厦门土拍：新一轮洗牌，谁是黑马？

对于今年厦门的第一场土拍，争议颇大：

1、有人说，开局就是将军祠这种核心王炸，积蓄了各家房企集攻，最终溢价率仅9.2%，楼面价5.25万/㎡，相当于“起了个大早，赶了个晚集”？

2、有人说，近几年，厦门所有区域的起拍价全部下行，价值大打折扣；

3、有人说，绿城首次进入厦门，中海回归，外来房企的新鲜血液，才是对后市最大的认可；

4、有人说，建发集中布局的板块，皆在湾湖景观板块，也将是厦门最集中资源打造的区域，例如，五缘湾超10个项目，马銮湾乐活岛第7子，湖边水库第6子。

5、有人说，五缘湾天琴湾北侧地块赫然出现在今年的计划名单，很多房企都在蓄能等这幅地块，这个地块会成为五缘湾又一个一线湾景盘，此前2008年的时候，天琴湾地块1.2万/㎡楼面价成为全国单价地王，现如今，单凭“学区+五缘湾”就不愁卖；

6、也有人问，在这轮经济复苏和资产价值重估的浪潮中，厦门是否能够脱颖而出？

一、楼面价：

近一年来，除了将军祠的两幅地块突破5万/㎡，其余均以底价成交（不分岛内外）。

2024年厦门共成交13幅，从土拍成交数据看，岛内楼面价：4-6.26万/㎡，其中，仅将军祠地块溢价率41%，其余均以底价成交。

2024年卖家拟定的楼面价，岛内：将军祠>五缘湾钟宅>湖边水库>东渡；

岛外：马銮湾乐活岛、海沧东屿CBD、集美西亭、翔安东山、集美桥头>翔安刘五店>翔安彭厝。

由图表可见，2024年岛内大部分地块成交楼面价大部分低于4.5万/㎡，五缘湾钟宅地块4.4万/㎡，湖边水库4.1~4.4万/㎡，湖里东渡4万/㎡。

而岛外：去年第一拍3月以马銮湾乐活岛开局，2.32万/㎡的低密社区，而后，岛外地价一路走低。今年岛外又是乐活岛开局。

而今年乐活岛起拍仅1.6万/㎡，比象屿自在海低了20%，

二、外来房企登鹭：

①、参拍名单：

与去年不同的是，除了建发、国贸、象屿、轨道特房、安居等厦门本土的亲儿子，保利、华润、中海这几家央企重回厦门土拍，且保利多轮举牌。保利几乎是“共和亲子”，其在全国楼市的风向标意义最具参考价值。

以上几家在厦门均有楼盘在售，而绿地此刻登鹭，且有特房海湾+同安置业的本土资源加持，显然有备而来，足以贯彻以往地用心打磨作品，其别墅溢价率势必不低。

②、定向获取，还是无奈托底？

和昨天文章提到的一样，国贸再次入手将军祠地块，不仅分摊地价成本，还可以打造品牌地标项目，而且，掌握该板块的“区域定价权”，利益将最大化。

其余地块均以底价成交，这也是近一年来争议颇大的一个现象。

近一年来，厦门土拍均由本土房企获取，有人说为了本土再就业，有人说外来房企不敢贸然登鹭，而纵观各地土拍，几乎如出一辙，均以本土城投为主。

立场决定视角。

客观来看：近年的地块，不少均是联合开发，房企在牌桌底下磋商，且有“老带新”的趋势。老牌有溢价率的品牌房企，带领一位在厦门楼市品牌号召力或产品力仍需提升的房企，资源互补，联合开发。

③、后市影响：

本次土拍最重要的不是地价多少，而在于：老带新联合开发，分摊成本降低溢价率，最大程度换取利润，也给了政策加码预留足够的舆论空间。

会哭的孩子有糖吃，任何行业亦如是。预计，今年除了公积金利率、房贷利率下调、房票等，厦门本地会配合更多大招，甚至有望出台颇为激进的方案。

土拍市场向来是楼市的晴雨表，不仅在于成交价，更多在于预期和探清高层的态度，而在当下的市场中，我们应该做的，是不停的根据历史周期的演变，持续地优化自己。