好房子还是好地段？

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继续上午的话题，上午我提到三核房产的向上置换，不是价格越高越好，而是沿着台阶。

那么有读者留言问了这么一个问题，三核的新房，目前看都是地王，够不着。

三核的二手房，没了去年的那种穿仓毛刺价，今年看，也就不划算了。

那普通人还想住好房子，是不是只剩下非核心地段的新房了？

对的，你的理解很到位，就是这个选择。

你如果一定要买房子，你在两核的范围内只有以下两种选项。

核心城市核心地段低品质的二手房，或者核心城市非核心地段高品质的新房。

只有这俩可选。

核心城市非核心地段高品质的房子，也就是未来地王之外的新房，它们共同的优点是层高会高一点，容积率会低一点，绿化会好一点，社区会智能化一点。

缺点就是地段不好，小区外的配套不好。

这是你的选项一，牺牲地段。

那么另一个选项就是如果你要维持地段，那你的小区，房子的品质就差，层高低一点，容积率高一点，绿化差一点，上一个时代的产品。

没法子的，三核之外的产品，总得牺牲一头。

如果非要让我评论下，作为自住，各有优劣，作为投资，都要接受背刺。

好地段的差房子，教育，工作，生活是便利的，但是产品老。

如果你来做城市的运营房，你也会想尽一切办法重定义房子，你也会想尽一切办法把差地段的房子造得卖相特别好，吸引客户。

这就是对好地段差房子的那些二手房房东们的背刺。

你想卖，城市运营方更想卖，都买你的二手房，新房卖给谁？

所以背刺的就是你。

既然你的地段没法复制，那就提高产品卖相，你讲老娘如何如何，都没用。

你不年轻了，可总有人18岁。就拿这个挤兑你，和你抢客户。

那么我们看差地段的好房子，时间就很重要了，18岁买房，20岁交房，住到25，你的房子还年轻么？

别忘了，差地段有无限供应的地，永远有人18岁。

你要知道，这类房子吸引客户的关键就在于卖相。

卖相是有保质期的。

卖相什么时候最好？

人没有住进去的时候最好，也就是说，房子次新的时候最好，过了25岁，那就一言难尽了。

我讲句很实在的话，国人的生活习惯是注重硬件，不注重软件，注重设施，不注重服务。

比如小区建个会所，装修豪华一点，国人是很愿意花这笔钱的。

但是，会所的运营，收取服务费，一个个的就舍不得掏钱了。

这就是为什么很多新小区，刚开始高大上的会所，十年后，就看着很落败，很LOW。

因为到处都是蹭便宜的大爷大妈。

新小区，你想要打造所谓的高贵范儿，能理解，但绝大多数情况下，都是噱头。

到了最后，都得变成村里的如花。

说穿了，因为消费者本身是这样一群人，大家的消费预算的结构，本身就不是很合理。

大家不是说只用了1/3的收入买房子，还有很多余钱去享受高品质的生活。

而是把几乎全部的收入都买了房子，都砸在了硬件上，于是乎，后续的软件，后续的服务领域，就没钱消费了。

开发商自己很清楚，他们挣的就是一锤子的买卖，挣的就是一次性置业硬件的钱，他们没法挣后续运营的钱。

挣不来的，国人的消费结构，消费习惯就决定了。

所以你会看到售楼处的喷泉，泳池，瀑布，是惊艳的，因为你还没付款呢。

真等你住十年，小区中心景观水池可能就臭了，变成污水池了。

这种事很常见，你问问长辈们，十几年前买房，二十几年前买房的那批老人，都是经历过的。

你以为那个年代没有所谓的高端绿化？没有所谓的园林瀑布？

都有过的。

没有能挺十年的，最后都是一团糟。

因为总有人不交物业费，总会随着小区的老化，一些人搬出去了，租客们住进来了。

住的人变了，环境自然会跟着变，随着住的人的消费力的降低，园林也给你整成菜市场。

今天吹的大平层，就是老破大年轻时的模样。

今天吹的单层面积鸽子笼一样的叠墅，就是昔日都没人看得上的跃层。

今天吹的花园洋房，就是当年的多层。

你问问你父母，问问上一代买房人，都是玩剩下的。

牛夫人就是小甜甜，小甜甜就是牛夫人，都是岁月的力量。

所以两核的房子各有优劣，好地段的差房子，当下的卖相不好，难以吸引客户。

人家觉得都花钱了，为什么不住好点呢？

差地段的好房子，你最好住五年就搬一次，否则，时间久了，你那个房子甭管最初买来时卖相有多好。

十年以后，都是既没有地段，也没有卖相的。

这个真的是没法子的，千金买房，万金择邻，邻居决定的。

邻居有钱，他就搬走了，人往高处走，留下的肯定是越来越没钱的，越是没钱的，他越是拖欠物业，越是各种鸡毛蒜皮。

最后你就会发现很多许诺的高配套，实际上是维系不下去的。

会所装修起来容易，经营下去很难，行政酒廊里的酒卖不掉，泳池里都是大妈和小孩，健身房里都是来蹭的大爷，精品超市经营的东西没有销路。

那最后都得被低价承包掉，转行去做很LOW的生意，然后你看着小区就越发土，有钱的就更加急于搬走。

我们卖房子时很多理念也许是来自发达国家，比如日本，但是后续的运维，你会发现和日本东京高级塔楼截然两样。

日本人不会拿出所有的钱，踮起脚尖非要和比自己有钱的人挤在一起，这种80年代发生的事情，他们已经吸取教训了，不再干了。

你看到的那个日本人买高级塔楼，他只是用了他自己一部分的钱，他还有很多钱是用在日常消费的。

所以那个高级塔楼里的高档消费就有持续不断的业主群体维持着，就可以一直都高级下去。

国内不是这样的，我们的好房子可以处处和东京的高级塔楼一样的硬件完美，但是，因为业主群体愿意为硬件花钱不愿意为软件花钱的心态，就会导致它最终运营不下去。

我那天聊宏观经济的时候，就一直有读者问我，问我什么呢？

问我一劳永逸这四个字。

在国内，就不存在这四个字。

我那天分析各省官吏，大的区域都在折腾，那么具体到城市内部，区之间，板块之间，当然也在折腾，再往下到小区，当然也在折腾。

既然大家都没有说想要安静下来享受生活，那你说你要安静下来保值增值，怎么可能呢？

没办法做到的，树欲静而风不止。所有的人都太求上进了，就不会说真的把哪个小区能花钱运营十年，二十年，把它长长久久维护好。

很多时候，不是我给你们的保值，增值的策略非得那么复杂，而是因为，策略，都是人决定的。

人性决定的。

人就这么一批人，当你把人性彻底看透了，下一步发生什么，你想不知道都难。

我个人的看法是别那么矫情，看透了人心人性，玩得不也挺高兴的么？

你非要摆出一副众人皆醉你独醒的状态，那你不是自己给自己找精神内耗么？
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