观点直击｜越秀服务：物业依旧是好的赛道

观点网 越秀服务进入“而立之年”了。

但当行业整体从增量转向存量市场，在更在注重服务品质的新周期中，不论规模、增速、利润还是抢占新兴赛道，物企的成绩单是否好看已不仅仅取决于长板优势。

市场进入调整期，也意味着行业洗牌的时机来临，包括越秀服务在内，物业企业正身处更残酷的升维之战。

3月20日，越秀服务召开业绩媒体发布会，出席会议的公司管理层包括非执行董事兼董事会主席朱辉松、执行董事兼行政总裁王建辉、执行董事兼常务副总裁张成皓、财务总监李慧婷、资本运营总监万思蕴。

回顾2024年，越秀服务整体营收保持两位数增速，第三方拓展规模扩大，但归母净利润受到商誉减值影响。

在越秀服务看来，物业行业确实是在进入新的竞争格局。

“只有做好服务的公司在未来才有生存空间，与此同时，数据转型是未来的机会，通过变革和提效是我们应对未来竞争格局的工程车。”

调整航向

横向对比其他上市物企，越秀服务最大的特性便是“稳重”。

调整期的风浪袭来，营收增速回降成为大部分物企共同面对的难题，而越秀服务依然处在相对优秀的一档，维持着两位数增长。

截至2024年12月31日，越秀服务总收入38.68亿元，同比增长20%。

其中，非商业物业管理及增值服务收入为31.34亿元，同比增长19.2%；商业物业管理及运营服务收入为7.34亿元人民币，同比增长23.7%。

从分部业绩来看，包含物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务在内的非商业物业管理及增值服务部分为越秀服务贡献了超80%收入，该部分的稳定增长是整体营收提升的重要支撑。

对比2023年同期29.7%的总营收增速，越秀服务总体维持较好增速但增幅有所回调，主要原因也在于非商业物业管理及增值服务部分的增速回落。

2023年，该部分录得26.3亿元收入，同比增长35.5%。

具体来看，2024年物业管理服务营收12.36亿元，占总收入比重39.4%，同比增长20.12；非业主增值服务收入6.81亿元，占总收入比例约21.7%，同比增长1.79%；社区增值服务收入12.17亿元，占比约38.9%，同比上升30.6%。

增速回调主要由于非业主增值服务收入小幅增加，该部分于2023年的增速为39.6%。

业绩会上，管理层表示非业主增长服务受到房地产周期影响，总体保持稳定，“同时业务结构也有所调整，目前早介以及智能化的设计与工程为主的业务占比大概在71%的水平。”

但好在物业管理服务与社区增值服务依旧保持较好增速，其中社区增值服务收入增长超30%，增长的主要来源是家居生活服务以及美居服务，同时得益于非商业物业在管面积扩张带来的服务用户增长，以及越秀服务对社区用户服务类型进行了一定扩展。

总体维持增长的同时，越秀服务还收获了来自商业物业管理及运营服务的进展。期内，该部分收入为7.34亿元，同比增长23.7%，较2023年上升14.8个百分点。

不过，营收表现并未延续到盈利方面，越秀服务2024年净利润为3.53亿元人民币，同比下降27.5%。毛利率为23.3%，同比下跌3.3个百分点。

据业绩报告，净利润下降主要由于年内产生了2.37亿元的商誉减值，剔除商誉减值影响后，录得核心净利润5.12亿元，同比增长5.1%。

毛利方面，越秀服务同比上升5.25%至9.02亿元，毛利率则由26.6%降至23.3%，非业主增值服务下跌的7.5个百分点是整体回落幅度最大的部分。

管理层表示，毛利率下降具体受到两方面影响：一个是非商板块下跌3.5个百分点，广州车位管理费的政策性下调，对公司造成大约1000万利润影响；另一个是在基础物管外拓项目有所增加，新拓项目毛利率基本控制在10%左右，因为外拓项目占比提升，影响毛利率有所下降。

“非业主增值毛利率下降主要受到地产行业周期影响，母公司越秀地产业务需求调整以及比较严格控制成本，加之以往毛利较高的车位、学校业务在期内货值较少，相对货值也比较低。”

另外，越秀服务对非业主增值服务业务结构进行了调整。据物聊社了解，该板块业务主要以早介及智能化设计和工程为主，而智能化业务毛利率大概在20%的水平，对于非业主增值服务整体毛利率有一定影响。

“毛利率回调是整个物业行业的普遍现象，尤其是在住宅物业管理板块，整个物业的工作还具有一定的民生属性。”

来自上游行业周期性的影响不可避免，物企要做的是及时调整航向。

未来，越秀服务还会重点加大智能化和机械化的应用，进而提升整体的管理效率；外拓方面则会更多加大毛利率相对较高的业态投入，争取获得更高的外拓项目来拉升毛利率。

相对而言，越秀服务对毛利率的预期保持积极态度：“整体来看，预计拓展毛利率会保持在20%以上。”

外拓加码

纵观物业企业在2024年的动作，积极回购是为了在资本场争取更多筹码，外拓则是行业由增量转变为存量市场之下的第二条增长曲线。

2024年，越秀服务新签项目85个，新增合约面积130万平方米。按业态来看，新增合约面积主要集中于住宅板块，占比达41%；TOD、公建、商业及产业园板块分别占比29%、16%、14%。

得益于拓展面积增加，总在管面积同比增长6.3%至693.1万平方米，合约面积同比增长6.3%至887.3万平方米。

“唯规模论”的看法早已过时，但规模增长依旧是物企重要的发展方向。对于越秀服务而言，规模的整体扩大也是基础物管业绩增长的重要因素。

在2025的业绩预期中，管理层认为基础还是会随着管理规模的稳步增长，一方面是来自于关联方每年预计400万至500万平方米的交付面积，另一方面则要在市场端拓展下功夫。

从外拓金额来看，越秀服务2024全年外拓金额达3亿元，但要保障在基础物管板块的收入以及维持平等增长，2025年的外拓目标则上升至4亿元。

“接下来将会聚焦一些比较优质的赛道，比如商写、公建、大交通等领域，持续深挖资源。同时也会尝试突破企业总部、高校、大客户园区这些支付能力相对较好的赛道。”

越秀服务还表示，主要考虑到和现有业绩的协同与成熟度，公司会重点聚焦广州、佛山、武汉、杭州、青岛5个城市进行拓展，同时也会突破一些更有经济活力同时发展比较强的城市，比如深圳、成都、上海、南京和北京。

目前，越秀服务61.94%合约面积集中在大湾区，其次是中西部地区，占比为17.71%，华东地区与北方地区分别占比10.27%、10.08%。

不过，外拓市场竞争越加激烈，同时存在项目质量良莠不齐、效率较低的问题，越秀服务对此定下的外拓基调也是“稳健增长”。

对于2021年上市之初曾定下“未来两到三年内实现管理规模达到一亿平方米”的目标，越秀服务的回答是：“我们还是更希望看重健康发展的质量，1亿平方米的目标只是实现的节奏可能会比预期有所放缓。”

实际上，越秀服务2024年合约面积增幅较2023年有所回落，基本与2022年持平，合约面积及在管面积6.3%的增长或许属于竞争而来的量，年内还同时退出了26个相对经营低效、回款比较困难的项目。

尽管规模增速回调，但相对谨慎的态度还是延续到收并购上，越秀服务继续坚持2023年提到的“要做有质量的收并购”。

截至2024年12月31日，该公司现金及现金等价物及定期存款为47.02亿元，上市募资用于收并购而未动用的资金为5亿元。

“我们一直在留意市场情况，但出手不多。接下来重点关注跟公司协同效益高、经营质量高、可持续性高，同时财务管理相对规范、估值合理的公司。”

值得注意的是，不论是外拓、收并购亦或最基础的物管服务，“高质量”都是物企当下最为强调的方向。

在越秀服务看来，物业管理行业正经历深刻的市场格局变革，行业增量放缓、市场竞争加剧、物业费指导价的出台更引发了市场对质价相符的讨论。

“但物业服务依旧是好的赛道，物业企业其实应该自信地面向未来。”

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