规自委朝阳分局，公告中海朝阳ONE总平图方案的反馈意见里，有这么一段描述：

“其中市民较为关注的开敞阳台按照水平投影面积计算，在出让地上建筑面积中予以核减，且附设于主体结构以外，我单位承诺不封闭；设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，我单位结合市场设备尺寸及使用需求，确定设备平台尺寸，承诺不封闭。”

很少人会细读这些文字，它很专业，也很生涩。

花姐来翻译一下：附属在主体结构以外的开敞阳台和设备平台，承诺不封闭。

但是，设置在主体结构之内的开敞阳台和设备平台，到底封不封呢？并没有说明。

这，成了一个悬疑。

在这里，花姐带大家先厘清一个概念：内置阳台，即结构内阳台，结构主体为剪力墙结构，包括大多数设备平台或结构挑空。

反之，主体结构以外，即外置阳台，包括奇偶阳台、防火挑檐变阳台。

搞清楚这一点，我们才能进一步分析北京市面上楼盘的阳台，到底谁不会封闭，谁可能封闭？

毕竟，没有开发商会傻到，在购房合同里承诺封闭阳台，购房者们也往往心知肚明即可。

即便如此，这半年来，北京楼市对于阳台封闭的投诉、举报很猛烈，北京隅东序、中海万泉寺项目、中海时光之境和中海朝阳ONE，都出现过。

开发商也以各种形式承诺过，阳台不封闭。

但是，如果结构内阳台不能封闭，那等于将这个楼盘毁了。

因为，设计师是按照封闭阳台来设计的。

花姐就拿新鲜出炉的中海万泉寺项目213平米户型来举例。

按照报建图纸，它的南向四面宽，全为内嵌式阳台——宽约1.8米，外加一个花池——宽约0.7米，北面两个次卧各带一个设备平台。

如果阳台和设备平台不封闭，有些空间就失去了功能：

1、客厅从42平米变成30平米，长度变成3米，连沙发都很难摆放；2、南向次卧从21平米变成15平米——床头只有2.4米；主卧从60平米变成49平米；3、北面两个次卧也分别缩水近2平米。

这些缩水的面积，就在开敞阳台上。开敞阳台，也是业主的空间，只是没有封闭阳台实用罢了，尤其是在冬季漫长、春天风沙大的北京。

不过，中海万泉寺项目的阳台，是典型的结构内阳台，阳台嵌在两边的剪力墙内，包括设备平台也是一样。

花姐做了一张墙体结构图，虽没有拿到施工图纸，但大致可以判断出，阳台左右是剪力墙体。

不仅仅是中海万泉寺项目，北京几乎所有的内嵌式开敞阳台，也是大抵如此。

再来看一下，什么是外置阳台，典型的如北京隅东序。

以它的193平米户型举例。

户型南向阳台一侧为剪力墙，但另一侧没有墙，附设于主体结构之外，这就是外置阳台最明显的特征。

在封阳台上，外置阳台如果封闭，太明显；而内嵌阳台封闭，很隐蔽。

这也是北京楼市的主流阳台，为何是内嵌式阳台的关键。

开发商在设计外置阳台时，就把它当作真正的阳台去考虑；而内置阳台，从设计开始，就已经考虑把它封闭，变成室内面积.

如果交房时，有关部门强制不允许封闭内嵌阳台，开发商还有一个办法：补交一半阳台建面的土地出让金。

这是极小概率事件。

好在，在好房子时代，对阳台的政策正在放松。

前不久，北京出台的平原多点地区好房子政策显示，封闭阳台面积按1/2计入容积率和计入地价款。

这是一个有关阳台的积极信号。

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