广东
北京房租，已经跌回了10年前。
在北京朝阳区富力城的一套两居室，月租金从1.2万降到了9000元。
中关村科技公司旁的两居室，租金从三年前的上万元，一路跌到 7800 元，可即便价格降了，带看量却连往年的三分之一都不到。
Wind数据显示，2024年北京房租已跌至2015-2017年的区间。
克而瑞长租调研数据显示，2024年，北京市个人租赁住房平均租金为85.2元/㎡/月，同比下降5.3%，各区域租金均有不同幅度下降。
比降租更惨的是，老旧小区房源无人带看。
截至2025年3月，北京租房市场空置周期已攀升至历史峰值——平均挂牌出租周期达62天，较2021年的23天延长近两倍。
贝壳研究院数据显示，北京超30%老旧小区房源连续3个月零带看，房东挂牌周期从44.6天延长至51.9天。
三大供应端涌入市场
我们还是从供给端和需求端来看看。
第一，6折保租房海量入市。
北京供给端的首要来源之一是保租房。
北京市住建委数据显示，北京市“十四五”期间保障性租赁住房筹集任务为40万套。
截至2024年10月末，北京累计建设筹集保租房34.6万套。
34.6万套相当于传统租赁市场 3 年新增房源的 3 倍！
以昌平北七家、通州台湖为代表的六大保障房组团，单套月租金较同地段商品房低40%-50%，直接分流30%以上中低端市场需求。
据大中介平台统计，2025年2月，月租金6000元以下商品房出租率同比下降26.3%。
第二，出售转租的二手房涌入租房市场。
克而瑞长租数据显示，北京个人房源挂牌量在2024年年初和年中上涨显著，年度单月平均挂牌4.8万余间。
安居客数据显示，2025年1月新增租赁房源中，34.7%为挂牌超6个月未售出的二手房，此类房源平均空置周期达108天，显著高于市场均值。
第三，机构化长租房源扎堆入市。
2024年北京市集中式公寓在营业项目数达379个，总房源数11.6万余间，相比2023年年末提升7.2%。
安居客数据显示，朝阳区东坝、丰台科技园等长租公寓密集区域，2025年首季度出租率跌破65%，较2022年同期下降28个百分点。
需求有待释放
从需求端来看，形势也并不乐观。
北京市统计局3月20日发布的《北京市2024年国民经济和社会发展统计公报》显示，2024年末全市常住人口2183.2万人，比上年末减少2.6万人。
虽然北京常住人口减少幅度不大，但总体在减少的事实改变不了。
如果跟2020年相比，2024年常住人口减少了87万，25岁到35岁的主力租客群体减少了21%。
这意味着，可供出租的房源增加了43%，但需要租房的人却减少了21%。
这些年，北京市常住人口总体都在减少，偶有增长也不多。
统计公报显示，2021年末全市常住人口2188.6万人，比上年末减少0.4万人；2023年末全市常住人口2184.3万人，比上年末减少4.3万人；2023年末全市常住人口2185.8万人，比上年末增加1.5万人。
当前，北京租赁市场正经历从野蛮生长到精细化运营的阵痛期，未来将形成保租房托底、机构化租赁主导、私人房源补充的三级体系。
有分析表示，2025年租金或继续下探，市场出清后有望进入稳定发展期。
安居客文章表示，2025年预计将新增20万套房源，相当于每天548套房等租客。
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参考资料：
中房报京津冀《租房市场降温，北京房东降价求租》
安居客北京《破防！北京租房市场，要变天了！》
龙场正悟《帝都租房市场寒冬已至，山洞的底层逻辑崩塌》
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