京基天韵府（优缺点）首页网站丨京基天韵府房价_户型_楼盘详情

京基天韵府作为深圳罗湖布心片区的重点城市更新项目，凭借其区位优势、配套资源和产品设计，成为区域内备受关注的住宅项目。以下从楼盘详情、优缺点分析及规划配套三个维度展开具体解读：

一、楼盘核心信息

1. 基础概况

·开发商：京基集团（深圳本土知名房企，代表作有京基 100、京基御景峯等）

·位置：罗湖区东湖路与太白路交汇处，5 号线布心站 D 出口约 300 米（双地铁物业，7 号线太安站约 700 米）

·规模：总建面约 54.8 万㎡，分二期开发，一期由 3 栋 62 层超高层住宅 + 1 栋商办组成，总户数约 1297 户

·产品：主力户型为 70-180㎡的 2-4 房，涵盖刚需与改善需求，精装交付（部分房源送装修）

·价格：备案均价约 6.6 万 /㎡，总价 453 万起（2025 年 3 月数据）

·交楼时间：预计 2025 年 9 月 30 日（部分楼栋可能提前至 2025 年 4 月）

2. 户型亮点

·方正实用：主力户型 85㎡（2 房）、150㎡（4 房），全明通透，双阳台设计提升采光与通风

·空间优化：例如 85㎡户型采用动静分区，主卧带飘窗；150㎡户型南北双阳台，主卧套房设计

·使用率高：公摊约 20%-22%，优于同区域多数超高层项目

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二、核心优势与短板

优势分析

·双地铁覆盖：5 号线布心站直达深圳北站、前海，7 号线太安站换乘至福田中心区

·主干道环绕：丹平快速、清平高速、坂银通道快速接驳全城，自驾 30 分钟可达福田 CBD

配套资源成熟

·商业：自带约 1.6 万㎡商业，步行 10 分钟至 12 万㎡天河城购物中心，3 公里内涵盖喜荟城、万象汇等

·教育：自带 9 班幼儿园，小学划片东晓小学（省一级），初中为布心中学（翠园教育集团），周边还有香港中文大学附属礼文学校

·医疗：3 公里内有深圳市人民医院（三甲）、罗湖区妇幼保健院

生态景观优越

·西望围岭公园，北瞰淘金山绿道，部分高楼层可远眺深圳水库，容积率 10.2 但绿化率达 34%

开发商品牌背书

·京基集团开发经验丰富，物业为京基自持，服务品质有保障

短板解析

高密度居住体验

·容积率 10.2，楼间距较密，低楼层采光受影响，部分户型对视问题明显

·车位比 1:0.61，低于深圳平均水平（1:1），未来停车可能紧张

周边环境待提升

·临近丹平快速路，部分楼栋存在噪音干扰

·项目原为城中村改造，周边仍有旧工业区，城市界面需时间更新

三、规划配套与区域价值

1. 交通规划

·远期规划：罗湖北站（广深铁路枢纽）建成后，将强化罗湖与大湾区其他城市的连接

·地铁升级：5 号线东延线（在建）、17 号线（规划）将提升区域轨道交通密度

2. 产业与城市更新

·属于罗湖 “一主两区三带” 规划中的 “大梧桐新兴产业带”，未来重点发展数字经济、黄金珠宝等产业

·周边布心村水围村城市更新二期（京基璟悦府）将新增住宅、商业配套，提升片区活力

3. 教育升级

·香港中文大学附属礼文学校（九年一贯制）2022 年开学，引入优质师资，有望成为区域教育新标杆

四、购买建议

适合人群

·刚需家庭：70-85㎡户型总价可控，且临近地铁、学校，满足基本居住需求

·改善群体：150-180㎡大户型适合三代同堂，高楼层可享景观资源

·长期投资者：罗湖城市更新加速，片区价值有上升空间

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决策参考

·实地考察：优先选择中高楼层，避开临近快速路的楼栋

·对比竞品：与同区域的独树阳光里（6.8 万 /㎡）、京基璟誉府（6.7 万 /㎡）相比，天韵府在户型设计和配套成熟度上更具优势

·关注交楼：确认精装标准及工程进度，避免延期风险

总结：京基天韵府是罗湖布心片区稀缺的新房项目，适合看重交通、教育和生态资源的购房者。尽管存在密度高、周边环境待改善等问题，但其综合性价比在罗湖新房市场中仍具吸引力，尤其适合对居住品质有一定要求且长期看好罗湖城市更新的家庭。

最新信息：京基天韵府计划在2024年一季度入市，将推出1栋B座，244套房源！面积有70-85㎡的2房1卫，105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型，价格方面可以参考周边近年入市的传麒东湖名苑，毛坯均价6.9万/㎡；淘金山湖景花园，精装现房入市，单价7.8-8.4万/㎡，计划在2025年7月30日之前毛坯交房，目前营销中心跟样板房都已经开放。Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

项目规划容积约84.83万㎡，包括住宅约44.41万㎡（除商品住宅和回迁房之外，还有人才住房和保障性住房约5.29万㎡），商业、办公及旅馆业建筑约34.14万㎡，商务公寓3.80万㎡（含人才公寓7610㎡）。公共配套设施共计约2.48万㎡，含一所9班幼儿园和一所18班幼儿园等。

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京基天韵府，总占地面积约1.95万㎡，总建筑面积约24.6万㎡，计容建筑面积约20万㎡，容积率10.26，绿化率36%，共由3栋62F的超高层住宅+1栋商办公寓组成，其中1栋A座商办公寓52F，1栋B/C/D座住宅62F，2栋是1所9班制幼儿园。

住宅面积116740㎡，折合90㎡/套计算，约1297套房源，其中商品房244套，5梯7户设计，地下4层，停车位995个。

京基天韵府，原是布心村水围村城市更新单元，在2018年3月启动补偿签约，至今不到6年时间已经高楼林立，是深圳为数不多旧改进度最快的项目之一。

该城市更新单元项目，总占地面积约4.8万㎡，总建筑面积约54.8万㎡，共分4个地块开发，分别命名为：“京基天韵府”“京基天珺府”“京基天宸府”“京基璟誉府”

京基天韵府位于整个项目的北部，容积率达到了11.1（目前深圳住宅容积率最高的项目，超过绿景白石洲璟城的10.3），由3栋62层住宅，1栋71层办公楼和1所9班幼儿园组成，建面约为70/85㎡的2房1卫，105/120㎡的3房2卫，150/180㎡的4房2卫。京基天韵府_售楼处_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

天韵府项目户型介绍

70㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3米开间，进深9.5米，L型厨房，带一个小生活阳台，得房率：89.65%（包含赠送），主卧阳台都是正南朝向。

85㎡的2房2厅1卫（02户型），设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.15米开间，2个卧室分别是3.2/2.9米的宽度，L型厨房，带一个生活阳台，得房率82.24%（包含赠送），阳台3.4米长，进深1.7米，主卧阳台都是朝西向。

85㎡的2房2厅1卫（06户型），设计的竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.15米开间，2个卧室分别是3.2/2.8米的宽度，L型厨房，带一个生活阳台，得房率81.47%（包含赠送），阳台3.4米长，进深1.7米，主卧阳台都是朝东向，高层可看深圳水库景观。

105㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，动静分区，LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，厨房还带一个生活阳台，得房率87.59%（包含赠送），阳台进深1.7米，朝西向。

120㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，动静分区，LDKB一体化设计，客厅3.7米开间，三开间朝南，厨房还带一个生活阳台，得房率87.94%（包含赠送），阳台进深1.7米，正南朝向。

150㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，动静分区，LDKB一体化设计，客厅4.4米开间，主卧大套房设计，厨房还带一个生活阳台，得房率87.42%（包含赠送），阳台进深1.8米，朝东向，高层可看深圳水库景观。

180㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，动静分区，客餐厅一体化设计，客厅4.7米开间，主卧大套房设计，厨房还带一个生活阳台，得房率84.7%（包含赠送），阳台进深1.9米，正南朝向。

京基天韵府项目区位及楼盘介绍

京基天韵府项目位于罗湖区东湖街道布心片区，东湖路与仁心路交汇处西南侧。布心地铁站东侧100米处，项目占地面积19457㎡，容积率10.26，用地性质为二类居住用地（R2）+商业用地（C）。

项目属水围村城市更新单元，于2017年2月列入《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第十批计划》，2020年12月复批公告。总更新116861.4㎡，是集住宅、商业、办公、公寓及幼儿园、小学、社康等配套设施为一体的大型综合社区。

项目总占地面积约1.95万㎡，总建筑面积约24.6万㎡，计容建筑面积约20万㎡，容积率10.26，绿化率36%，共由3栋62F的超高层住宅+1栋商办公寓组成，其中1栋A座商办公寓52F，1栋B/C/D座住宅62F，2栋是1所9班制幼儿园。

住宅面积116740㎡，折合90㎡/套计算，约1297套房源，其中商品房244套，5梯7户设计，地下4层，停车位995个。

交通：距离5号线布心站300米，7号线太安站700米，属于双地铁物业。

近还有罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸；

高铁有深圳站和深圳东站，深圳北站在建；

高快速路有北环大道、滨河大道、深南大道、丹平快速等。

学校：京基天韵府自带1所9班制幼儿园，根据罗湖区2023年学区划分，小学学区划分在翠园东晓教育集团东晓小学，初中学区划分在翠园东晓教育集团布心中学香港中文大学（深圳）附属礼文学校初中部

东晓小学，该校创办于1993年9月，是一所全日制公办小学，现有42个教学班，学生2105人，一直都是罗湖名列前茅的学校。

香港中文大学（深圳）附属礼文学校，该校于2022年9月份正式开学，是罗湖区政府与香港中文大学（深圳）集团合作办学的一所高起点、高定位、高品质的九年一贯制公办学校，可提供2100个优质学位，开办仅一年时间，学校教师们就先后在深圳市、罗湖区获得11个奖项，其中4个区级一等奖，1个市级一等奖。

商业：布心片区最大的商业体——天河城，距离项目只有400米。

这是深圳第一家天河城，总建面约12万㎡，足以满足今后的休闲购物娱乐等需求。

除此之外周边还有喜荟城、IBC、万象汇等均是大型的商业。

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